Najam stana u Zagrebu za strance

Koraci, redom

1. 1Pretražite oglase, a stan pogledajte uživo prije nego što išta platite. Oglasi na NajamStanova.com dolaze sa stranica agencija i od vlasnika, a pretraživati ih možete i na engleskom.
2. 2Dogovorite u pisanom obliku što plaćate: mjesečnu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, koje su režijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku Vaše, pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i, ako sudjeluje agencija, njezinu proviziju.
3. 3Potpišite pisani ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Ako ostajete dulje od tri mjeseca, ovjerite ga kod javnog bilježnika ili u Poreznoj upravi. Državljani EU-a, EGP-a i Švicarske umjesto toga mogu zamoliti vlasnika da u policiji potpiše obrazac za prijavu.
4. 4Prijavite se policiji. Državljani EU-a, EGP-a i Švicarske privremeni boravak prijavljuju najkasnije osam dana nakon isteka prva tri mjeseca, a svi ostali trebaju odobren privremeni boravak. Adresu prijavite u roku od 15 dana od useljenja. Ako još nemate OIBOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, policija Vam ga dodjeljuje pri prijavi boravka.
5. 5Režije koje plaćate Vi, primjerice struju, s najmodavcemNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku prenesite na svoje ime, a za ostale dogovorite kako se plaćaju.
6. 6Pri useljenju potpišite zapisnik o stanju stanaZapisnik o primopredajiZapisnik o stanju stana koji najmodavac i najmoprimac zajedno sastavljaju pri predaji stana. Služi kao dokaz ako se na kraju najma raspravlja o šteti i pologu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 12., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, najbolje s fotografijama, kako bi se polog pri iseljenjuIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku pošteno obračunao.

Prijava adrese: korak koji se najčešće preskače

Pravila se razlikuju za državljane EU-a, EGP-a i Švicarske i za sve ostale (državljane trećih zemalja), ali u oba slučaja prijavu vodi policija (policijska uprava ili postaja) i traži dokaz da smijete stanovati u stanu.

Državljani EU-a, EGP-a i Švicarske mogu do tri mjeseca boraviti s putovnicom ili osobnom iskaznicom, bez prijave. Ako ostaju dulje, kao radnici, samozaposleni ili studenti, ili s dovoljno sredstava i zdravstvenim osiguranjem, privremeni boravak prijavljuju policiji najkasnije osam dana nakon isteka prva tri mjeseca, a adresu u roku od 15 dana od useljenja. Potvrda o prijavi izdaje se bez naknade. Za zakašnjelu prijavu propisana je novčana kazna od 20 € za boravak i 60 € za adresu.

Državljani trećih zemalja (svi izvan EU-a, EGP-a i Švicarske) privremeni boravak traže u hrvatskom veleposlanstvu ili konzulatu prije dolaska ako im treba viza, odnosno u policiji ako ne treba. Obično se odobrava na godinu dana. Tko ima vizu za dugotrajni boravak (D), u policiju mora doći u roku od 30 dana od početka njezine valjanosti. Adresu zatim prijavljuje u roku od 15 dana od dolaska ili preseljenja. Državljanina treće zemlje na bezviznom ili drugom kratkom boravku onaj tko mu pruža smještaj mora prijaviti u roku od jednog dana (Zakon o strancima, čl. 177.). Ako to ne može, prijavljujete se sami u roku od 2 dana. Više o tome piše vodič Iznajmljivanje stana strancima.

Kod dokaza o stanovanju ugovor je ključan. Prema pravilima koja vrijede od 30. travnja 2026., državljani trećih zemalja koji unajmljuju stan trebaju ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ovjeren kod javnog bilježnika ili u Poreznoj upravi. Državljani EU-a, EGP-a i Švicarske trebaju ugovor ovjeren kod javnog bilježnika ili u Poreznoj upravi, ili vlasnik osobno potpiše Obrazac 6b u policiji.

Prije potpisa dogovorite s najmodavcemNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku da se ugovor ovjeri kod javnog bilježnika ili u Poreznoj upravi. Državljani EU-a, EGP-a i Švicarske umjesto toga mogu zamoliti vlasnika da u policiji potpiše Obrazac 6b. Bez jednoga od toga adresu ne možete prijaviti.

Dokumenti za policiju moraju biti izvornici ili ovjerene preslike, a strani dokumenti trebaju ovjereni prijevod na hrvatski, pa bismo tražili ugovor na hrvatskom ili na oba jezika. Adresa koja nije upisana u službeni registar prostornih jedinica ne može se prijaviti.

Zajednički stan: u zgradi s četiri ili više stanova, ako bi u jednom stanu živjelo više od četiri punoljetna državljanina trećih zemalja koji nisu bliski srodnici, policiji treba i pisana suglasnost suvlasnika zgrade.

U Zagrebu Policijska uprava zagrebačka zahtjeve za privremeni boravak i promjenu adrese prima e-poštom na zg.drzavljanstvo.stranci@mup.hr. Telefone i urede navodi njezina obavijest od 31. kolovoza 2026.

Što je OIB i kako ga dobiti

OIBOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je broj kojim Vas identificiraju uredi, banke i opskrbljivači. Ako boravak prijavljujete policiji, ona Vam ga tada i dodjeljuje, pa ne morate posebno u Poreznu upravu. Inače ga dodjeljuje ispostava Porezne uprave: ponesite zahtjev (postoji i na engleskom) te putovnicu (izvornik na uvid ili presliku uz zahtjev) ili osobnu iskaznicu države EU-a. Državljani EU-a i EGP-a s vjerodajnicom za e-Građane mogu ga zatražiti i online.

OIB Vam treba za otvaranje bankovnog računa i za preuzimanje ugovora o korištenju mreže za struju (HEP-ov obrazac za prijenos traži OIB i Vaš i dosadašnjeg korisnika). Pravilo da ga mora sadržavati sam ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nismo pronašli. S OIB-om i prihvaćenom vjerodajnicom stranci mogu koristiti i e-Građane, državne usluge na internetu.

Tko zakonito boravi u EU-u, ima pravo na osnovni račun za plaćanje, a banka ga ne smije odbiti samo zato što ne živi u Hrvatskoj (pravilo EU-a).

Što mora pisati u ugovoru

Najam stanova uređuje Zakon o najmu stanova. Ugovor se sklapa u pisanom obliku i sadržava, među ostalim, najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i način plaćanja, vrste troškova stanovanja koje plaćate i kako, tko će još stanovati u stanu i koliko najam traje.

• PologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: zakon ga ne uređuje i ne ograničava, pa je polog onoliki koliko piše u ugovoru. Zapišite iznos, kad se vraća i što se smije odbiti, i uzmite potvrdu o uplati.
• Najamnina: kod najma na neodređeno vrijeme ugovorena se najamnina ne može mijenjati prije isteka godine dana. Nakon toga svaka strana pisano može predložiti promjenu, najviše 20 % iznad prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji. Za najam na određeno vrijeme zakon to ne propisuje.
• Otkaz: kod najma na neodređeno vrijeme Vi otkazujete s najmanje tri mjeseca otkaznog rokaOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. NajmodavcuNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku treba razlog koji zakon dopušta, primjerice neplaćena najamnina ili podnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bez suglasnosti, u pravilu nakon pisane opomene s rokom od 30 dana, a zatim otkazuje pisano, s otkaznim rokom od tri mjeseca.
• Određeno vrijeme: ugovor na određeno vrijeme prešutno se obnavlja za isto razdoblje ako nijedna strana najmanje 30 dana prije isteka pisano ne javi da ga ne želi obnoviti. Raniji izlazak iz takvog ugovora Zakon o najmu stanova ne uređuje, pa provjerite što piše u Vašem ugovoru, a iznimke iz Zakona o obveznim odnosima opisuje vodič o otkazu ugovora o najmu.
• Stanje stana: najmodavac predaje stan prikladan za stanovanje i plaća nužne popravke, koje mu morate prijaviti. Pri predaji se sastavlja zapisnik o stanju stanaZapisnik o primopredajiZapisnik o stanju stana koji najmodavac i najmoprimac zajedno sastavljaju pri predaji stana. Služi kao dokaz ako se na kraju najma raspravlja o šteti i pologu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 12., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Stan vraćate u stanju u kojem ste ga primili, osim uobičajenog trošenja, a za preinake Vam treba pisana suglasnost najmodavca, kao i suglasnost za podnajam.
• Ulazak u stan: najmodavca morate pustiti u stan radi nužnih popravaka i kontrole korištenja stana. Zakon ne propisuje rok najave, pa ga dogovorite u ugovoru.

Najmodavac ugovor prijavljuje Poreznoj upravi u roku od 8 dana; pojedinosti su u popisu koraka za vlasnike.

Vlada je u srpnju 2026. predstavila prijedlog novog Zakona o najmu stanova. Još nije donesen, pa ovaj vodič opisuje važeći zakon. Ažurirat ćemo ga ako se to promijeni.

Agencijska provizija od srpnja 2026.

Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 69/2026) primjenjuje se od 7. srpnja 2026. Za najmoprimceNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku to znači:

• Agencija Vam smije naplatiti proviziju samo ako ste s njom potpisali pisani ugovor o posredovanju.
• Ne smije uvjetovati razgledavanje time da prethodno potpišete ugovor o posredovanju. Potpisana potvrda o razgledavanju nije ugovor o posredovanju i ne obvezuje Vas na plaćanje.
• Ne smije tražiti ni dio provizije unaprijed: pravo na proviziju stječe tek sklapanjem ugovora o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u kojem je posredovala (ili predugovora, ako ste se tako dogovorili).
• Iznos određuje ugovor, koji mora navesti proviziju i sve dodatne troškove, a dio ugovora je i datirani cjenik agencije; zakon ne propisuje gornju granicu. Ako agencija ima ugovor i s Vama i s najmodavcemNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, prije potpisa mora Vas pisano upoznati s pojedinačnim naknadama i ukupnim iznosom, a ako plaćate samo Vi, smije Vam naplatiti najviše polovicu naknade iz cjenika.

Na NajamStanova.com možete prikazati samo oglase bez agencijske provizije ili oglase vlasnika. Kad oglas proviziju ne spominje, pišemo „nije navedeno”, nikad nulu.

Režije i drugi mjesečni troškovi

Zakon ne propisuje podjelu računa: ugovor mora navesti koje troškove stanovanja plaćate i kako. Prije potpisa zatražite na uvid nedavne račune.

• Struja: ugovor o korištenju mreže s HEP ODS-om može se na Vas prenijeti njegovim obrascem 8 (Zahtjev 8 – prijenos ugovora). Navodite odabranog opskrbljivača, prilažete ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku te OIBOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i Vaš i dosadašnjeg korisnika i očitanje brojila ne starije od 10 dana.
• Plin: plinsku mrežu u Zagrebu vodi Gradska plinara Zagreb.
• Odvoz otpada: naplaćuje Čistoća, koja na temelju ugovora o najmu može promijeniti platitelja na Vas.
• PričuvaPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: po zakonu o upravljanju zgradama plaća je vlasnik stana.
• Komunalna naknadaKomunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: plaća je vlasnik, osim ako pisani ugovor tu obvezu ne prenosi na Vas.
• HRT pristojbaHRT pristojbaMjesečna pristojba za javnu televiziju i radio. Plaća je kućanstvo koje ima radio ili televizor, jednu po kućanstvu, a HRT je naplaćuje vlastitim računom.Izvor: HRT: Pristojba, provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: jedna po kućanstvu koje ima televizor ili radio.
• Internet i telefon: Vaši vlastiti ugovori.

Tipične iznose ne navodimo jer ih ne možemo pouzdano potkrijepiti izvorima. Na svakom oglasu prikazujemo troškove koje oglašivač navodi, a „nije navedeno” kad ih ne navodi.

Ako dolazite autom, zone i stanarsku parkirnu kartu objašnjava vodič o parkiranju za podstanare, a ugovor za internet i preseljenje priključka vodič o internetu u unajmljenom stanu.

Kako izbjeći prijevaru

Zagrebačka policija u siječnju 2026. izvijestila je o muškarcu koji se na društvenim mrežama javljao na objave ljudi koji traže stan, predstavljao se kao najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili posrednik za stan na Trešnjevci i uzimao najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku unaprijed. Kod koji je dao za ulazna vrata nije radio. Naš savjet:

• Pogledajte stan i upoznajte najmodavca ili agenta prije nego što išta platite.
• Ne plaćajte nekome tko kaže da je u inozemstvu i da će Vam poslati ključeve.
• Provjerite tko je vlasnik stana: zatražite na uvid izvadak iz zemljišne knjige (vlasnički list) i usporedite ime vlasnika s osobnom ispravom osobe s kojom dogovarate.
• Imajte na umu da agencija proviziju ne smije uzeti unaprijed.
• Ako je najamnina znatno niža nego za slične stanove, usporedite je s cijenama po kvartovima i trakom cijene na svakom oglasu.

Gdje tražiti

NajamStanova.com na jednom mjestu okuplja oglase za dugoročni najamDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sa stranica zagrebačkih agencija i od vlasnika, na hrvatskom i engleskom, s trakom na svakom oglasu koja pokazuje kako mu se cijena odnosi prema sličnim stanovima. Oglasi agencija pokazuju kad smo ih zadnji put vidjeli na stranici agencije, pa dostupnost potvrdite kod oglašivača.

Dobra polazišta: namješteni stanovi, stanovi za studente i koliko košta najam u kojem dijelu Zagreba. Spremite pretragu i nove oglase dobivajte obaviješću ili e-poštom.

Česta pitanja