Agencijska provizija pri najmu stana 2026.

Tko plaća: najmoprimac, vlasnik ili obje strane

Agencija oglašava stan na temelju ugovora o posredovanju s vlasnikom, bez kojeg ga ne smije oglašavati (čl. 22.). Vlasnik je njezin nalogodavac, a Vi ste kao najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku „treća osoba” dok i sami ne potpišete ugovor (čl. 4.). Proviziju zakon zove posrednička naknadaAgencijska provizijapojednostavljenoNaknada agenciji za posredovanje. Plaća je samo onaj tko je s agencijom potpisao pisani ugovor o posredovanju, u pravilu tek nakon potpisa ugovora o najmu.Izvor: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 69/2026), čl. 23., 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

• Bez ugovora nema provizije: agencija je ne smije naplatiti najmoprimcu koji s njom nije sklopio ugovor o posredovanju (čl. 29. st. 7.).
• Proviziju smije naplatiti i od vlasnika i od Vas, ali samo uz zaseban ugovor sa svakim (čl. 30. st. 1.). Koja strana plaća, zakon ne određuje.

Prema Ministarstvu gospodarstva, razgledavanje, upit ili podaci o stanu ne stvaraju obvezu plaćanja. Ugovor potpisujete ako želite da agencija radi za Vas, primjerice da Vam traži stan ili pregovara u Vaše ime.

Kako unajmiti stan bez agencije i na što tada pripaziti, opisuje vodič Najam stana bez agencije.

Ugovor o posredovanju: što mora pisati

Ugovor se sklapa pisano i na određeno vrijeme, a ako trajanje nije ugovoreno, vrijedi 12 mjeseci. Mora navesti podatke o agenciji i o Vama, predmet i vrstu posla, iznos provizije, dodatne usluge i troškove s tim tko ih plaća te registarski broj agencije u Registru posrednika (čl. 17.).

Dio ugovora je datirani cjenik agencije, koji potpisujete i Vi. Prema Ministarstvu, cjenik i opće uvjete poslovanja morate moći vidjeti prije potpisa. Ugovor ne može isključiti ni ograničiti odredbe zakona, osim kad zakon to izričito dopušta ili je to očito u Vašem interesu.

Kada se provizija plaća

• Pravo na proviziju agencija stječe tek kad se sklopi ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u kojem je posredovala, osim ako je ugovoreno da nastaje već predugovorom (čl. 29. st. 1.).
• Ni dio provizije ne smije tražiti unaprijed (čl. 29. st. 2.).
• Ako ugovor o posredovanju prestane, a Vi poslije sklopite najam koji je posljedica rada agencije dok je ugovor trajao, dugujete punu proviziju (čl. 19. st. 3.). Rok za to zakon ne propisuje, a vezu mora dokazati agencija, navodi Ministarstvo.

Razgledavanje i potvrda o razgledavanju

Agencija ne smije razgledavanje uvjetovati time da prethodno potpišete ugovor o posredovanju, a za to je propisana kazna od 3.000 do 6.000 € (čl. 23. i 36.). Pri razgledavanju potpisujete potvrdu o razgledavanju, kojom agencija vlasniku dokazuje da Vam je stan pokazala. Potvrda nije ugovor i ne smije Vas obvezivati na plaćanje provizije.

Prema Ministarstvu, agencija smije uskratiti razgledavanje ako potvrdu odbijete potpisati. U potvrdi smije pisati da ste stan upoznali preko agencije, ali ne i da morate potpisati ugovor, platiti proviziju ili sve dogovarati preko agencije, ni da ne smijete sami kontaktirati vlasnika.

Koliko provizije traže oglasi na NajamStanova.com

Iznos provizije zakon ne propisuje: ugovara se prema cjeniku agencije (čl. 17. i 28.). Kad agencija ima ugovore s obje strane, zakon ograničava ukupan iznos (čl. 30.). Ako plaćaju obje, zajedno ne smiju platiti više od najviše naknade iz cjenika, a ako plaća samo jedna, njoj se smije naplatiti najviše polovica. Ako je najviša naknada u cjeniku, primjerice, jedna najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, to je najviše jedna najamnina za obje strane zajedno ili pola najamnine za jednu.

Tablica pokazuje koliku proviziju navode aktivni oglasi na NajamStanova.com i koliko oglasa o njoj ništa ne kaže. Osvježava se sama.

Kod oglasa agencija brojimo samo ono što oglas izričito kaže, primjerice „provizija: jedna najamnina”. Oglas koji proviziju ne spominje nije oglas bez provizije: na njemu piše „nije navedeno”. Red „Bez provizije” uključuje i stanove koje su vlasnici sami objavili kod nas. Oglas pokazuje što agencija traži, a obvezuje Vas samo iznos iz ugovora koji potpišete.

Možete prikazati i samo oglase bez agencijske provizije ili oglase vlasnika.

Ako stan iznajmljujete preko agencije

• Agencija smije oglašavati Vaš stan tek kad s njom potpišete ugovor, a u oglasu mora navesti svoju tvrtku i adresu (čl. 22.).
• Isključivo posredovanje mora biti izričito ugovoreno (čl. 18.). Ako za njegova trajanja stan iznajmite preko druge agencije, prvoj dugujete ugovorenu proviziju. Prema Ministarstvu, isključivost Vam ne može zabraniti da stan iznajmite sami.
• Niste dužni iznajmiti stan osobi koju je agencija pronašla. Ako ne postupite u dobroj vjeri, odgovarate za štetu i dugujete troškove od trećine do pune ugovorene provizije (čl. 25.).
• Agencija Vas mora upoznati s prosječnom tržišnom cijenom sličnih stanova, pregledati isprave o vlasništvu i obavijestiti Vas o svemu važnom za najam (čl. 24.). Iste obveze ima i prema najmoprimcuNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koji je s njom potpisao ugovor. Tražene najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sličnih stanova pokazuje i naša procjena najamnine.

Provizija obuhvaća povezivanje s najmoprimcem, provjeru stanja nekretnine i pripremne radnje za sklapanje ugovora o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 20.). Prema Ministarstvu, to ne uključuje zapisnik o primopredajiZapisnik o primopredajiZapisnik o stanju stana koji najmodavac i najmoprimac zajedno sastavljaju pri predaji stana. Služi kao dokaz ako se na kraju najma raspravlja o šteti i pologu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 12., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ni očitanje brojila, osim ako ih posebno ugovorite. Zapisnik možete sastaviti i sami, našim obrascem.

Kako provjeriti agenciju i kome prijaviti nepravilnost

• Posredovati uz naknadu smiju samo društva i obrti s rješenjem Ministarstva gospodarstva, upisani u Registar posrednika koji vodi Hrvatska gospodarska komora (čl. 5., 8. i 9.).
• Registar je javan i dostupan na internetu (čl. 12.), na portalu Digitalna komora. Usporedite registarski broj s onim u ugovoru.
• Agent mora imati položen stručni ispit i biti upisan u Imenik agenata (čl. 4.).
• Agencija mora biti osigurana od odgovornosti za štetu nalogodavcu ili trećim osobama, najmanje 100.000 € po štetnom događaju (čl. 6.).

Zakon nadziru tržišni inspektori Državnog inspektorata (čl. 34.), kojima nepravilnost prijavljujete obrascem na internetu ili preko e-Građana. Kako prepoznati lažni oglas, opisuje vodič o prijevarama, a oglas viđen negdje drugdje možete provjeriti kod nas.

Što je novi zakon promijenio

Novi zakon zamijenio je zakon iz 2007., koji je prestao važiti 7. srpnja 2026. (čl. 44. i 45.). Pisani ugovor, provizija tek nakon sklopljenog posla i zabrana djelomičnog plaćanja unaprijed postojali su i prije. Novo je:

• Izričita zabrana naplate provizije najmoprimcuNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bez ugovora (čl. 29.). Vlada je u obrazloženju navela da je plaćanje provizije dotad bilo prepušteno dogovoru, pa je trošak katkad prelazio na kupca ili najmoprimca s kojim agencija nije imala ugovor.
• Razgledavanje se ne smije uvjetovati ugovorom, a potvrda o razgledavanju nije ugovor (čl. 23.).
• Gornja granica iz cjenika kad agencija naplaćuje obje strane (čl. 30.).
• Oglas samo uz ugovor s vlasnikom i s adresom agencije (čl. 22.).
• Zabrana plaćanja unaprijed obuhvaća i potpuno, a ne samo djelomično plaćanje (čl. 29.). Pravo na proviziju nakon prestanka ugovora više nije ograničeno na 12 mjeseci (čl. 19.).

Ugovori o posredovanju sklopljeni prije 7. srpnja 2026. ostaju valjani. Ministarstvo ne odgovara jednoznačno koja se pravila na njih primjenjuju: u jednom odgovoru navodi propise iz vremena sklapanja, a u drugom novi zakon za ono što agencija čini nakon tog dana. Potvrda o razgledavanju potpisana prije 7. srpnja 2026. prema Ministarstvu nije osnova za naplatu provizije od nekoga tko nema ugovor. Ostale troškove useljenja opisuje vodič o troškovima najma, a što provjeriti prije potpisa najma popis za ugovor o najmu.

Česta pitanja