Preskoči na sadržaj

Beta · Stranica je nova i svakodnevno je dorađujemo.

Sadržaj: 1/10 · Kratki odgovor
  1. Kratki odgovor
  2. Kalkulator
  3. Tko plaća i koliko
  4. Kada ne plaćate porez
  5. Rokovi
  6. Koliko donosi najam
  7. Prijava ugovora
  8. Priuštivi najam (APN)
  9. Česta pitanja
  10. Izvori
Pokriveni kauč i zatvorene grilje uz kutiju i ključeve u praznom stanu.Pokriveni kauč i zatvorene grilje uz kutiju i ključeve u praznom stanu.

Vodič za vlasnike · ažurirano 20. 10. 2026.

Porez na prazne stanove 2027.: koliko plaćate i kako ga izbjeći dugoročnim najmom

Kratki odgovor: Od 1. siječnja 2027. Grad Zagreb za stan koji se ne koristi za stanovanje naplaćuje porez na nekretnine od 8 € po m² korisne površine godišnje (u 2026.: 5 €), pa se za prazan stan od 50 m² plaća 400 €. Za stan u kojem netko stalno živi ili koji je dugoročno iznajmljen uz prijavljen ugovor porez se ne plaća.

Izračunajte svoj porez

Npr. iz prošlogodišnjeg rješenja o porezu na nekretnine.

Oslobođenja
Porez na nekretnine za 2027. godinu400 €0 € ako je stan dugoročno iznajmljenBez oslobođenja: 50 m² × 8 €/m² = 400 €Kako računamo
Prazan stan od 50 m²
2026: 250 €2027: 400 €

Informativni izračun prema odluci Grada Zagreba. Nije porezni savjet.

Tko plaća porez i koliko

Porez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaća vlasnik stambenog prostora (stana ili kuće) koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu ga u ime Grada utvrđuje i naplaćuje Porezna uprava.

Iznos se računa jednostavno: Korisna površinapojednostavljenoNeto površina stana mjerena unutar zidova, s lođom i balkonom računatim samo djelomično. Po njoj se računaju porez na nekretnine i komunalna naknada.Izvor: Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz POS-a (NN 106/04, 25/06, 121/11), čl. 19., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku × 8 € po m² godišnje. Ista stopa vrijedi za cijeli Grad Zagreb, bez zona i koeficijenata. Gradska skupština donijela ju je 16. listopada 2026., a odluka je objavljena u Službenom glasniku Grada Zagreba 32/2026 od 19. listopada 2026. i stupa na snagu 1. siječnja 2027. To je najviša stopa koju Zakon o lokalnim porezima dopušta (raspon je od 0,60 do 8 € po m²).

  • 40 m²: 320 € godišnje (u 2026.: 200 €)
  • 50 m²: 400 € (u 2026.: 250 €)
  • 70 m²: 560 € (u 2026.: 350 €)
  • 100 m²: 800 € (u 2026.: 500 €)

Kratkoročni turistički najam ne oslobađa od poreza: stan koji se iznajmljuje turistima, a u kojem nitko stalno ne živi, plaća porez kao i prazan, osim ako se za njega Komunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaća kao za poslovni prostor.

Na popisu 2021. u Zagrebu je bilo 84.617 praznih stanova, 22 % stanova za stalno stanovanje. Koliko ih je po četvrtima, pokazuje naša karta praznih stanova.

Kada dugoročni najam oslobađa od poreza

Stan iznajmljen za stalno stanovanje oslobođen je poreza. Prema Zakonu o lokalnim porezima i tumačenju Porezne uprave, za 2027. moraju vrijediti sva tri uvjeta:

  1. 1Stan je u kalendarskoj 2027. godini iznajmljen najmanje 10 mjeseci.
  2. 2Ugovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sklopljen je u pisanom obliku prema Zakonu o najmu stanova i prijavljen Poreznoj upravi.
  3. 3NajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku za to razdoblje ima prijavljeno PrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili BoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku na adresi stana.

Najam tvrtki oslobađa od poreza samo ako je stan iznajmljen najmanje 10 mjeseci i u njemu cijelo vrijeme žive iste osobe s prijavljenim prebivalištem ili boravištem. Kraći najam pravnoj osobi ne oslobađa. Ni sama prijava boravišta nije uvijek dovoljna: ako se pokaže da se stan ne koristi za stalno stanovanje, oslobođenje se ne priznaje.

Oslobođen je i stan u kojem stalno živite Vi, članovi Vaše obitelji ili netko drugi s prijavljenim prebivalištem.

Važni datumi: 1. ožujka i 31. ožujka

Porez se utvrđuje prema stanju stana na dan 31. ožujka. Do tog datuma Poreznoj upravi dostavljate samo podatke i dokaze kojima još ne raspolaže, primjerice dokaze za oslobođenje. Ako je stan oslobođen, rješenje se ne izdaje. Inače stiže rješenje, a porez se plaća u roku od 15 dana od njegove dostave. Žalba ne odgađa plaćanje. Žalbu, plaćanje na rate i kamate opisuje vodič Porez na nekretnine: rješenje, žalba, rate i rokovi.

Prema našem čitanju tih pravila, da bi stan u 2027. bio iznajmljen najmanje 10 mjeseci, najam treba početi najkasnije 1. ožujka 2027. Zato su siječanj i veljača 2027. ključno razdoblje za vlasnike koji tek kreću s najmom. Točne uvjete provjerite u mišljenju Porezne uprave.

Otvoren prozor s biljkom i kratkim užetom za rublje na shematskom pročelju.Otvoren prozor s biljkom i kratkim užetom za rublje na shematskom pročelju.
Otvoren prozor s biljkom i kratkim užetom za rublje na shematskom pročelju.

Koliko donosi dugoročni najam

Porez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku oporezuje se stopom od 12 %, ali tek nakon odbitka priznatih paušalnih izdataka od 30 %. U praksi je to 8,4 % NajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Taj porez utvrđuje Porezna uprava rješenjem, plaća se mjesečno (do kraja svakog mjeseca) i ne ulazi u godišnju prijavu poreza na dohodak.

  • Primjer s pretpostavljenom najamninom od 700 € mjesečno: 8.400 € godišnje.
  • Porez na dohodak: 8.400 € × 70 % × 12 % ≈ 706 € godišnje.
  • Porez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: 0 € ako su ispunjeni uvjeti za oslobođenje.

Za svoju najamninu izračunajte porez u kalkulatoru poreza na najam.

Za usporedbu: za isti stan od 50 m² koji u 2027. ostane prazan plaća se 400 € poreza, a stan ne donosi prihod.

Prijavite ugovor u roku od 8 dana

Ugovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku predajete ispostavi Porezne uprave prema svom PrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili uobičajenom BoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u roku od 8 dana od sklapanja ugovora odnosno početka najma. Ako je javni bilježnik ovjerio Vaš potpis na ugovoru, potvrdio (SolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku) ga ili sastavio kao javnobilježnički akt, on ga šalje umjesto Vas. Primjerak ugovora dostavlja se i Gradu Zagrebu. Ako stan dajete na korištenje dulje od tri mjeseca, to u roku od 15 dana prijavljujete policiji, a NajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u istom roku prijavljuje prebivalište ili boravište.

Sve korake, s poveznicama na službene stranice, složili smo u kratak popis koraka za prijavu ugovora o najmu.

Vlada je u srpnju 2026. predstavila prijedlog novog Zakona o najmu stanova prema kojem bi ugovor o najmu morao biti javnobilježnički akt, a prijavu Poreznoj upravi slao bi javni bilježnik. Zakon još nije donesen. Vodič ćemo ažurirati kad bude.

Alternativa: priuštivi najam preko APN-a

U okviru Priuštivi najampojednostavljenoDržavni program u kojem APN unajmljuje prazne privatne stanove i daje ih u najam kućanstvima po najamnini prema prihodu. Grad Zagreb ima zaseban program za gradske stanove.Izvor: Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), čl. 55.–61., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku država unajmljuje stanove koji dulje vrijeme stoje prazni. Priuštivi najam od svibnja 2026. uređuje Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026). Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) sklapa Ugovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku na razdoblje od 3 do 10 godina, plaća medijalnu NajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku za katastarsku općinu (60 % unaprijed, 40 % na polovici razdoblja), snosi troškove korištenja i vraća stan u prvotnom stanju.

Uvjet je da se stan nije koristio najmanje dvije godine, uz zakonske iznimke (npr. naslijeđeni stan). Prvi javni poziv vlasnicima bio je otvoren od 18. 12. 2025. do 15. 2. 2026. Trenutačno nema otvorenog poziva, a zakon predviđa pozive prema potrebi, jednom godišnje. Porezna uprava nije izričito potvrdila oslobađa li najam APN-u od Porez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Stanje provjerite na stranici APN-a.

Česta pitanja

Plaćam li porez ako stan iznajmljujem turistima?

Da, ako u stanu nitko stalno ne živi. Poreza je oslobođen samo stan koji se iznajmljuje za stalno stanovanje, a kratkoročni turistički najam to nije. Porez se ne plaća ako se za stan komunalna naknada plaća kao za poslovni prostor.

Što ako najam počne u travnju 2027.?

Tada je stan u 2027. iznajmljen 9 mjeseci, manje od 10, pa za 2027. plaćate puni porez. Za 2028. bit ćete oslobođeni ako je stan te godine iznajmljen najmanje 10 mjeseci.

Moram li sam tražiti oslobođenje?

Do 31. ožujka Poreznoj upravi dostavljate podatke i dokaze kojima još ne raspolaže, uključujući dokaze za oslobođenje. Ako ste ugovor o najmu uredno prijavili, ispostava ga već ima, ali je dobro provjeriti. Za oslobođen stan rješenje se ne izdaje.

Je li stopa ista u cijelom Zagrebu?

Da. Od 2027. vrijedi 8 € po m² na cijelom području Grada Zagreba, bez zona.

Postoji li olakšica za umirovljenike ili socijalno ugrožene vlasnike?

Zakon gradovima dopušta oslobođenje samo za socijalno ugrožene građane, a za umirovljenike ne predviđa posebnu olakšicu. Odluka Grada Zagreba ne predviđa ni jedno ni drugo (stanje 19. 10. 2026.).

Koju površinu upisati u kalkulator?

Porez se plaća na korisnu površinu kako je definiraju propisi: unutarnja površina stana računa se u cijelosti, lođa sa 75 %, a balkon i otvorena terasa s 25 %. Porezna uprava površinu preuzima iz evidencije komunalne naknade, pa je najlakše provjeriti prošlogodišnje rješenje.

Kako i kada se plaća porez na nekretnine u Zagrebu?

U Zagrebu porez na nekretnine u ime Grada utvrđuje i naplaćuje Porezna uprava. Rješenje se donosi prema stanju stana na dan 31. ožujka, a za oslobođeni stan ne izdaje se. Porez se plaća u roku od 15 dana od dostave rješenja, a žalba ne odgađa plaćanje (Zakon o lokalnim porezima, čl. 49.). Prema popisu Porezne uprave, uplatni račun za Zagreb je HR7810010051713314004. Opće informacije daje pozivni centar Porezne uprave (0800 1001, radnim danom od 9 do 15 sati), a za vlastito rješenje obratite se ispostavi.

Plaća li podstanar porez na nekretnine?

Ne. Porez plaća vlasnik, a Porezna uprava kaže da tu obvezu nije moguće ugovorom prenijeti na najmoprimca. Stan je oslobođen ako je iznajmljen najmanje 10 mjeseci uz ugovor prijavljen Poreznoj upravi, a podstanar ima prijavljeno prebivalište ili boravište na adresi stana.

Plaćaju li stranci porez na nekretnine u Hrvatskoj?

Da. Porez plaća vlasnik nekretnine na dan 31. ožujka, domaći ili strani, i vrijede ista oslobođenja. Rješenje, žalbu i plaćanje iz inozemstva opisuje vodič Porez na nekretnine: rješenje, žalba, rate i rokovi.

Iznajmite stan dugoročno, bez provizije

Na NajamStanova.com oglas možete besplatno objaviti za minutu: zalijepite postojeći tekst, a mi ćemo popuniti obrazac.

Objavi oglas besplatno

Podijeli

Facebook

Izvori

Ovo je informativni sadržaj, a ne porezni ni pravni savjet. Pravila se mogu promijeniti, a konačan iznos poreza utvrđuje Porezna uprava rješenjem.