Podstanar ne plaća najamninu ili ne želi iseliti: što može najmodavac

Zakonski put ukratko: od duga do iseljenja

Zakon o najmu stanova (ZNS) za neplaćanje propisuje redoslijed koji štiti obje strane. PodstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku može dug platiti nakon opomene i osporiti otkaz pred sudom, a iseliti ga može samo sudski ovršitelj, na temelju ovršne ispraveOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku poput presude ili ovršnog javnobilježničkog akta (Ovršni zakon, čl. 23. i 256.). Tržišne najmove uređuju čl. 1.–29. ZNS-a; glava XIII. o bivšem stanarskom pravu, koja ih nikad nije uređivala, prestala je važiti 1. 1. 2025. (NN 36/2024, čl. 58.). ZNS podstanara naziva najmoprimcemNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a vlasnika najmodavcemNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

1. 1Pisana opomena s rokom od 30 dana da podstanar podmiri dug (ZNS čl. 19. st. 2.).
2. 2Ako dug ostane, pisani i obrazloženi otkaz, predan uz potpis podstanara ili poslan preporučenom poštom. Otkazni rokOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku od tri mjeseca teče od prvoga dana sljedećeg mjeseca (čl. 22. st. 1. i 2.).
3. 3Ako se podstanar ne iseli u otkaznom roku, tužba za iseljenjeIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku općinskom sudu. Postupak je hitan (čl. 22. st. 4. i 5.).
4. 4Presuda s rokom za iseljenje, u pravilu 15 dana (Zakon o parničnom postupku, čl. 328.).
5. 5Prijedlog za ovrhu radi ispražnjenja i predaje stana. Iseljenje provodi sudski ovršitelj (Ovršni zakon, čl. 255. i 256.).
6. 6Dug se naplaćuje tužbom, pa i onom kojom tražite iseljenje, ili ovrhom na temelju vjerodostojne isprave.

Uz ugovor koji je javni bilježnik solemniziraoSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku s ovršnom izjavom podstanara, tužba može otpasti (Zakon o javnom bilježništvu, čl. 54.). Prava druge strane opisuje vodič o pravima podstanara.

Deložacija: što znači i kada je zakonita

„DeložacijaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku” je svakodnevni naziv za prisilno iseljenje iz stana koje na temelju sudske odluke provodi sudski ovršitelj. Riječ nije pravni pojam, a Ovršni zakon i Zakon o najmu stanova je ne koriste: Ovršni zakon govori o ovrsiOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku radi ispražnjenja i predaje nekretnine (čl. 255.–258.), a Zakon o najmu stanova o tužbi za iseljenje (čl. 22. st. 4.).

Deložacija je zakonita samo kad je provodi sudski ovršitelj na temelju rješenja o ovrsi, a ovrha se predlaže na temelju ovršne isprave poput presude ili ugovora solemniziranogSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku s ovršnom izjavom podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Ovršni zakon, čl. 23. i 256.). Oduzimanje posjeda nije samovlasno kad ga dopušta zakon ili sudska odluka utemeljena na zakonu (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 20. st. 4.), pa ovršitelj koji iseljava podstanara ne smeta posjed samovlasno.

Sve drugo je samovlast, koju zakon zabranjuje. „Samovlast je zabranjena”: nitko ne smije samovlasno smetati tuđi posjed, čak ni kad smatra da ima jače pravo na posjed (čl. 20. st. 1.), pa ni vlasnik stana. Promjena brave, iznošenje stvari ili izbacivanje podstanara bez ovršitelja po našem čitanju su samovlasno oduzimanje posjeda, a podstanar protiv njih može tražiti hitnu sudsku zaštitu (odjeljak „Što ne smijete” niže).

• Prije deložacije: pisana opomena i 30 dana za dug, otkaz uz otkazni rokOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku od tri mjeseca i tužba za iseljenje, ili ugovor solemniziran s ovršnom izjavom podstanara (koraci iznad).
• Sama deložacija: prijedlog za ovrhu sudu na čijem je području stan, rješenje o ovrsi i iseljenje koje provodi sudski ovršitelj, radnim danom i danju (odjeljak o ovrsi niže).
• Zimske zabrane deložacije nema od 15. 1. 2024., kad je objavljena odluka Ustavnog suda kojom je ukinuta.

Što ne smijete: brava, režije i stvari

Dok sudski ovršitelj ne provede ovrhuOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je posjednik stana, a najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku samo posredni posjednik (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 10. st. 3.). Nitko ne smije samovlasno smetati posjed, čak ni kad smatra da ima jače pravo na posjed (čl. 20. st. 1.). Protiv onoga tko ga samovlasno uznemirava u posjedu ili mu posjed oduzme, posjednik može u roku od 30 dana otkad je saznao za čin i počinitelja, a najkasnije u godinu dana, tražiti zaštitu u hitnom sudskom postupku. Sud tada gleda samo posljednje stanje posjeda i smetanje, bez obzira na to ima li podstanar još pravo na stan, i može naložiti da se uspostavi prijašnje stanje (čl. 21. i 22.).

• Promjena brave ili zaključavanje stana dok je podstanar odsutan. Po našem čitanju to je samovlasno oduzimanje posjeda.
• Iznošenje stvari. Osobe i stvari iz stana u ovrsi uklanja sudski ovršitelj, a uklonjene stvari predaju se podstanaru ili na čuvanje (Ovršni zakon, čl. 256. i 257.).
• Isključivanje struje, vode, plina ili grijanja da bi se podstanar natjerao van. To nije zakonski put do iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku, a podstanar može tražiti zaštitu posjeda ako to smatra smetanjem. Je li pojedino isključenje smetanje posjeda, ovisi o sudskoj praksi koju ne prenosimo.
• Ulazak u stan radi pritiska. ZNS najmodavcu dopušta ulazak radi nužnih popravaka i kontrole korištenja stana (čl. 14. st. 3. i čl. 16.), a ne radi iseljavanja.

Za dužnu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i štetu najmodavac ima zakonsko založno pravo na pokućstvu i drugim pokretninama podstanara i njegova kućanstva, i te stvari pri iseljenju podstanara smije zadržati dok dug ne bude plaćen (ZNS čl. 15. st. 2.; Zakon o obveznim odnosima, čl. 565.). Po našem čitanju to ne daje pravo na iseljavanje, zaključavanje stana ni iznošenje stvari dok podstanar ondje živi. Kako se to pravo ostvaruje u sporu, pitajte odvjetnika.

Neplaćena najamnina: pisana opomena i 30 dana

NajmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku može otkazati ugovor ako podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u ugovorenom roku ne plati najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem, primjerice režijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koje je ugovorom preuzeo (ZNS čl. 19. st. 1. t. 1.). Zakon ne traži određeni broj mjeseci duga: razlog postoji čim najamnina nije plaćena u roku.

Prije otkaza najmodavac mora podstanara pisano opomenuti da u roku od 30 dana otkloni razlog za otkaz (čl. 19. st. 2.). Po našem čitanju, podstanar koji u tom roku podmiri dug otklonio je razlog, pa otkaza zbog tog duga nema. Bez opomene najmodavac smije otkazati samo ako je podstanar ugovor ili zakon prekršio više od dva puta (st. 3.).

Naš savjet: opomenu dostavite tako da primitak možete dokazati, uz potpis podstanara ili preporučenom poštom, kako ZNS traži za otkaz (čl. 22. st. 1.), i sačuvajte kopiju. Za opomenu zakon propisuje samo pisani oblik.

Otkaz: oblik, dostava i otkazni rok

Otkaz je pisan i obrazložen, a najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ga predaje neposredno uz potpis podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili šalje preporučenom poštom (ZNS čl. 22. st. 1.).

Otkazni rokOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je vrijeme koje podstanar nakon otkaza ima za iseljenjeIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku. Kod neplaćanja i drugih razloga iz čl. 19. iznosi tri mjeseca i počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen: za otkaz primljen 17. travnja rok teče od 1. svibnja. Ako podstanar otkaz odbije primiti, rok teče od dana kad je otkaz predan na pošti (čl. 22. st. 2. i 3.).

• Najam na određeno vrijeme. Čl. 19. ne ograničava se na najam na neodređeno vrijeme, pa po našem čitanju zbog duga i takav najam možete otkazati prije isteka. Uz to ga možete ne produljiti: ako najmanje 30 dana prije isteka pisano javite da ga ne želite obnoviti, najam završava istekom, a inače se prešutno obnavlja na isto vrijeme (čl. 25. st. 1.).
• Šteta i preinake. Ako podstanar ne otkloni štetu na zajedničkim dijelovima zgrade u 30 dana ili preinačuje stan bez pisane suglasnosti, najmodavac može raskinuti ugovor pisano i obrazloženo, uz rok za iseljenje od najmanje 15 dana (čl. 20.).

Sve rokove za obje strane navodi vodič o otkazu ugovora o najmu.

Ako podstanar ne iseli: tužba za iseljenje

Ako se podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ne iseli u otkaznom rokuOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili u roku iz raskida, najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nadležnom sudu može podnijeti tužbu za iseljenjeIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku, a postupak je hitan (ZNS čl. 22. st. 4. i 5.). Sporove iz najma u prvom stupnju uvijek sudi općinski sud, i to isključivo onaj na čijem se području stan nalazi (Zakon o parničnom postupku, čl. 34. i 56.). U Zagrebu je to Općinski građanski sud u Zagrebu, osim za Novi Zagreb – istok, Novi Zagreb – zapad i Brezovicu (Općinski sud u Novom Zagrebu) i Sesvete (Općinski sud u Sesvetama) (Zakon o područjima i sjedištima sudova, čl. 2.). Sud je i put nakon isteka najma na određeno vrijeme, jer je podstanar dužan predati stan po prestanku najma (ZNS čl. 17.).

Istom tužbom može se tražiti i dužna najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (ZPP čl. 188.). Presuda koja nalaže iseljenje određuje rok za to, u pravilu 15 dana, a za činidbe koje nisu novčane sud može odrediti i dulji (čl. 328.). Presuda postaje ovršna kad postane pravomoćna i protekne rok za dobrovoljno ispunjenje (Ovršni zakon, čl. 25. st. 1.).

Sudske pristojbe po Tarifi koja vrijedi od 1. 6. 2026. (NN 50/2026):

• U sporu o otkazu ugovora o najmu vrijednost spora je godišnja najamnina, ali najmanje 2.654,45 € (Zakon o sudskim pristojbama, čl. 21.). Po našem čitanju tako se računa i tužba za iseljenje nakon otkaza.
• Za vrijednost iznad 2.000 € pristojba za tužbu je 140 € i još 1 % na razliku iznad 2.000 €, najviše 1.500 € (Tar. br. 1.). Toliko se plaća i za prvostupanjsku presudu (Tar. br. 2.).
• Primjer: uz najamninu od 700 € mjesečno vrijednost spora je 8.400 €, a pristojba za tužbu 204 € (140 € i 1 % od 6.400 €). Za podnesak predan elektronički i plaćen pri podnošenju plaća se polovica (Zakon o sudskim pristojbama, čl. 7.). Ako istom tužbom tražite i dug, vrijednosti se zbrajaju (čl. 16. st. 1.): uz 2.100 € duga vrijednost je 10.500 €, a pristojba 225 €.
• Stranka koja u cijelosti izgubi parnicu protivnoj stranci naknađuje troškove postupka (ZPP čl. 154.).

Ovrha: kako se provodi iseljenje

S ovršnom presudom ili ovršnim javnobilježničkim aktom najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku predlaže ovrhuOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku radi ispražnjenja i predaje nekretnine, i to sudu na čijem se području stan nalazi (Ovršni zakon, čl. 23. i 255.). Za prijedlog i rješenje o ovrsi plaća se po pola pristojbe iz Tar. br. 1. (Tarifa, Tar. br. 1. i 2.), a u ovršnom postupku sud postupa hitno (čl. 13.).

• IseljenjuIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku se može pristupiti nakon osam dana od dostave rješenja o ovrsi podstanaruPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, i prije nego što rješenje postane pravomoćno (čl. 256. st. 2.).
• Sudski ovršitelj udaljuje osobe i uklanja stvari, a stan predaje u posjed najmodavcu. Na zahtjev suda pomažu policija i služba socijalne skrbi (čl. 256. st. 1. i 4.).
• Ovrha se provodi radnim danom i danju, a neradnim danom ili noću samo ako sud za to nađe opravdan razlog (čl. 46.). Ovršitelj prema podstanaru i članovima kućanstva mora postupati s dužnim obzirima (čl. 47.).
• Zaključan stan koji nitko ne otvori ovršitelj otvara uz bravara, u prisutnosti dvaju punoljetnih svjedoka ili javnog bilježnika (čl. 47. st. 4.). Osobe koje ometaju ovrhu sud može novčano kazniti ili im odrediti zatvor (čl. 16. i čl. 256. st. 3.).
• Najmodavac na zahtjev ovršitelja osigurava radnu snagu i prijevoz, o čemu mora doznati najkasnije osam dana prije ovrhe (čl. 256. st. 6.).
• Uklonjene stvari predaju se podstanaru ili odraslom članu kućanstva, a ako ih nitko ne primi, na čuvanje drugoj osobi ili najmodavcu, na trošak podstanara. Ako ih podstanar u ostavljenom roku ne zatraži i ne plati čuvanje, sud određuje njihovu prodaju (čl. 257. i 258.).
• Troškove ovrhe najprije predujmljuje najmodavac, a podstanar mu naknađuje one koji su bili potrebni (čl. 14.).

Zimska zabrana iseljenja više ne vrijedi. Od studenoga 2020. Ovršni zakon zabranjivao je iseljenje fizičkih osoba od 1. studenoga do 1. travnja, ali je Ustavni sud tu odredbu ukinuo (U-I-331/2021, NN 6/2024 od 15. 1. 2024.). Pročišćeni tekst zakona na dan 24. 10. 2026. novu takvu zabranu ne sadrži.

Solemnizirani ugovor: ovrha bez tužbe

Ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koji je javni bilježnik solemniziraoSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, kao i javnobilježnički akt, ovršna je isprava ako sadrži izjavu podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku da se na temelju njega, nakon dospjelosti obveze, može neposredno provesti ovrhaOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o javnom bilježništvu, čl. 54. st. 1. i 6. i čl. 59.). Tada najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ne mora tužiti: potvrdu o ovršnosti na ugovor stavlja bilježnik (čl. 54. st. 7.), a iseljenjeIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku provodi sud kao u odjeljku iznad.

Kad iseljenje ovisi o otkazu, za ovršnost treba javnom ispravom ili ispravom s ovjerenim potpisomOvjera potpisapojednostavljenoJavni bilježnik potvrđuje da je potpis na ispravi Vaš, ali ne provjerava njezin sadržaj. Nagrada je 6 € po potpisu, bez PDV-a i pristojbe.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 77., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najmodavca utvrditi da je otkazni rokOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku protekao, a ako to nije moguće, pravomoćnom presudom, osim ako je u ugovoru dogovoreno drukčije (čl. 54. st. 4.). Podstanar ovršnost može pobijati po Ovršnom zakonu (čl. 55.). Ugovor sa samo ovjerenim potpisima ovršna isprava nije. Cijenu i postupak opisuje vodič o ovjeri i solemnizaciji.

Naplata duga: ovrha, kamate, zastara i polog

Uz tužbu, dug se može naplatiti ovrhomOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku na temelju vjerodostojne isprave. To je, među ostalim, račun ili po zakonu ovjerovljena privatna isprava, a mora navoditi vjerovnika i dužnika te predmet, vrstu, opseg i vrijeme ispunjenja novčane obveze. Račun fizičkoj osobi koja ne obavlja registriranu djelatnost mora sadržavati i upozorenje da vjerovnik u slučaju neplaćanja može tražiti ovrhu na temelju vjerodostojne isprave (Ovršni zakon, čl. 31.). Taj put služi samo za novčane tražbine, pa za iseljenjeIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku ne vrijedi.

• Prijedlog se podnosi općinskom sudu na čijem području podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ima prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, kroz sustav e-Ovrhe, a predmet se automatski dodjeljuje javnom bilježniku kao povjereniku suda. Fizička osoba prijedlog iznimno može predati na papirnatom obrascu u poslovnici Fine (Ovršni zakon, čl. 39.a i 278.; gov.hr, e-Ovrhe).
• Bilježnik prijedlog najprije šalje dužniku, koji ima 15 dana da plati, a ako najmodavac prijedlog ne povuče, zatim donosi rješenje o ovrsi (čl. 281.).
• Protiv rješenja dužnik može u roku od osam dana podnijeti prigovor. Obrazloženim prigovorom protiv cijelog rješenja predmet prelazi u parnicu pred sudom (čl. 57., 58. i 282.), a ovrha na temelju vjerodostojne isprave provodi se tek kad rješenje postane pravomoćno (čl. 44. st. 3.).
• Sudska pristojba za određivanje ovrhe kod bilježnika ne plaća se, ali bilježnik ima pravo na naknadu, koja je dio troškova ovrhe (čl. 289.).

Zatezne kamate. Dužnik koji kasni s novčanom obvezom duguje i zateznu kamatu, a izvan trgovačkih ugovora njezina je stopa referentna stopa uvećana za tri postotna poena (Zakon o obveznim odnosima, čl. 29. st. 1. i 2.). Referentna stopa na snazi 1. 7. 2026. je 2,40 % (HNB, NN 68/2026), pa od 1. 7. do 31. 12. 2026. zatezna kamata iznosi 5,40 % godišnje.

Zastara. Tražbina najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku zastarijeva za tri godine (ZOO čl. 229.), računajući od dana nakon dospijeća svake najamnine (čl. 215.). Tužba i druga vjerovnikova radnja pred sudom ili drugim nadležnim tijelom radi ostvarenja tražbine prekidaju zastaru (čl. 241.), a dug utvrđen pravomoćnom presudom zastarijeva za deset godina (čl. 233.).

PologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Ako je ugovoren, najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku s njim, po našem čitanju, može prebiti dospjelu najamninu, režijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili dokazanu štetu izjavom o prijeboju (ZOO čl. 195. i 196.). Promjene nastale redovitim korištenjem stana nisu šteta za koju podstanar odgovara, osim ako je ugovoreno drukčije (ZNS čl. 17.). Više u vodiču o pologu.

Najam bez pisanog ugovora i što zakon ne kaže

Zakon traži pisani ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (ZNS čl. 4. st. 2.), ali ugovor bez propisanog oblika smatra se valjanim ako su ga strane ispunile u cijelosti ili u pretežitom dijelu, osim ako iz zakona ili cilja oblika očito ne proizlazi drukčije (Zakon o obveznim odnosima, čl. 294.). Postoji li najam i pod kojim uvjetima, tada odlučuje sud. Ni bez pisanog ugovora najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ne smije sam iseliti stanara, jer zaštita posjeda ne ovisi o pravu na stan (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 22.).

Odgovor na ova pitanja ovisi o okolnostima i sudskoj praksi koju ne prenosimo:

• Vrijedi li za stanove i pravilo ZOO-a o otkazu bez otkaznog rokaOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku kad najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku kasni s dvije uzastopne najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 564.). ZOO se na najam koji uređuje poseban zakon primjenjuje samo podredno (čl. 551.).
• Je li pojedino isključenje struje, vode ili grijanja smetanje posjeda.
• Koliko ukupno traje postupak. Zakon propisuje hitnost i pojedine rokove, ali ne i ukupno trajanje, a službeni prosjek za iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku nismo pronašli.

Nacrt novog Zakona o najmu stanova predviđa da svaki novi ugovor bude solemniziranSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili javnobilježnički akt s ovršnim klauzulama za dug i predaju stana (čl. 7. nacrta) i dobrovoljno državno jamstvo za najmodavce fizičke osobe, do ukupno 10.000 € neplaćene najamnine i režijaRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 37. i 38.). Savjetovanje je završilo 2. 9. 2026., a na dan 19. 10. 2026. zakon nije donesen (vodič o nacrtu).

Kako smanjiti rizik prije useljenja

Ovo su naši savjeti, a propis je naveden gdje postoji:

• Pisani ugovor s najamninomNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i načinom plaćanja, troškovima, osobama koje stanuju u stanu i trajanjem najma (ZNS čl. 4. i 5.). Na što paziti, navodi popis za ugovor o najmu.
• Prijava ugovora Poreznoj upravi u roku od 8 dana od sklapanja ugovora odnosno početka najma (Zakon o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 62. st. 7.) i dostava Gradu Zagrebu (ZNS čl. 26.). Koraci su u popisu za prijavu ugovora.
• SolemnizacijaSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku s ovršnom izjavom podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ako se oboje slažete, kako bi i iseljenjeIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku i dug mogli ići bez tužbe (vodič o ovjeri i solemnizaciji).
• PologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku s iznosom, svrhom i rokom povrata upisanim u ugovor (vodič o pologu).
• Zapisnik o stanju stanaZapisnik o primopredajiZapisnik o stanju stana koji najmodavac i najmoprimac zajedno sastavljaju pri predaji stana. Služi kao dokaz ako se na kraju najma raspravlja o šteti i pologu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 12., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku pri predaji, koji ZNS traži (čl. 12. st. 2.), sa stanjima brojila i fotografijama. Možete ga sastaviti u našem zapisniku o primopredaji.
• Uplate samo na bankovni račun, kako bi svaka imala trag, i pisana komunikacija o kašnjenju.
• Upoznajte sve koji će stanovati u stanu i odlučujte prema onome što je važno za najam, a ne prema osobinama koje Zakon o suzbijanju diskriminacije štiti, poput etničke pripadnosti, vjere, spola, obiteljskog statusa, zdravstvenog stanja ili invaliditeta. Taj se zakon izričito primjenjuje i na stanovanje (čl. 1. i 8.). Ostalo je u vodiču za vlasnike.

Gdje potražiti pomoć

Prije tužbe stranke bi spor, kad god je to moguće, trebale pokušati riješiti mirnim putem, a tko tužbu podnese nakon bezuspješno dovršene medijacije, ne plaća sudsku pristojbu na tužbu (Zakon o medijaciji, čl. 13.).

• Odvjetnik. Hrvatska odvjetnička komora vodi imenik odvjetnika.
• Grad Zagreb, Sektor za besplatnu pravnu pomoć, Zapoljska 1; 01 6100-300. Sektor odlučuje o zahtjevima za besplatnu pravnu pomoć i oslobođenje od pristojbi. Primarnu pomoć, poput opće pravne informacije i savjeta, zakon dopušta u svakoj pravnoj stvari, pa i najmodavcuNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ako stvar ne možete riješiti sami, zahtjev nije očito neosnovan, a plaćanje bi ugrozilo Vaše uzdržavanje; pružaju je upravna tijela, ovlaštene udruge i pravne klinike. Odvjetnika na teret države sektor odobrava uz imovinski uvjet i samo u postupcima koje zakon navodi, a u ostalima iznimno (Zakon o besplatnoj pravnoj pomoći, čl. 6., 10., 13. i 14.).
• Pravna klinika Pravnog fakulteta u Zagrebu, Palmotićeva 30, klinika.pravo.hr. Studenti pod nadzorom besplatno daju opće pravne informacije i savjete, ali ne zastupaju na sudu.
• Općinski građanski sud u Zagrebu (sudovi.hr) za tužbe i ovrheOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku, osim za stanove u Novom Zagrebu, Brezovici i Sesvetama.

Česta pitanja