Prava podstanara: što kaže Zakon o najmu stanova

Koji zakon vrijedi

U zakonu se podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku zove najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a njegova prava uređuje Zakon o najmu stanova. Što taj zakon ne uređuje, stranke ugovaraju slobodno (čl. 3.), a podredno vrijede pravila o najmu iz Zakona o obveznim odnosima (čl. 551.). Zato mnogo ovisi o ugovoru. Što u njemu mora pisati, opisuje popis za ugovor o najmu.

Zakon.hr u pročišćenom tekstu Zakona o najmu stanova i dalje prikazuje glavu XIII. (čl. 30.–49.) o bivšem stanarskom pravu. Od 1. 1. 2025. tu je glavu ukinuo zakon o izvršenju presuda u predmetu Statileo (NN 36/2024, čl. 58.), pa je ne čitajte kao važeće pravo. Pravila za obične najmove (čl. 1.–29.) time se, prema našem čitanju, nisu promijenila.

Nacrt novog Zakona o najmu stanova nije donesen, pa ovaj vodič opisuje važeći zakon. Što nacrt predlaže, opisuje vodič o novom zakonu o najmu.

Smije li najmodavac ući u stan

NajmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ili osobu koju on ovlasti, morate pustiti u stan radi nužnih popravaka i „u svezi s kontrolom korištenja stana” (čl. 16.). Rok najave zakon ne propisuje, pa ga upišite u ugovor.

Ustav kaže da je dom nepovrediv (čl. 34.), a Kazneni zakon neovlašten ulazak u tuđi dom propisuje kao kazneno djelo (čl. 141.). Kako se to primjenjuje kad vlasnik ulazi u iznajmljeni stan, ovisi o okolnostima i o sudskoj praksi.

Kao najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku Vi ste posjednik stana (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 10.). Ako Vas netko samovlasno smeta u posjedu ili Vam ga oduzme, zaštitu možete tražiti u hitnom sudskom postupku, u roku od 30 dana otkad ste saznali za čin i za osobu, a najkasnije godinu dana nakon čina (čl. 21. i 22.). Po našem čitanju, mijenjanje brave ili iznošenje Vaših stvari bez sudske odluke samopomoć je koju zakon najmodavcu ne dopušta. Je li i isključivanje struje ili vode smetanje posjeda, ovisi o okolnostima i sudskoj praksi. Zbog roka od 30 dana besplatnu pravnu pomoć potražite odmah.

Iseliti Vas najmodavac ne može sam. Za to mu treba presuda ili ovršni javnobilježnički akt, a iseljenjeIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku se provodi u ovršnom postupku (vodič o otkazu).

Tko plaća popravke

NajmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku predaje stan pogodan za stanovanje i takvim ga održava (čl. 12. i 13.). Nužne popravke dužni ste mu javiti, a snosi ih on. Za preinake Vam treba njegova prethodna pisana suglasnost (čl. 14.). Zakon o obveznim odnosima dodaje (čl. 554.):

• Sitne popravke i troškove redovite uporabe plaćate Vi, a poreze i javna davanja najmodavac.
• Kvar javljate bez odgađanja, inače odgovarate za štetu nastalu zbog kašnjenja. Javite ga pisano, s fotografijom, da imate dokaz.
• Popravak koji ste obavili sami jer nije mogao čekati, ili jer ga najmodavac nakon Vaše obavijesti nije obavio u primjerenom roku, najmodavac Vam nadoknađuje. Čuvajte račune.

Ako se stan tijekom najma, bez Vaše krivnje, ne može koristiti ili mu je uporaba zbog popravaka dulje vrijeme znatno smanjena, imate pravo na sniženje najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a ako se ne osposobi u primjerenom roku, i na raskid ugovora (čl. 555.). Ako najmodavac nedostatak ne ukloni u primjerenom roku koji ste mu odredili, možete raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje najamnine, a u oba slučaja i naknadu štete (čl. 559.). Najam stana opasnog za zdravlje možete otkazati bez otkaznog rokaOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čak i ako ste za njegovo stanje znali pri potpisu, a odricanje od tog prava nema učinka (čl. 576.).

Izraze „tekuće” i „investicijsko održavanje” koriste ugovori i upravitelji zgrada, ali ih ne koriste ni Zakon o najmu stanova ni pravila o najmu iz Zakona o obveznim odnosima, koji razlikuju nužne popravke (najmodavac) i sitne popravke (najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku). Ako ugovor koristi te izraze, neka u njemu piše i što znače.

Smije li najmodavac povisiti najamninu

Kod najma na neodređeno vrijeme najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku se ne može mijenjati prve godine. Nakon toga svaka strana može pisano predložiti novu, najviše do 20 % iznad prosječne slobodno ugovorene najamnine za usporediv stan, a najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u roku od 30 dana može tražiti da njezinu visinu utvrdi sud (čl. 10. i 11.). Točan tekst čl. 11. donosi popis za ugovor o najmu.

Kod najma na određeno vrijeme zakon povećanje tijekom trajanja ugovora ne uređuje, pa odlučuje ugovor. Višu najamninu najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku može ponuditi za produljenje, pisano i najmanje 30 dana prije isteka. Ako ponudu ne prihvatite u roku od 15 dana, smatra se da ne želite novi ugovor (čl. 25.).

Podnajam, cimeri i obitelj

Za podnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku Vam treba suglasnost najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Zakon ne propisuje njezin oblik, ali pisana suglasnost služi kao dokaz. Ugovor o podnajmu i svaku promjenu podnajamnine dostavljate Poreznoj upravi i najmodavcu (čl. 28.). Najmodavcu jamčite da će podnajmoprimac stan koristiti prema ugovoru, a podnajam prestaje kad prestane Vaš najam (Zakon o obveznim odnosima, čl. 567. i 569.).

Razlog za otkaz je podnajam bez dopuštenja, ali i to da u stanu dulje od 30 dana bez dopuštenja živi netko tko nije naveden u ugovoru. Iznimke su bračni drug, potomak, roditelj, osoba koju uzdržavate i njegovatelj (čl. 19.), pa za cimera tražite pisano dopuštenje. Prije takvog otkaza najmodavac Vas mora pisano opomenuti i dati Vam 30 dana da razlog otklonite, osim ako ste ugovor ili zakon prekršili više od dva puta (čl. 19.). Rokove opisuje vodič o otkazu.

Prijava ugovora i prijava adrese

Ugovor o najmu stanaUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sklapa se pisano (čl. 4.). Ugovor i svaku promjenu najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku dostavlja Gradu Zagrebu i Poreznoj upravi (čl. 26.), i to Poreznoj upravi u roku od 8 dana od sklapanja ugovora odnosno početka najma (Zakon o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 62.). Korake opisuje popis za prijavu ugovora o najmu.

Hrvatski državljani prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili boravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku na adresi stana prijavljuju u roku od 15 dana, uz suglasnost najmodavca. Što za prijavu adrese trebaju stranci, opisuje vodič za strance.

Kad se ne možete dogovoriti

Prema Zakonu o medijaciji (NN 27/2026), na snazi od 26. 3. 2026., stranke bi prije tužbe trebale pokušati spor riješiti mirno kad je to moguće. Tko tuži nakon neuspjele medijacije, ne plaća sudsku pristojbu na tužbu (čl. 13.). Ako se ne dogovori drukčije, troškovi medijacije dijele se na jednake dijelove (čl. 33.). Registar medijatora vodi Nacionalni centar za medijaciju (čl. 6. i 8.).

Sporovi iz najma i sporovi oko posjeda u prvom stupnju idu općinskom sudu, u Zagrebu Općinskom građanskom sudu u Zagrebu (za Novi Zagreb i Brezovicu Općinskom sudu u Novom Zagrebu, za Sesvete Općinskom sudu u Sesvetama; Zakon o parničnom postupku, čl. 34.). Novčani zahtjevi do 1.320 € rješavaju se u postupku male vrijednosti, koji bi trebao završiti u roku od godine dana, ali sporovi oko nekretnina i posjeda u njega ne spadaju (čl. 458., 459. i 461.).

Dug za najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku zastarijeva tri godine nakon dospijeća svake mjesečne rate (Zakon o obveznim odnosima, čl. 229. i 215.).

Besplatna pravna pomoć u Zagrebu

• Sektor za besplatnu pravnu pomoć Grada Zagreba, Zapoljska 1, tel. 01 6100-300, 01 6100-301 ili 01 6100-303. Radi ponedjeljkom, srijedom i petkom od 8:30 do 15:30, a utorkom i četvrtkom od 8:30 do 18:00. Daje primarnu pravnu pomoć osobno, poštom ili e-mailom i odlučuje o sekundarnoj, odnosno o odvjetniku kojeg djelomično ili potpuno plaća država.
• Pravna klinika Pravnog fakulteta u Zagrebu, Palmotićeva 30 (prizemlje), klinika@pravo.hr ili obrazac na klinika.pravo.hr. Studenti volonteri pod nadzorom besplatno daju opće pravne informacije i savjete, ali ne zastupaju na sudu.
• Pučka pravobraniteljica (ombudsman.hr), ako Vas je najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku odbio zbog neke od osnova koje štiti Zakon o suzbijanju diskriminacije. Taj zakon vrijedi i za stanovanje i za privatne osobe (čl. 8. i 12.), ali običnim sporovima oko najma pravobraniteljica se ne bavi.

Primarnu pravnu pomoć, poput informacija, savjeta i pomoći u izvansudskom rješavanju spora, dobiva osoba koja stvar ne može riješiti sama, ako zahtjev nije očito neosnovan i ako bi joj plaćanje ugrozilo uzdržavanje (Zakon o besplatnoj pravnoj pomoći, čl. 9. i 10.). Sekundarna pravna pomoć odobrava se samo u vrstama postupaka koje zakon navodi, a u ostalima iznimno (čl. 13.), i uz imovinski uvjet: mjesečni prihod kućanstva po članu ne smije prelaziti proračunsku osnovicu (čl. 14.). Iznos u eurima provjerite u Sektoru, jer gradska stranica još navodi kune. Popis ovlaštenih udruga objavljuje gov.hr.

Česta pitanja