Provjera vlasnika stana prije najma: zemljišna knjiga i knjiga položenih ugovora

Što zatražiti od oglašivača prije provjere

Javnost zemljišnu knjigu ne može pretraživati po imenu ni OIB-uOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku vlasnika. To smiju sudovi i državno odvjetništvo, Ministarstvo financija, Porezna uprava i još neka tijela te odvjetnici i javni bilježnici „neposredno pri obavljanju poslova iz svoje nadležnosti”. Druga osoba smije samo ako joj sud to dopusti jer je učinila vjerojatnim pravni interes (Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 28. st. 1.–3.). Članak 28. javnosti to pravo ne daje, pa budite oprezni sa stranicama koje nude besplatnu pretragu po imenu.

Nekretninu zato tražite po brojevima: potreban je „broj katastarske čestice i/ili zemljišnoknjižnog uloška i naziv katastarske općine” (gov.hr). Za stan u knjizi položenih ugovora (KPU, vidi niže) treba broj poduloška. Od oglašivača zatražite:

• naziv katastarske općine u kojoj je zgrada
• broj zemljišnoknjižnog uloška ili broj katastarske čestice na kojoj je zgrada
• za stan u KPU broj poduloška
• ako ugovor ne potpisuje upisani vlasnik, ispravu na temelju koje ga potpisuje: punomoć vlasnika ili njegovu suglasnost za podnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (vidi niže)

Policija savjetuje da vlasništvo provjerite u zemljišnim knjigama ili da „zatražite uvid u dokumentaciju (vlasnički list, kupoprodajni ugovor)” (PU bjelovarsko-bilogorska, 30. 9. 2025.).

Naš savjet: presliku vlasničkog lista ili izvatka koju Vam pošalje oglašivač ne uzimajte kao dokaz. Iz nje prepišite katastarsku općinu i brojeve, a izvadak otvorite sami, jer iz preslike ne vidite je li upisano stanje i danas isto.

Ako Vam pokažu posjedovni list iz katastra: kad se podaci zemljišne knjige i katastra razlikuju, „mjerodavni su za knjižna prava podaci u zemljišnoj knjizi” (čl. 11. st. 5.). Po našem čitanju posjedovni list zato vlasništvo ne dokazuje.

Provjera na portalu Uređena zemlja u četiri koraka

„Zemljišna knjiga je javna i može se zahtijevati uvid u zemljišnu knjigu” (Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 7. st. 1.). Izvadak smijete dobiti i za stan koji nije Vaš: „Možete, jer je zemljišna knjiga javna knjiga”, odgovara portal. Mi ništa ne pretražujemo umjesto Vas. Provjeru radite sami, na državnom portalu Uređena zemlja:

1. 1Na stranici za pregled zemljišne knjige u polju „ZK odjel/Općinski sud” odaberite sud, a u polju „Glavna knjiga” (za stan u KPU: „Knjiga položenih ugovora”) katastarsku općinu. U polje „Broj ZK uloška/KPU poduloška” upišite broj uloška ili poduloška. Prema uputama portala može se tražiti i po broju čestice. Polja za ime vlasnika nema.
2. 2Kliknite „Neslužbeni izvadak”. Otvara se bez prijave (provjereno 19. 10. 2026.).
3. 3Pročitajte listove A, B i C (vidi niže) i pogledajte ima li u izvatku aktivnih plombi.
4. 4Za službeni izvadak kliknite „Izradi izvadak” i prijavite se preko e-Građana. Prema uputama portala tada bez čekanja „dobijete službeni zemljišnoknjižni izvadak”.

Tražilica portala prima i adresu: „Upišite adresu na kojoj je čestica … Rezultati će vas odvesti na područje gdje se nalazi čestica.” Prema uputama portala, odabirom čestice „dobit ćete podatke … o vlasnicima upisanim u zemljišnoj knjizi”. Po našem čitanju kod zgrade s više stanova tako vidite sve upisane vlasnike, pa brojeve ipak zatražite od oglašivača i provjerite je li adresa u listu A (Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 11. st. 1.) stan koji ste razgledali.

Izvaci iz zemljišne knjige „javne su isprave” (čl. 8. st. 1.). Za podatak dobiven uvidom preko mrežnih stranica ministarstva zakon kaže: „takav podatak nema svojstvo javne isprave” (čl. 26. st. 1.). Po našem čitanju to vrijedi i za besplatni neslužbeni izvadak s portala. Službeni izvadak izdaje „svaki sud neovisno o mjesnoj nadležnosti”, javni bilježnik ili odvjetnik, a preko e-Građana možete ga preuzeti i sami (čl. 27. st. 1.–3.).

Prema uputama portala, „Sudska pristojba za izvadak iz zemljišne knjige … se ne plaća.” Koliko za izvadak naplaćuju javni bilježnik ili odvjetnik, u izvorima koje smo čitali ne piše.

Zakon pretpostavlja da zemljišna knjiga „istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta” (čl. 8. st. 2.) i štiti stjecatelja koji je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige (čl. 8. st. 3.–5.). Štiti li to i najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, nismo mogli potvrditi: članak spominje samo stjecatelje i osobe koje su upisale pravo.

Iznimka su novoosnovane i obnovljene zemljišne knjige. Dok ne istekne rok za ispravke određen u oglasu, „upisi u zemljišnu knjigu ne smatraju se istinitima i potpunima” (čl. 195. st. 1.).

Listovi A, B i C: što pogledati u izvatku

Zemljišnoknjižni uložak ima tri lista: „posjedovnicu (popisni list, list A), vlastovnicu (vlasnički list, list B) i teretovnicu (teretni list, list C)” (Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 20. st. 1.).

• List A popisni je list nekretnine. Ako zgrada ima podulošce u KPU, list A pokazuje da postoje i njihove brojeve (čl. 21. st. 6.).
• List B pokazuje vlasništvo i ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut (Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 22. st. 1. i 2.), primjerice maloljetnost, skrbništvo ili otvaranje stečaja (gov.hr). Ime upisanog vlasnika usporedite s osobnom iskaznicom osobe koja potpisuje ugovor.
• List C pokazuje prava drugih osoba na nekretnini, među njima hipoteku, upisan najam, zabilježbu ovrheOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i zabranu opterećenja i otuđenja (čl. 24.; gov.hr).

Stan u zgradi upisuje se u list B kao vlasništvo posebnog dijela, povezano sa suvlasničkim dijelom nekretnine, a uložak nosi naznaku „Etažno vlasništvo” (čl. 23.). Suvlasnički dijelovi izražavaju se razlomkom (čl. 36.). Po našem čitanju u izvatku zgrade s više stanova zato tražite suvlasnički dio uz koji je upisan baš stan koji unajmljujete, i ime upisano uz njega.

Upisi su triju vrsta: „Knjižni su upisi uknjižba, predbilježba i zabilježba” (čl. 34. st. 1.). Uknjižba je konačan upis. Predbilježba je uvjetan upis, „pod uvjetom naknadnog opravdanja”. Zabilježba čini vidljivima određene činjenice (čl. 34. st. 2.–4.). Zabilježba spora, primjerice, pokazuje da se pred sudom ili drugim nadležnim tijelom vodi postupak koji može utjecati na upisano pravo (čl. 86. st. 1.).

Plomba označava prijedlog za upis koji je sud zaprimio, a o njemu još nije odlučio. Briše se kad se upis provede (čl. 108. st. 1. i 3.). Portal ih uz podatke o ulošku navodi pod „Aktivne plombe:”, s danom i vremenom primitka i brojem dnevnika (čl. 108. st. 1.). Po našem čitanju plomba znači da se upisano stanje uskoro može promijeniti, pa pitajte oglašivača o kojem je prijedlogu riječ.

Tri stvari nismo mogli potvrditi: dobiva li stan upisan u glavnu knjigu vlastiti broj poduloška, pokazuje li neslužbeni izvadak OIBOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili adresu vlasnika i što privatna osoba smije s podacima o vlasniku iz izvatka učiniti osim ove usporedbe.

Hipoteka u listu C i Vaš najam

Ako je u listu C upisana hipoteka, a stan se proda u ovrsiOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, Ovršni zakon kaže ovo:

• Najmovi sklopljeni i upisani u zemljišnu knjigu prije hipoteke radi koje se vodi ovrha „ne prestaju prodajom nekretnine”, a kupac postaje najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Ovršni zakon, čl. 88.).
• Najmovi koji nisu upisani „prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu”, a najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u ovršnom postupku ne može tražiti naknadu štete (čl. 88.).
• Nakon prodaje sud najmoprimcu nalaže da stan preda kupcu „u roku koji ne može biti kraći od tri mjeseca” (čl. 130. st. 1.).

Ako vlasnik stan proda sam, nakon što Vam ga je predao, kupac preuzima Vaš ugovor: „stjecatelj stupa umjesto najmodavca u prava i obveze iz ugovora o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku” (Zakon o obveznim odnosima, čl. 570. st. 1.).

Najam se može upisati u zemljišnu knjigu (Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 35. st. 1.). Predbilježba najma „dopustit će se samo kad je ispravom dokazano i postojanje prava i volja stranaka da se to pravo upiše” (čl. 63.). Prema uputama portala prijedlog za upis podnosi se preko javnog bilježnika ili odvjetnika.

Dvije stvari nismo mogli potvrditi: može li najmoprimac nakon prodaje u ovrsi išta tražiti od najmodavca, i koje korake i koliki trošak za najmoprimca znači upis najma.

Knjiga položenih ugovora (KPU): stan izvan glavne knjige

Knjiga položenih ugovora posebna je evidencija za polaganje ugovora o kupoprodaji stana „u slučajevima kada nekretnina (stambena zgrada na određenoj katastarskoj čestici) nije upisana u zemljišne knjige” (brošura Uređene zemlje na gov.hr-u).

Da su u KPU upisani stanovi kupljeni na temelju bivšeg stanarskog prava, nijedan izvor koji smo pročitali ne kaže. Pravilnik o povezivanju dviju evidencija obuhvaća vlasništvo posebnih dijelova „stečeno po propisima koji su bili na snazi prije stupanja na snagu ZV i ZZK”, dakle Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o zemljišnim knjigama (Pravilnik, čl. 1. st. 2. i 3.). Prema prezentaciji voditeljice pisarnice zemljišnoknjižnog odjela u Sesvetama iz 2018. (HGK), to znači prije 1. 1. 1997.

Podulošci KPU pripadaju ulošku zemljišta na kojem je zgrada, a u listu A tog uloška „učinit će se vidljivim postojanje i broj poduloška” (Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 20. st. 2. i čl. 21. st. 6.). Vidi li se iz lista A i koji je poduložak koji stan, nije potvrđeno.

Na portalu za KPU koristite isto polje, „Broj ZK uloška/KPU poduloška”, a neslužbeni izvadak radi i za poduloške. Po broju čestice KPU se ne pretražuje: „Kod pretrage knjige položenih ugovora nije moguć unos broja čestice” (brošura). Naš savjet: broj poduloška zatražite od oglašivača, a ako znate samo česticu, pitajte zemljišnoknjižni sud.

Datum do kojeg KPU vrijedi u cijeloj Hrvatskoj ili u Zagrebu nijedan propis koji smo čitali ne određuje. Po našem čitanju zatvara se zgradu po zgradu ili katastarsku općinu po općinu:

• Povezivanje KPU sa zemljišnom knjigom poseban je postupak (Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 98. st. 2.), a dok ministar ne donese nova pravila, primjenjuje se Pravilnik iz 2013. s izmjenama iz 2018., ako nije u suprotnosti sa Zakonom (čl. 239.).
• Povezivanje se provodi za svaku zgradu zasebno. Postupak mora za sve suvlasnike pokrenuti upravitelj zgradeUpravitelj zgradepojednostavljenoTvrtka ili obrtnik kojeg suvlasnici biraju da upravlja zgradom. Raspoređuje i naplaćuje pričuvu te organizira održavanje i hitne popravke.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41., 49.–52., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a može i svaki suvlasnik. Kad uspije, podulošci KPU zatvaraju se uz uputu na uložak glavne knjige, primjerice „Preneseno pod Z – … u zk.ul. …” (Pravilnik, čl. 1. st. 4., čl. 2. st. 1. i 3. i čl. 15.).
• KPU se zatvara i kad se za katastarsku općinu otvori nova zemljišna knjiga: „zatvara se cijela ili dio zemljišne knjige, knjige položenih ugovora i kartona zemljišta” (Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 193. st. 4.). U obnovi zemljišne knjige sud upise iz KPU prenosi sam (izmjene Pravilnika iz 2018., čl. 14.a st. 1.).

Prema istoj prezentaciji iz 2018., „Određen broj stanova i poslovnih prostora upisan je u obje evidencije”, i zato KPU treba zatvoriti. Koliko je takvih stanova danas, ne znamo. Naš savjet: ako je stan u KPU, pogledajte ima li zgrada i uložak u glavnoj knjizi, i obrnuto.

Portal vodi popis neaktivnih knjiga KPU. Koje su knjige KPU za središnje katastarske općine Zagreba još aktivne, nismo mogli potvrditi. Ako Vaša zgrada još nije povezana, stan tražite u KPU po broju poduloška.

Ako osoba koja iznajmljuje nije upisana kao vlasnik

Kupac stana postaje vlasnik upisom u zemljišnu knjigu, s učinkom od trenutka kad je prijedlog podnesen sudu (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 120. st. 1. i 3.). Portal to kaže kratko: „Ne, vlasništvo se stječe upisom u zemljišnu knjigu.” Ako zgrada nije upisana u zemljišnu knjigu, vlasništvo se stječe „polaganjem u sud ovjerovljene isprave sposobne za uknjižbu” (čl. 120. st. 4.), po našem čitanju u knjigu položenih ugovora. Moguća objašnjenja i što tada pogledati:

• Nedavna kupnja: u izvatku potražite aktivnu plombu (vidi gore). Stanje prijedloga može se pratiti ako znate naziv nadležnog zemljišnoknjižnog suda i broj Z predmeta (brošura Uređene zemlje). Policija savjetuje da zatražite uvid u kupoprodajni ugovor.
• Nasljedstvo: nasljednik stječe vlasništvo „u času otvaranja nasljedstva”, i bez upisa, a pravo poslije može upisati (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 128. st. 1. i 2.; Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 15. st. 3.). Koju ispravu tada tražiti na uvid, ne znamo: Zakon o nasljeđivanju nismo čitali.
• Osoba nije ni vlasnik ni nasljednik: pitajte na temelju čega iznajmljuje, punomoći, podnajmaPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili posredovanja agencije. Svaki slučaj opisan je niže.

Naš savjet: dok ne vidite ispravu koja objašnjava zašto vlasnik upisan u listu B nije osoba s kojom potpisujete ugovor, ne plaćajte ni pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ni najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

Više vlasnika: smije li suvlasnik sam iznajmiti stan?

Ako je u listu B upisano više suvlasnika stana, svaki sa svojim dijelom, o redovitom upravljanju odlučuju većinom: „Većina glasova računa se po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika” (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 40. st. 1. i 2.).

Za poslove izvan redovitog upravljanja treba suglasnost svih suvlasnika, a među njima zakon navodi „davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine” (čl. 41. st. 1.). „U sumnji se smatra da posao premašuje okvir redovitoga upravljanja” (čl. 41. st. 2.).

Je li najam na godinu dana ili kraće redovito upravljanje, zakon izričito ne kaže. Samo po našem čitanju tada bi mogla biti dovoljna većina suvlasničkih dijelova. Naš savjet: neka ugovor potpišu svi suvlasnici upisani u listu B ili neka onaj koji potpisuje ima pisanu punomoć ostalih.

Ostali vlasnici stanova u zgradi drugo su pitanje. Vlasnik stana svoje ovlasti izvršava „kao da je posebni dio samo njegovo vlasništvo” (čl. 66. st. 1. i 2.), pa po našem čitanju za dugoročni najamDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku suglasnost suvlasnika zgrade ne treba. Prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika i svih susjeda čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom treba za kratkoročni najamKratkoročni najampojednostavljenoNajam stana ili dijela stana za privremeni smještaj kraći od 30 dana, npr. turistima. U višestambenoj zgradi traži pisanu suglasnost suvlasnika.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 4., 34. i 58., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i za smještaj više od četiri punoljetne osobe koje nisu srodnici u ravnoj liniji ni braća i sestre (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 34. st. 1. i čl. 35. st. 1.).

Ugovor potpisuje netko drugi: punomoć i javni bilježnik

„Ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nekretnine sklapa se u pisanom obliku” (Zakon o obveznim odnosima, čl. 552.; Zakon o najmu stanova, čl. 4. st. 2.). Oblik propisan za ugovor vrijedi i za punomoć, a punomoć može biti i elektronička (Zakon o obveznim odnosima, čl. 314. st. 1. i 2.). Po našem čitanju za najam je zato dovoljna pisana punomoć. Nijedan izvor koji smo čitali ne traži da bude ovjerena, a hoće li ovjeru tražiti javni bilježnik ili policija, nismo mogli potvrditi.

Ugovor koji potpiše netko bez ovlasti „obvezuje neovlašteno zastupanog samo ako on ugovor naknadno odobri”. Ako ga vlasnik ne odobri, ni u roku koji mu ostavite, smatra se da ugovor nije ni sklopljen (čl. 312. st. 1. i 3.).

Opća punomoć obuhvaća „samo pravne poslove koji ulaze u redovito poslovanje” (čl. 315. st. 2. i 3.). Ulazi li u to najam stana, nije potvrđeno. Naš savjet: tražite punomoć koja izričito navodi najam tog stana, a ime vlastodavca usporedite s vlasnikom u listu B.

Kad sastavlja javnobilježnički akt, pa tako i kad solemnizira ugovor, javni bilježnik „mora, ako je to moguće, ispitati da li su stranke sposobne i ovlaštene” (Zakon o javnom bilježništvu, čl. 57. i čl. 59. st. 2.). Ako sumnja u ovlast, upozorit će stranke, ali ispravu smije sastaviti uz zabilješku o upozorenju (čl. 34. st. 3.). Kad samo ovjerava potpis, bilježnik „nije odgovoran za sadržaj pismena niti je dužan ispitivati da li su sudionici ovlašteni” (čl. 77. st. 4.). Provjerava li bilježnik zemljišnu knjigu, izvori koje smo čitali ne kažu, pa ni solemniziranSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ugovor ne uzimajte kao dokaz vlasništva. Više u vodiču o ovjeri ugovora o najmu.

Iznajmljuje najmoprimac: podnajam uz suglasnost vlasnika

Ako stan oglašava najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a ne vlasnik, smije Vam ga dati u podnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku samo „uz suglasnost najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku” (Zakon o najmu stanova, čl. 28. st. 1.; Zakon o obveznim odnosima, čl. 567. st. 1.). Podnajam bez nje razlog je za otkaz ugovora o najmuOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o najmu stanova, čl. 19. st. 1. t. 2.), a „Podnajam prestaje u svakom slučaju kad prestane najam” (Zakon o obveznim odnosima, čl. 569.).

Naš savjet: tražite pisanu suglasnost vlasnika upisanog u listu B, provjerite do kada vrijedi ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i usporedite najmodavca iz tog ugovora s listom B. Sve ostalo opisuje vodič o podnajmu stana.

Stan oglašava agencija: što agencija mora imati

Agencija ne smije oglašavati nekretninu „bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine” (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, čl. 22. st. 2.). Ugovor o posredovanju „sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme”, a bez njega agencija ne smije posredovati (čl. 17. st. 2.).

Na temelju ugovora o posredovanju agencija mora „pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini” (čl. 24. t. 3.). Tu obvezu ima prema svom nalogodavcu, dakle prema Vama samo ako ste s njom potpisali ugovor o posredovanju. Agencija mora postupati „s povećanom pažnjom” (čl. 21.), provizija obuhvaća i „provjeravanje stanja nekretnina” (čl. 20. st. 2.), a osiguranje pokriva štetu nalogodavcu „ili trećim osobama” (čl. 6.).

Može li najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koji s agencijom nema ugovor od nje tražiti naknadu štete ako oglašivač nije bio vlasnik, nismo mogli potvrditi. Naš savjet: i kad oglašava agencija, zatražite brojeve uloška ili čestice i vlasnika provjerite sami. O proviziji i ugovoru s agencijom piše vodič o agencijskoj proviziji.

Ako se podaci ne slažu

Naš savjet: ako se ime u listu B ne slaže s osobom s kojom dogovarate, a ništa od opisanog iznad to ne objašnjava (nedavna kupnja, nasljedstvo, punomoć, podnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili agencija koja radi za vlasnika), ne plaćajte ni pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ni najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Isto vrijedi ako brojevi koje ste dobili vode na drugu zgradu ili drugi stan.

• Zatražite objašnjenje i ispravu: punomoć, suglasnost vlasnika za podnajam ili kupoprodajni ugovor uz aktivnu plombu.
• Ako oglašivač izbjegava odgovor ili Vas požuruje, to su znakovi upozorenja iz vodiča o prijevarama pri najmu stana. U njemu su i koraci ako ste već platili.
• Tekst oglasa koji ste vidjeli negdje drugdje zalijepite u provjeru oglasa: pokazat će znakove upozorenja u tekstu i kako cijena stoji među sličnim stanovima. Za vježbu je tu 8 situacija iz najma stana.
• Kad se sve slaže, prije uplate pologa potpišite pisani ugovor. Što u njemu provjeriti, navodi popis za ugovor o najmu, a o pologu piše vodič o pologu za stan.

Česta pitanja