Kratkoročni ili dugoročni najam u Zagrebu 2027.: troškovi i pravila

Što se mijenja 1. 1. 2027.

• Porez na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku raste s 5 na 8 € po m² korisne površineKorisna površinapojednostavljenoNeto površina stana mjerena unutar zidova, s lođom i balkonom računatim samo djelomično. Po njoj se računaju porez na nekretnine i komunalna naknada.Izvor: Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz POS-a (NN 106/04, 25/06, 121/11), čl. 19., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku godišnje (Službeni glasnik Grada Zagreba 32/2026). Plaća ga i stan koji se iznajmljuje turistima, ako u njemu nitko stalno ne živi.
• Turistička pristojba za smještaj u domaćinstvu raste s 55 € na 70 € po krevetu godišnje (Službeni glasnik Grada Zagreba 4/2026).
• Paušalni porez ostaje 199,08 € po krevetu godišnje, kao od 2024. Grad ga može promijeniti do 15. prosinca za sljedeću godinu. Do 19. 10. 2026. to nije učinio.
• Pravila dugoročnog najmaDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ostaju ista.

Koliko porez na nekretnine iznosi za Vaš stan, pokazuje vodič o porezu na prazne stanove 2027.

Kratkoročni najam: paušal, turistička pristojba i suglasnost suvlasnika

Za iznajmljivanje turistima trebate rješenje nadležnog gradskog ureda o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. O broju kreveta u rješenju ovisi većina troškova:

• Paušalni porez: 199,08 € po krevetu godišnje, tromjesečno, prema rješenju Porezne uprave. Ne ovisi o zaradi dok niste u sustavu PDV-a (prag je 60.000 € godišnje).
• Turistička pristojba: 70 € po krevetu godišnje u 2027. (u 2026.: 55 €). Broje se i pomoćni kreveti.
• Turistička članarina: također po krevetu, uz izvješće TZ-2 za prethodnu godinu Poreznoj upravi do 15. siječnja.
• Porez na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: 8 € po m² godišnje, kao za prazan stan, ako u stanu nitko stalno ne živi. Prema Poreznoj upravi, ne plaća se za nekretninu na koju se komunalna naknadaKomunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaća kao za poslovni prostor.

Za stan u stambenoj zgradi trebate i suglasnost suvlasnika. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, na snazi od 1. siječnja 2025., kratkoročnim najmomKratkoročni najampojednostavljenoNajam stana ili dijela stana za privremeni smještaj kraći od 30 dana, npr. turistima. U višestambenoj zgradi traži pisanu suglasnost suvlasnika.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 4., 34. i 58., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku smatra najam kraći od 30 dana i propisuje:

• Pisanu suglasnost daju suvlasnici s više od dvije trećine suvlasničkih dijelova i svi suvlasnici čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s Vašim stanom.
• Suglasnost vrijedi najmanje pet godina i veže buduće vlasnike. Može se opozvati ako se kućni redKućni redpojednostavljenoPravila ponašanja u zgradi: vrijeme odmora, radovi, zajednički prostori. Opća propisuje državni pravilnik, a posebna donose suvlasnici zgrade.Izvor: Pravilnik o kućnom redu u zgradama (NN 86/2025), provjereno 20. 10. 2026.Više u pojmovniku prekrši tri ili više puta u dvije godine.
• Bez nje se ne izdaje rješenje o odobrenju. Tko je tako iznajmljivao već 1. siječnja 2025., ima pet godina da je prikupi, inače se rješenje ukida.
• Međuvlasnički ugovor za takav stan može odrediti dvostruku pričuvuPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

Suvlasniku fizičkoj osobi koji kratkoročno iznajmljuje bez suglasnosti prijeti kazna od 1.000 do 5.500 €.

Dugoročni najam: 12 % na 70 % najamnine, rokovi prijave 8 i 15 dana

Dugoročni najamDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ne traži rješenje o odobrenju. Suglasnost suvlasnika treba ako u stanu živi više od četiri odrasle osobe koje nisu srodnici u ravnoj liniji ni braća i sestre.

• Porez na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: 12 % na 70 % najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, odnosno 8,4 % najamnine, mjesečno, prema rješenju Porezne uprave. Na svakih 100 € mjesečne najamnine to je 100,80 € godišnje.
• Prijava ugovora: Poreznoj upravi u roku od 8 dana od sklapanja ugovora odnosno početka najma, uz primjerak Gradu Zagrebu. Ako je javni bilježnik ovjerio potpis ili potvrdio ugovor, šalje ga on.
• Policija: najam dulji od tri mjeseca prijavljujete u roku od 15 dana, a najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u istom roku prijavljuje prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili boravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.
• Porez na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: 0 € ako je stan u godini iznajmljen najmanje 10 mjeseci, ugovor je prijavljen, a najmoprimac ima prijavljeno prebivalište ili boravište na adresi.

Sve korake navodi popis za prijavu ugovora o najmu, a cijeli postupak, od cijene do ugovora, vodič za vlasnike.

Usporedite troškove za svoj stan

Ovo su troškovi koje propisi određuju unaprijed. Upišite svoje brojeve:

• Kratkoročni najamKratkoročni najampojednostavljenoNajam stana ili dijela stana za privremeni smještaj kraći od 30 dana, npr. turistima. U višestambenoj zgradi traži pisanu suglasnost suvlasnika.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 4., 34. i 58., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, godišnje, prije prvog gosta: kreveti × 199,08 € (paušalni porez) + kreveti × 70 € (turistička pristojba) + m² × 8 € (porez na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku).
• Dugoročni najamDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, godišnje: mjesečna najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku × 12 × 8,4 % (porez na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku) i 0 € poreza na nekretnine, ako su ispunjeni uvjeti za oslobođenje.

Primjer samo sa službenim iznosima: stan od 50 m² s 4 kreveta u kratkoročnom najmu u 2027. plaća najmanje 1.476,32 € godišnje (bez turističke članarine), bez obzira na broj noćenja (u 2026.: 1.266,32 €).

Najamninu za svoj stan procijenite u procjeni najamnine iz stvarnih oglasa, a porez na nju u kalkulatoru poreza na najam. Porez na nekretnine izračunajte ovdje. Za kratkoročni najam ne označavajte oslobođenje.

Što ova usporedba ne zna

Usporedba sadrži samo troškove iz propisa. Ne zna:

• koliko biste noćenja prodali i po kojoj cijeni, koliku biste najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku dobili i koliko bi stan stajao prazan
• provizije platformi i agencija, čišćenje, opremu i režijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (u dugoročnom najmuDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ugovor određuje tko plaća režije)
• iznos turističke članarine i moguću dvostruku pričuvuPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku
• koliko Vam vremena odlazi na goste i održavanje
• hoće li suvlasnici dati suglasnost ili je poslije opozvati
• buduće odluke Grada o paušalu i turističkoj pristojbi

Ako stan dio godine iznajmljujete turistima, a dio na ugovor, plaćate i paušalni porez i porez na najamninu. Poreza na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku tada ste oslobođeni samo ako je stan dugoročno iznajmljen najmanje 10 mjeseci u godini.

Prijedlog novog Zakona o najmu stanova promijenio bi pravila dugoročnog najma, ali do 19. 10. 2026. nije donesen. Više u vodiču o prijedlogu zakona.

Kako prijeći na dugoročni najam do 1. ožujka 2027.

Za oslobođenje stan mora biti iznajmljen najmanje 10 mjeseci u godini, a porez se utvrđuje prema stanju na dan 31. ožujka. Prema našem čitanju tih pravila, najam zato treba početi najkasnije 1. ožujka 2027. Uvjete provjerite u mišljenju Porezne uprave.

1. 1Predajte nadležnom gradskom uredu odjavu pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Rješenje o odobrenju ukida se danom navedenim u odjavi.
2. 2U roku od 8 dana od rješenja o prestanku prijavite promjenu Poreznoj upravi. Paušalni porez za tu godinu plaćate razmjerno tromjesečjima u kojima ste imali rješenje, osim ako istu djelatnost za isti stan ponovno prijavite u istoj ili sljedećoj godini.
3. 3Potpišite pisani ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku s početkom najkasnije 1. ožujka 2027. i u roku od 8 dana predajte ga Poreznoj upravi, uz primjerak Gradu Zagrebu.
4. 4U roku od 15 dana prijavite najam policiji. NajmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u istom roku prijavljuje prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili boravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.
5. 5Novog najmoprimca javite predstavniku suvlasnikaPredstavnik suvlasnikapojednostavljenoSuvlasnik kojeg suvlasnici zgrade biraju da ih zastupa u upravljanju zgradom i surađuje s upraviteljem. Vlasnik mu mora javiti promjenu najmoprimca u roku od 15 dana.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41. i 42., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u roku od 15 dana.
6. 6Do 31. ožujka 2027. Poreznoj upravi dostavite dokaze za oslobođenje.

Ako najam počne kasnije, za 2027. plaćate puni porez na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

Česta pitanja