Novi zakon o najmu stanova (prijedlog): što predlaže nacrt

Gdje je zakon sada

Ovaj vodič opisuje nacrt koji još nije zakon. Stanje 19. 10. 2026.: savjetovanje je završeno 2. 9. 2026., a zakon nije donesen ni objavljen u Narodnim novinama. Za postojeće i nove ugovore i dalje vrijedi važeći Zakon o najmu stanova.

• 31. 7. 2026.: ministar Branko Bačić predstavio je novi Zakon o najmu stanova i sedam provedbenih propisa.
• Od 3. 8. do 2. 9. 2026.: nacrt od 61 članka bio je na e-Savjetovanjima i dobio 264 komentara (213 općih i 51 prijedlog za tekst).
• 1. 10. 2026.: predviđeni rok za izvješće o savjetovanju. Na stranici savjetovanja 19. 10. 2026. izvješća još nema.
• 19. 10. 2026.: ni konačni prijedlog Vlade ni zapis o zakonu u Saboru nismo pronašli, a važeći zakon na zakon.hr nije mijenjan.
• 1. 1. 2027.: datum stupanja na snagu koji predlaže nacrt (čl. 61.).

Nakon 264 komentara tekst se još može promijeniti. Ovu stranicu ažuriramo nakon svakog koraka: izvješća o savjetovanju, prijedloga Vlade, čitanja u Saboru i objave u Narodnim novinama.

Ugovor kod javnog bilježnika

Danas je dovoljan pisani ugovor (Zakon o najmu stanova, čl. 4.). Prema nacrtu svaki bi ugovor morao biti javnobilježnički akt ili solemniziranSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku kod javnog bilježnika, a ugovor sklopljen u drugom obliku nakon stupanja zakona na snagu ne bi bio valjan (čl. 7.).

• Ugovor bi sadržavao odredbe o neposrednoj ovrsiOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku za obveze najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i štetu do pet mjesečnih najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku te za predaju stana kad se steknu razlozi za prestanak najma (čl. 7.).
• Bilježnika bi plaćao najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ako se ne dogovori drukčije, a bilježnik bi ugovor u 30 dana slao Poreznoj upravi (čl. 7.).
• Najam kraći od 30 dana ne bi bio najam po ovom zakonu (čl. 6.), a najam na određeno vrijeme dulji od pet godina smatrao bi se najmom na neodređeno vrijeme, osim u pogledu datuma završetka (čl. 5.).

Useljenje, polog i stanovanje

• Zapisnik o primopredajiZapisnik o primopredajiZapisnik o stanju stana koji najmodavac i najmoprimac zajedno sastavljaju pri predaji stana. Služi kao dokaz ako se na kraju najma raspravlja o šteti i pologu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 12., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bio bi obvezan, sa stanjem stana, stanjima svih brojila i fotografijama svake prostorije (čl. 13.).
• PologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bi iznosio jednu mjesečnu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ako se ne ugovori drukčije, i vraćao bi se pri iseljenjuIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku ako su najamnina i režijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaćene, a stan vraćen u stanju u kojem je primljen, osim sitnog trošenja, ili je šteta nadoknađena. Rok za povrat nacrt ne određuje (čl. 18.).
• NajmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bi stan smio pregledati dvaput godišnje, uz najavu najmanje tri dana unaprijed, ako ugovor ne kaže drukčije (čl. 15.).
• Režije bi plaćao najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ako se ne ugovori drukčije, a pričuvuPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku samo ako to ugovor izričito kaže (čl. 14.).
• Ako najmodavac potrebne radove ne obavi u razumnom roku, najmoprimac bi ih mogao naručiti kod ovlaštenog izvođača na trošak najmodavca, ali ih bez pravomoćne sudske odluke ne bi smio prebiti s najamninom (čl. 9.).
• Najmodavac ne bi smio odbiti suglasnost za preinaku koja ispunjava propisane uvjete, a neamortizirana ulaganja najmoprimca vraćala bi se (čl. 19.).
• Najmodavac bi predstavniku suvlasnikaPredstavnik suvlasnikapojednostavljenoSuvlasnik kojeg suvlasnici zgrade biraju da ih zastupa u upravljanju zgradom i surađuje s upraviteljem. Vlasnik mu mora javiti promjenu najmoprimca u roku od 15 dana.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41. i 42., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i upravitelju zgradeUpravitelj zgradepojednostavljenoTvrtka ili obrtnik kojeg suvlasnici biraju da upravlja zgradom. Raspoređuje i naplaćuje pričuvu te organizira održavanje i hitne popravke.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41., 49.–52., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku javljao ime, OIBOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i kontakt najmoprimca (čl. 12.).

Otkaz i otkazni rokovi

Danas se najam na određeno vrijeme prešutno obnavlja, a najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku otkazuje samo iz razloga koje navodi zakon (vodič o otkazu). Nacrt bi to promijenio:

• NajmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bi mogao otkazati svaki ugovor bez navođenja razloga, uz rok od 60 dana, ako se ne ugovori drukčije (čl. 21.).
• Najmodavac bi tržišni najam mogao otkazati i bez razloga, uz najmanje šest mjeseci za iseljenjeIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku, godinu dana ako je najam trajao dulje od pet godina, i još šest mjeseci ako u stanu živi maloljetno dijete prijavljeno na adresi najmanje šest mjeseci. Ugovorom bi se rok mogao skratiti, ali ne ispod tri mjeseca (čl. 23.).
• Zbog povrede ugovora, primjerice najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili režijaRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku neplaćenih dulje od 45 dana, najmodavac bi otkazivao nakon pisane opomene s najmanje 15 dana za otklanjanje razloga, uz iznimke, a najmoprimac bi za iseljenje imao najmanje 30 dana (čl. 22.).
• Rokovi bi tekli od primitka otkaza, a ne od prvog dana sljedećeg mjeseca kao danas. Ako se najmoprimac ne iseli, najmodavac bi uz potvrdu ovršnosti od javnog bilježnika zatražio ovrhuOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 24.).
• Za neopravdan otkaz zbog povrede najmoprimac bi mogao tražiti naknadu od najmanje pet mjesečnih najamnina, ali taj spor ne bi zaustavio iseljenje (čl. 25.).
• Najam na određeno vrijeme završio bi istekom, ako se ne ugovori drukčije. Najmoprimac bi produljenje tražio najmanje 60 dana prije isteka, a najmodavac odgovarao u 30 dana. To bi zamijenilo prešutno obnavljanje (čl. 17.).

Najamnina i ograničenje povećanja

Početna najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i dalje bi se ugovarala slobodno. Prema nacrtu mogla bi rasti jednom godišnje, uz najavu od 30 dana, najviše koliko su u prethodnoj godini porasle cijene stambenih nekretnina prema Državnom zavodu za statistiku (DZS). Odredba koja dopušta više bila bi ništetna, a povećanje bi bilo opravdan razlog da najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku otkaže uz rok od najmanje 30 dana (čl. 31.).

Prema čl. 58. nacrta odredbe zakona primjenjivale bi se i na ugovore sklopljene prije njegova stupanja na snagu, pa po našem čitanju i ovo ograničenje. Ti bi ugovori ostali na snazi, a nevaljanost ugovora sklopljenog bez bilježnika odnosila bi se samo na nove ugovore (čl. 7., 56. i 58.).

Jamstvo države i državni stanovi

Nacrt predviđa i dobrovoljno državno jamstvo za najmodavceNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku fizičke osobe. Agencija za osiguranje radničkih tražbina isplatila bi im neplaćenu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i režijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku do ukupno 10.000 € ako je ugovor javnobilježnički ili solemniziranSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i prijavljen Agenciji, najmodavac plaća godišnju članarinu, položena je solemnizirana bjanko zadužnica najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku do 10.000 €, najmoprimac se iselio ili je pokrenuta ovrhaOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a stranke nisu bliski srodnici. Država bi zatim preuzela tražbinu prema najmoprimcu (čl. 37., 38. i 43.).

Za stanove u vlasništvu države najamnina bi se računala po formuli: površina puta osnovica od najmanje 7,725 €/m² puta koeficijenti, uz koeficijent lokacije 1,25 za Zagreb. Uvodila bi se postupno (50 % u 2027., 75 % u 2028., 100 % u 2029.), s gornjom granicom vezanom uz 30 % prihoda kućanstva (čl. 33. i 34.). Prema primjeru iz prezentacije Ministarstva, državni stan od 50 m² u Zagrebu uz punu bi stopu plaćao oko 460 € mjesečno.

Nacrt uređuje i neprofitni najam koji javna tijela daju putem javnih poziva (čl. 32.) te otkup za oko 4.000 zaštićenih najmoprimacaZaštićeni najmoprimacpojednostavljenoNajmoprimac koji u stanu živi na temelju bivšeg stanarskog prava i plaćao je zaštićenu najamninu. Za privatne stanove od 1. 1. 2025. vrijedi prijelazni zaštićeni najam.Izvor: Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo (NN 36/2024), čl. 4., 17., 18. i 20., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u stanovima u javnom vlasništvu (čl. 48.–54.). Postojeći Zakon o najmu stanova bio bi ukinut (čl. 60.).

Što nacrt ne bi učinio

• Ne bi ograničio tržišne najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: početna najamnina „formira se slobodno” (čl. 31.).
• Iznos od 7,725 €/m² najniža je osnovica samo za stanove u vlasništvu države. To nije tržišna cijena ni gornja granica za privatni najam (čl. 33.).
• Ograničenje povećanja pratilo bi cijene stambenih objekata prema DZS-u (čl. 31.), iako obrazloženje nacrta uz taj članak govori o „stopi inflacije u prethodnoj godini”. Nacrt ne kaže koji bi se podatak DZS-a primjenjivao.
• Državno jamstvo bilo bi dobrovoljno i samo za najmodavceNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku fizičke osobe, pa najmoprimceNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ne bi štitilo (čl. 37. i 38.).
• Ne bi osnovao stambene sudove: prema obrascu procjene učinaka, preporuka OECD-a o posebnim sudovima odbačena je kao preskupa.

Što možete napraviti sada

Dok zakon ne bude donesen, za Vaš najam vrijede postojeća pravila.

• Ugovor sklopite pisano, po važećem zakonu. Što provjeriti, opisuje popis za ugovor o najmu.
• Pri useljenju napravite zapisnik sa stanjima brojila, inventarom i datiranim fotografijama svake prostorije. Zapisnik traži i važeći zakon (čl. 12.), a nacrt bi fotografije učinio obveznima.
• Za otkaz, pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i prava tijekom najma vrijedi važeći zakon: otkaz ugovora, polog za stan i prava podstanara.
• Ugovor koji potpisujete sada i koji traje i u 2027. po našem bi čitanju bio obuhvaćen ograničenjem povećanja najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ako zakon prođe u ovom obliku.
• Ugovor se i danas može solemniziratiSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. S izjavom o neposrednoj ovrsiOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ima snagu ovršnog javnobilježničkog akta (Zakon o javnom bilježništvu, čl. 54. i 59.), pa takvu izjavu najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku treba pročitati prije potpisa.

Česta pitanja