Porez na nekretnine: rješenje, žalba, rate i rokovi

Tko plaća porez na nekretnine

Porez plaća vlasnik nekretnine na dan 31. ožujka: domaća ili strana, fizička ili pravna osoba (Zakon o lokalnim porezima, čl. 25.). Od 1. 1. 2025. zamijenio je porez na kuće za odmor i uvode ga svi gradovi i općine, uz stopu od 0,60 do 8 € po m². U Zagrebu ga utvrđuje i naplaćuje Porezna uprava: 5 € po m² za 2025. i 2026., a od 1. 1. 2027. 8 € po m².

Porez ne plaćate, među ostalim, za stan u kojem netko stalno živi i za stan iznajmljen za stalno stanovanje najmanje 10 mjeseci u godini. Sve uvjete i kalkulator ima vodič o porezu na prazne stanove 2027.. Ne oporezuju se garaže i drugi pomoćni prostori, neizgrađeno građevinsko zemljište ni stan za koji se komunalna naknadaKomunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaća kao za poslovni prostor.

Porez se ne može prebaciti na podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Porezna uprava kaže da je pravilo o tome tko je porezni obveznik prinudne naravi, pa obvezu plaćanja poreza na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nije moguće ugovorom prenijeti na najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

Prijava do 31. ožujka: tko mora, a tko ne

Većina vlasnika ne mora ništa prijavljivati. Porezna uprava podatke dobiva od grada (komunalna naknadaKomunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku), iz registra OIB-aOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku s prijavljenim prebivalištemPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i boravištemBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, iz evidencije prometa nekretnina i iz prijavljenih ugovora o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Ne prijavljujete ništa ako se za nekretninu plaća komunalna naknada i podaci su točni, ni ako je ugovor o najmu prijavljen Poreznoj upravi.

Do 31. ožujka promjene i dokaze za oslobođenje prijavljujete ako:

• u stanu netko stalno živi, a nema prijavljeno prebivalište ni boravište;
• stan je iznajmljen za stalno stanovanje, a ugovor nije prijavljen Poreznoj upravi, što je moguće kad je najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku tvrtka ili druga pravna osoba (fizička osoba ugovor ionako mora prijaviti);
• nekretnina je stradala u proglašenoj prirodnoj nepogodi ili se ne može koristiti za stanovanje jer nema infrastrukture;
• nekretnina ima javnu namjenu ili služi za institucionalni smještaj osoba, ili je tvrtka vodi kao nekretninu za prodaju odnosno preuzela ju je za nenaplaćeno potraživanje, a do 31. ožujka nije prošlo šest mjeseci;
• promijenile su se površina ili namjena, a niste ih prijavili gradu radi komunalne naknade.

Obrazac je „Zahtjev za građane” Porezne uprave. Predaje se u sustavu ePorezna, gdje je dostupan od 24. 2. 2025., ili na papiru u ispostavi Porezne uprave prema mjestu nekretnine. Pristojba se ne plaća.

Tko ne prijavi promjene ili dokaze kad je to dužan, čini prekršaj za koji je propisana kazna od 1.000 do 6.630 € (Zakon o lokalnim porezima, čl. 56.).

Rješenje: kada stiže i kako se plaća

Porezna uprava izdaje jedno rješenje za kalendarsku godinu, prema stanju na dan 31. ožujka. Za oslobođenu nekretninu rješenje se ne izdaje, a promjene tijekom godine računaju se od sljedeće godine. Zakon ne propisuje datum izdavanja: rješenja za 2025. Porezna uprava slala je u krugovima, a 23. 2. 2026. objavila je da je počela s drugim krugom.

Porez plaćate u 15 dana od dostave rješenja. Žalba ne odgađa plaćanje (Zakon o lokalnim porezima, čl. 49.).

Rješenje se uručuje osobno. Ako Vas dostavljač dvaput ne zatekne i ostavi obavijest, smatra se dostavljenim 15 dana kasnije. Korisnicima ePorezne stiže u e-pretinac i smatra se dostavljenim kad ga otvore, a najkasnije 7 dana nakon što stigne.

Uplata za Grad Zagreb:

• IBAN: HR7810010051713314004
• model: HR67
• poziv na broj: Vaš OIBOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku

Žalba na rješenje

Na rješenje se možete žaliti u 30 dana od primitka (Opći porezni zakon, čl. 180.). Žalba se upućuje Ministarstvu financija, Samostalnom sektoru za drugostupanjski upravni postupak, ali se predaje Poreznoj upravi: osobno, preporučenom poštom ili usmeno na zapisnik. Ako je na vrijeme predate pogrešnom tijelu, ne smatra se zakašnjelom. Pristojba se za žalbu ne plaća.

Što napisati u žalbu:

1. 1Svoje ime, adresu i OIBOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.
2. 2Koje rješenje pobijate: njegovu klasu i datum.
3. 3Zašto je pogrešno, primjerice pogrešna površina, nekretnina koja na dan 31. ožujka nije bila Vaša ili razlog za oslobođenje.
4. 4Dokaze: ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, potvrdu o prebivalištuPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, kupoprodajni ugovor i slično.
5. 5Potpis, a ako žalbu šaljete elektronički, elektronički potpis.

Porezna uprava može žalbu sama usvojiti i izdati novo rješenje. Inače je šalje Ministarstvu, koje treba odlučiti u dva mjeseca. Protiv odluke Ministarstva možete pokrenuti upravni spor u 30 dana. Ako se rješenje poništi ili smanji, preplaćeni iznos vraća se s kamatama od dana uplate.

Za očitu grešku, primjerice tuđu nekretninu ili pogrešnu površinu, Poreznoj upravi možete poslati i prigovor preko ePorezne, e-poštom, poštom ili osobno, s OIB-om, imenom, klasom rješenja, razlogom i kontaktom. Porezna uprava savjetuje da žalbu ipak predate u zakonskom roku.

I dok se žalba rješava, porez treba platiti u roku. Zbog grešaka u rješenjima za 2025. Porezna uprava je u ožujku 2026. iznimno najavila da za one koji su podnijeli prigovor ili žalbu do poništenja rješenja neće biti kamata ni prisilne naplate i da dok traje provjera ne moraju plaćati. No 31. 8. 2026. ponovila je da ni prigovor ni žalba ne odgađaju plaćanje.

Plaćanje na rate, otpis i ovrha

Dospjeli porez možete otplatiti u ratama na temelju upravnog ugovora s Poreznom upravom, najdulje 24 mjeseca (Opći porezni zakon, čl. 101.). Prijedlog s planom otplate i razlozima podnosite Poreznoj upravi, a za dug do 10.000 € osiguranje nije potrebno. Kamate za to vrijeme i dalje teku. Porezna uprava prijedlog može odbiti, a ugovor nije moguć ako Vam je račun blokiran zbog drugih vjerovnika, a ako rate ne plaćate, Porezna uprava ga raskida.

Ako bi naplata ugrozila Vaše osnovne životne potrebe, dug se na pisani i obrazloženi zahtjev može otpisati u cijelosti ili djelomično (čl. 148.).

Neplaćeni porez naplaćuje se ovrhomOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a rješenje je ovršna isprava. Na računu se ne ovršuje dug manji od 30 €, a na pokretninama i nekretninama dug manji od 135 €.

Zatezna kamata i zastara

Zatezna kamata teče od dana dospijeća, dakle od 16. dana nakon dostave rješenja, i ne računa se na kamatu. Opći porezni zakon upućuje na poseban propis, ali ga ne imenuje, a stručni tisak za zakašnjela javna davanja navodi stopu iz Zakona o obveznim odnosima: referentnu stopu ESB-a uvećanu za 3 postotna boda. Za razdoblje od 1. 7. do 31. 12. 2026. to je 5,40 % godišnje (2,40 + 3). Na 400 € plaćenih 60 dana kasnije to je oko 3,55 € (naš izračun).

Pravo na utvrđivanje, naplatu i povrat poreza zastarijeva za šest godina (Opći porezni zakon, čl. 108.). Za porez za 2025. zastara utvrđivanja počinje 1. 1. 2026. i istječe krajem 2031. (naš izračun). Ne teče dok traje upravni ugovor ili sudski postupak, a porez plaćen nakon zastare može se tražiti natrag.

Ako živite u inozemstvu

Strani vlasnici plaćaju isti porez i imaju ista oslobođenja. Za to treba OIBOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: dobivate ga u ispostavi Porezne uprave, a državljani EU-a s vjerodajnicama za e-Građane mogu ga zatražiti i online.

Rješenje se u inozemstvo šalje preporučenom poštom s povratnicom, preko stranog poreznog tijela ili diplomatskog odnosno konzularnog predstavništva Republike Hrvatske. Ako ovlastite opunomoćenika, rješenja se dostavljaju samo njemu. Zakon o općem upravnom postupku traži da osoba iz inozemstva koja pokreće postupak imenuje opunomoćenika za primanje pismena u Hrvatskoj; primjenjuje li Porezna uprava to i na zahtjeve za oslobođenje i žalbe, nismo mogli potvrditi.

Iz inozemstva uplaćujete na isti IBAN, uz model HR67 i OIB kao poziv na broj. Koji SWIFT/BIC upisati, provjerite u svojoj banci ili u Poreznoj upravi.

Što slijedi za 2027.

Od 1. 1. 2027. stopa u Zagrebu je 8 € po m². Porez za 2027. utvrđuje se prema stanju na dan 31. 3. 2027., pa promjene i dokaze za oslobođenje prijavite do tog datuma. Kada će stići rješenja za 2027., zakon ne propisuje.

Dugoročni najamDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku oslobađa od poreza ako je stan u 2027. iznajmljen najmanje 10 mjeseci, ugovor prijavljen Poreznoj upravi, a podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ima prijavljeno prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili boravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Izračun i uvjete ima vodič o porezu na prazne stanove.

Česta pitanja