Ovjera i solemnizacija ugovora o najmu: što donose i koliko koštaju

Potpis, ovjera potpisa ili solemnizacija: što koja daje

Zakon o najmu stanova traži samo pisani ugovor (čl. 4. st. 2.), pa je ugovor koji ste oboje potpisali valjan i bez javnog bilježnika. Javnobilježnički akt za najam nije obvezan (Zakon o javnom bilježništvu, čl. 53.). Kod bilježnika možete:

• Ovjeriti potpise. Bilježnik potvrđuje da je osoba pred njim potpisala ugovor ili priznala potpis kao svoj. Sadržaj ne provjerava i za njega ne odgovara (čl. 77.).
• SolemniziratiSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (potvrditi) ugovor. Bilježnik pregleda Vaš ugovor, provjeri mogu li ga stranke sklopiti, objasni što znači i upozori na nejasne ili nevaljane odredbe (čl. 57.–59.). Potvrđeni ugovor ima snagu javnobilježničkog akta.
• Sklopiti ugovor kao javnobilježnički akt, koji piše sam bilježnik.

S izjavom najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku da se na temelju ugovora može neposredno provesti ovrhaOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, solemnizirani ugovor ili javnobilježnički akt postaje ovršna isprava. Izjavu bilježnik na zahtjev najmoprimca može dopisati prije solemnizacije (čl. 54. st. 1. i 6.). Ugovor s ovjerenim potpisimaOvjera potpisapojednostavljenoJavni bilježnik potvrđuje da je potpis na ispravi Vaš, ali ne provjerava njezin sadržaj. Nagrada je 6 € po potpisu, bez PDV-a i pristojbe.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 77., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku tu snagu nema.

Kada Vam treba: prijava adrese, stranci, ovrha

• Prijava adrese. PodstanaruPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koji je hrvatski državljanin i ima ugovor ovjeren kod javnog bilježnika ne treba suglasnost vlasnika (gov.hr). Ostalo piše u vodiču o prijavi adrese.
• Državljani trećih zemalja za prijavu adrese prilažu ugovor ovjeren kod javnog bilježnika ili Porezne uprave (Pravilnik o boravku državljana trećih zemalja, čl. 77.). Za radnike vrijede i dodatna pravila (smještaj za radnike).
• Državljani EU-a, EGP-a i Švicarske prilažu ugovor ovjeren kod javnog bilježnika ili ministarstva financija, ili vlasnik potpiše Obrazac 6b u policiji (Pravilnik NN 107/2020, čl. 29.). Više u vodiču za strance.
• OvrhaOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bez tužbe. Uz solemniziraniSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ugovor s ovršnom izjavom najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku može tražiti ovrhu bez parnice, a potvrdu o ovršnosti na ugovor stavlja bilježnik (čl. 54. st. 7.). Kraj najma opisuje vodič o otkazu ugovora.

Pravila za prijavu traže ugovor „ovjeren” kod bilježnika i ne kažu je li dovoljna ovjera potpisaOvjera potpisapojednostavljenoJavni bilježnik potvrđuje da je potpis na ispravi Vaš, ali ne provjerava njezin sadržaj. Nagrada je 6 € po potpisu, bez PDV-a i pristojbe.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 77., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Zakon o javnom bilježništvu „ovjerom” naziva ovjeru potpisa, a solemnizaciju „potvrdom”, pa je po našem čitanju dovoljna ovjera potpisa. Provjerite to u policiji prije odlaska bilježniku.

Kad obveza ovisi o uvjetu ili roku koji nije određen datumom, primjerice o otkazu, za ovrhu treba dokazati da je nastupio javnom ispravom, ispravom s ovjerenim potpisom vjerovnika ili, ako to nije moguće, pravomoćnom presudom, osim ako ugovor kaže drukčije (čl. 54. st. 4.). Ovršnu izjavu pročitajte prije potpisa.

Koliko košta: izračun po tarifi

Nagradu bilježnika određuje Pravilnik o privremenoj javnobilježničkoj tarifi u bodovima, a bod vrijedi 2,00 € (čl. 40., NN 139/2024). Dogovor o nagradi protivan tarifi nema učinka (čl. 2.).

• Ovjera potpisaOvjera potpisapojednostavljenoJavni bilježnik potvrđuje da je potpis na ispravi Vaš, ali ne provjerava njezin sadržaj. Nagrada je 6 € po potpisu, bez PDV-a i pristojbe.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 77., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: 3 boda, odnosno 6 € po potpisu (čl. 19.). Dva potpisa stoje 12 €, a ovjerena preslika, zatražena u roku od tri godine, 2 €.
• SolemnizacijaSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: pola nagrade za javnobilježnički akt, a puna nagrada ako bilježnik mora sastaviti i poseban akt. Za više osoba plaća se jedna nagrada (čl. 16.).
• Javnobilježnički akt: nagrada raste s vrijednošću ugovora, od 21 boda za vrijednost do 663,61 € (čl. 12.).

Vrijednost ugovora nije najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku pomnožena s trajanjem, nego godišnja najamnina, a za najam kraći od godine dana zbroj najamnina za cijelo trajanje (čl. 8.; za pristojbu Zakon o javnobilježničkim pristojbama, čl. 18.). Najam na tri godine ili na neodređeno vrijeme računa se kao jedna godišnja najamnina. Primjeri za solemnizaciju bez posebnog akta:

• 700 € mjesečno, na godinu dana ili dulje: 8.400 €, razred do 9.954,21 € nosi 85 bodova, pola je 42,5 boda, odnosno 85 €
• 1.000 € mjesečno: 12.000 €, razred do 13.272,28 € nosi 106 bodova, pola je 53 boda, odnosno 106 €
• 700 € mjesečno na šest mjeseci: 4.200 €, razred do 6.636,14 € nosi 64 boda, pola je 32 boda, odnosno 64 €

Na nagradu dolaze:

• PDV. Tarifa ga ne spominje, ali po našem čitanju Zakona o PDV-u bilježnik u sustavu PDV-a na nagradu obračunava 25 % (čl. 6. i 38.), pa 85 € postaje 106,25 €. Bilježnik s godišnjim prometom do 60.000 € oslobođen je PDV-a (čl. 90.).
• Javnobilježnička pristojba, prihod državnog proračuna (Zakon o javnobilježničkim pristojbama, čl. 1. i 9.). Iznos ne navodimo: tarifa pristojbi u zakonu još je u kunama, a vladinu uredbu s novom tarifom, koju zakon traži od 2023., u Narodnim novinama nismo pronašli.
• Dodaci: rad izvan ureda stoji 32 € za svaki započeti sat, izvan radnog vremena još 50 % nagrade, najviše 160 € (čl. 38.), a potvrda o ovršnosti stoji 8 € (čl. 31.).

Bilježnik na ugovor upisuje nagradu, pristojbu i troškove i izdaje specificiran račun, a spornu nagradu, na zahtjev stranke ili bilježnika, odmjerava nadležni sud na području sjedišta bilježnika (Zakon o javnom bilježništvu, čl. 162. i 165.). Urede pretražite na stranici Hrvatske javnobilježničke komore.

„Ovjera” u Poreznoj upravi

Pravilnik za državljane trećih zemalja prihvaća ugovor „ovjeren kod javnog bilježnika ili Porezne uprave”, a pravilnik za građane EGP-a ugovor ovjeren kod ministarstva financija. Što je ovjera u Poreznoj upravi, ne piše ni u pravilnicima ni na stranicama Porezne uprave. Ondje se opisuje samo predaja ugovora uz obrazac RPO, kroz ePoreznu, osobno ili poštom (ne e-poštom). Zato prije useljenja pitajte ispostavu i policiju što prihvaćaju.

Tko plaća bilježnika

Zakon ne određuje plaća li bilježnika najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, pa to dogovorite i upišite u ugovor (popis za ugovor o najmu). Prema bilježniku za nagradu solidarno odgovaraju svi koji su tražili radnju, a plaćanje smije tražiti odmah (Zakon o javnom bilježništvu, čl. 163. i 164.). Pristojbu plaća onaj na čiji se zahtjev ili u čijem se interesu radnja obavlja (Zakon o javnobilježničkim pristojbama, čl. 2.).

Bilježnik sam šalje ugovor Poreznoj upravi

NajmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ugovor predaje Poreznoj upravi u roku od 8 dana. Ako je bilježnik ovjerio potpis najmodavca, solemniziraoSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ugovor ili ga sastavio kao javnobilježnički akt, ugovor u roku od 30 dana elektronički šalje on, a time se smatra podnesenom i najmodavčeva prijava u registar poreznih obveznika (Zakon o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 62. st. 7. i 8. i čl. 87. st. 6.).

Obvezu pokreće ovjera potpisaOvjera potpisapojednostavljenoJavni bilježnik potvrđuje da je potpis na ispravi Vaš, ali ne provjerava njezin sadržaj. Nagrada je 6 € po potpisu, bez PDV-a i pristojbe.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 77., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najmodavca, jer je on porezni obveznik. Ako je ovjeren samo potpis najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ugovor predaje najmodavac. Gradu Zagrebu ugovor i promjene najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najmodavac u svakom slučaju dostavlja sam (Zakon o najmu stanova, čl. 26.). Sve korake navodi popis za prijavu ugovora.

Novi zakon: obvezna solemnizacija (prijedlog)

Nacrt novog Zakona o najmu stanova bio je na savjetovanju od 3. 8. do 2. 9. 2026. Na dan 19. 10. 2026. izvješća o savjetovanju nema, u Saboru zakona nema, a važeći zakon nije mijenjan.

Prema nacrtu svaki bi novi ugovor morao biti javnobilježnički akt ili solemniziranSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, inače ne bi bio valjan, pa ovjera potpisaOvjera potpisapojednostavljenoJavni bilježnik potvrđuje da je potpis na ispravi Vaš, ali ne provjerava njezin sadržaj. Nagrada je 6 € po potpisu, bez PDV-a i pristojbe.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 77., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ne bi bila dovoljna. Ugovor bi morao imati ovršne klauzule za dugove i štetu do pet mjesečnih najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i za predaju stana, bilježnika bi plaćao najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ako se ne dogovori drukčije, a bilježnik bi ugovor u 30 dana slao Poreznoj upravi (čl. 7. nacrta). Predloženo stupanje na snagu je 1. 1. 2027. (čl. 61.). Više u vodiču o novom zakonu.

Česta pitanja