Najam stana bez agencije: kako i gdje tražiti

Kad plaćate proviziju, a kad ne

Agencija stan oglašava na temelju ugovora s vlasnikom. Vi ste kao najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku „treća osoba” dok i sami ne potpišete ugovor o posredovanju, a bez tog ugovora agencija Vam proviziju ne smije naplatiti (čl. 29. st. 7.). Prema Ministarstvu gospodarstva, razgledavanje, upit ili podaci o stanu ne stvaraju obvezu plaćanja.

Agencija ne smije razgledavanje uvjetovati time da prethodno potpišete ugovor o posredovanju (čl. 23.). Pri razgledavanju obično potpisujete potvrdu o razgledavanju, koja nije ugovor i ne obvezuje Vas na proviziju. Ako je odbijete potpisati, agencija Vam prema Ministarstvu smije uskratiti razgledavanje.

Što o proviziji navode oglasi na NajamStanova.com:

Red „Bez provizije” uključuje i oglase vlasnika. Oglas pokazuje što agencija traži, a obvezuje Vas samo ugovor koji potpišete.

Više u vodiču Agencijska provizija pri najmu stana.

Koliko agencija smije naplatiti od 7. srpnja 2026.

Ako s agencijom potpišete pisani ugovor o posredovanju, proviziju plaćate prema tom ugovoru: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, koji se primjenjuje od 7. srpnja 2026., ne propisuje najviši iznos, nego visinu određuje ugovor (čl. 28.). Bez takvog ugovora agencija Vam proviziju ne smije naplatiti (čl. 29. st. 7.).

• Pravo na proviziju nastaje tek kad se sklopi ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (ili predugovor, ako je tako ugovoreno), pa je agencija ne smije tražiti unaprijed, ni djelomično ni u cijelosti (čl. 29. st. 1. i 2.).
• Ako agencija ima ugovore i s vlasnikom i s Vama, obje strane zajedno ne smiju platiti više od najvišeg iznosa iz njezina cjenika, a svaku naknadu i ukupan iznos agencija mora pisano priopćiti prije sklapanja ugovora o posredovanju (čl. 30. st. 5.).
• Ako uz ugovore s obje strane proviziju plaća samo jedna strana, ona plaća najviše polovicu tog iznosa (čl. 30. st. 4.).

Primjer: ako je najviši iznos iz cjenika jedna mjesečna najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a agencija ima ugovore s obje strane, strana koja jedina plaća daje najviše polovicu najamnine. Ministarstvo gospodarstva isto pravilo objašnjava na cjeniku od 3 %: jedina strana koja plaća daje najviše 1,5 %.

Gdje tražiti stan od vlasnika

• Oglasi vlasnika na NajamStanova.com: vlasnici ih objavljuju besplatno, a u zadanom poretku „Preporučeno” imaju prednost pred agencijskima. Uz filtar „Od vlasnika” vidite samo njih.
• Oglasi na zgradama i u kvartu: neki vlasnici oglas još uvijek stavljaju na prozor ili ulaz zgrade.
• Preporuke poznanika i kolega, a za studente i oglasne ploče fakulteta.

Oglas vlasnika nije sam po sebi sigurniji od agencijskog: u prijevarama koje je objavila policija prevaranti su se predstavljali kao vlasnici, pa vrijede i koraci u nastavku.

Kako sigurno čitati oglas vlasnika

Provjere detaljno opisuju naši vodiči, a ovo su glavne točke:

• Ne plaćajte ništa, ni pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ni kaparuKaparapojednostavljenoNovac koji se daje pri sklapanju ugovora kao znak da je ugovor sklopljen. Nije isto što i polog, koji osigurava najamninu i štetu tijekom najma.Izvor: Zakon o obveznim odnosima, čl. 303. i 304., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, prije nego što vidite stan i potpišete ugovor, i nikome ne dajte podatke s kartice, PIN ni jednokratnu lozinku. Kapara Vas obvezuje: kad je date, ugovor se u pravilu smatra sklopljenim. Znakove upozorenja i slučajeve koje je objavila policija opisuje vodič Prijevare pri najmu stana.
• Ni razgledavanje ni potpisan ugovor ne dokazuju da je oglašivač vlasnik, pa vlasnika provjerite u zemljišnoj knjizi (u nastavku, a korak po korak u vodiču Provjera vlasnika stana).
• NajamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku znatno niža od sličnih stanova znak je upozorenja: usporedite je s najamninama na stranici Kvartovi.

Kako prepoznati lažni oglas, provjerite na osam primjera u Prepoznaj prijevaru.

Provjerite tko je vlasnik

Neslužbeni izvadak iz zemljišne knjige besplatno otvarate na portalu Uređena zemlja (OSS), bez prijave. Traži se po katastarskoj općini i broju čestice ili uloška, ne po imenu, pa brojeve ili presliku vlasničkog lista zatražite od oglašivača. Ime vlasnika iz izvatka usporedite s osobnom iskaznicom osobe koja potpisuje ugovor; ako potpisuje netko drugi, tražite punomoć vlasnika.

Kako pročitati izvadak i što učiniti ako se podaci ne slažu, opisuje vodič Provjera vlasnika stana.

Bez agencije, ali s pisanim ugovorom

Ugovor o najmu stanaUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sklapa se u pisanom obliku (Zakon o najmu stanova, čl. 4. st. 2.). Bez agencije ga pripremate s vlasnikom sami: što u njemu provjeriti, opisuje popis za ugovor o najmu, a ovjeru kod javnog bilježnika vodič Ovjera ugovora o najmu.

Na razgledavanje ponesite popis za razgledavanje stana, a na dan useljenja s vlasnikom ispunite zapisnik o primopredaji.

Polog i najamnina: na račun ili uz potvrdu o primitku

PologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najbolje je uplatiti na račun vlasnika iz ugovora, jer uplata ostavlja trag. Za gotovinu tražite potvrdu o primitkuPriznanicapojednostavljenoPisana potvrda da je novac primljen. Tko plati, ima pravo tražiti je od onoga kome je platio.Izvor: Zakon o obveznim odnosima, čl. 180. i 181., provjereno 20. 10. 2026.Više u pojmovniku; možete je složiti i ispisati na stranici Potvrda o primitku. Više u vodiču Plaćanje najamnine i pologa.

Za vlasnike: iznajmite bez agencije

Na NajamStanova.com oglas objavljujete besplatno, a ako ga već imate negdje drugdje, za oko minutu. U poretku „Preporučeno” oglasi vlasnika imaju prednost pred agencijskima. Cijenu odredite uz procjenu najamnine, a kroz korake i rokove vodi Vas plan najma.

Česta pitanja