Otkaz ugovora o najmu stana: rokovi i koraci

Prvo: je li najam na određeno ili na neodređeno vrijeme?

Pravila o otkazu ovise o tome ima li ugovor datum završetka (najam na određeno vrijeme) ili ga nema (na neodređeno). Pogledajte i piše li u ugovoru nešto o otkazu ili ranijem izlasku, jer što zakon ne uređuje, stranke ugovaraju slobodno (čl. 3.). Gdje Zakon o najmu stanova (ZNS) šuti, vrijede opća pravila Zakona o obveznim odnosima (ZOO, čl. 551.).

Osnove ugovora navodi popis za ugovor o najmu, a prava tijekom najma vodič o pravima podstanara.

Zakon.hr još prikazuje poglavlje XIII. (čl. 30.–49.) o zaštićenim najmoprimcimaZaštićeni najmoprimacpojednostavljenoNajmoprimac koji u stanu živi na temelju bivšeg stanarskog prava i plaćao je zaštićenu najamninu. Za privatne stanove od 1. 1. 2025. vrijedi prijelazni zaštićeni najam.Izvor: Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo (NN 36/2024), čl. 4., 17., 18. i 20., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku s bivšim stanarskim pravom. Zakon o izvršenju presuda u predmetu Statileo (NN 36/2024, čl. 58.) ukinuo ga je od 1. 1. 2025., a obične tržišne najmove ono nikad nije uređivalo. Za njih vrijede čl. 1.–29., koje taj zakon nije mijenjao.

Najam na određeno vrijeme: kraj, produljenje i raniji izlazak

Najam na određeno vrijeme prešutno se obnavlja na isto razdoblje ako nijedna strana najmanje 30 dana prije isteka pisano ne javi da ga ne želi produljiti (ZNS čl. 25. st. 1.; tako i ZOO čl. 575.). Ako Vam najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ponudi produljenje uz nove uvjete, a Vi ih ne prihvatite u 15 dana od primitka ponude, smatra se da ne želite novi ugovor (čl. 25. st. 2. i 3.). Kako se dogovara produljenje i što staviti u aneks, objašnjava vodič o produljenju ugovora o najmu.

Opće pravo na raniji izlazak najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nema. ZOO ga dopušta kad najmodavac ne otkloni nedostatak u primjerenom roku koji ste mu odredili (čl. 559.) i kad se stan bez Vaše krivnje ne može koristiti ili mu je uporaba dulje vrijeme znatno smanjena, a ne osposobi se u primjerenom roku (čl. 555.). Ako je stan opasan za zdravlje, možete otkazati bez otkaznog rokaOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čak i ako ste to znali pri potpisu (čl. 576. st. 4. i 5.).

Izvan toga, po našem čitanju, treba Vam odredba u ugovoru ili sporazumni raskid s najmodavcem, zapisan i potpisan. Što najmodavac smije tražiti ako jednostavno odete, ovisi o ugovoru i okolnostima, pa iznose ne navodimo.

Primjer otkaza: što mora pisati i kako ga predati

Najam na neodređeno vrijeme otkazujete najmanje tri mjeseca prije dana iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku (ZNS čl. 23.). ZNS ne propisuje oblik otkaza, ali ZOO traži da otkaz najma nekretnine bude pisan (čl. 576. st. 3.).

1. 1U ugovoru provjerite vrstu najma, datum isteka i odredbu o otkazu.
2. 2Izračunajte rok: tri mjeseca do iseljenja ili, kod najma na određeno, 30 dana prije isteka. Otkaz pošaljite dovoljno rano da stigne na vrijeme.
3. 3Napišite kratku izjavu: Vaše ime i ime najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, adresu stana, datum ugovora, da najam otkazujete ili ga ne produljujete, dan iseljenja, datum i potpis.
4. 4Predajte je uz potpis najmodavca na Vašoj kopiji ili je pošaljite preporučenom poštom, kako zakon traži za otkaz najmodavca (čl. 22. st. 1.). Sačuvajte kopiju i potvrdu pošte.
5. 5Pri iseljenju potpišite zapisnik o stanju stanaZapisnik o primopredajiZapisnik o stanju stana koji najmodavac i najmoprimac zajedno sastavljaju pri predaji stana. Služi kao dokaz ako se na kraju najma raspravlja o šteti i pologu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 12., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sa stanjima brojila i zatražite povrat pologa.

Kada Vam najmodavac smije dati otkaz

Po ZNS-u najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku otkazuje samo iz zakonskih razloga. Razlozi su u čl. 19.–21., a najam na određeno vrijeme može jednostavno ne produljiti (čl. 25.).

• Korištenje stana suprotno zakonu ili ugovoru, na primjer neplaćena najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili troškovi, podnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bez dopuštenja ili ometanje drugih stanara (čl. 19.). Najmodavac Vas prvo mora pisano opomenuti i dati Vam 30 dana da razlog otklonite, osim ako ste ugovor ili zakon prekršili više od dva puta. Po našem čitanju to vrijedi i za najam na određeno vrijeme.
• Šteta na zajedničkim dijelovima zgrade koju ne popravite u 30 dana ili preinake bez pisane suglasnosti. Tada najmodavac može raskinuti ugovor, pisano i obrazloženo, uz najmanje 15 dana za iseljenjeIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 20.).
• Useljenje najmodavca, njegovih potomaka, roditelja ili uzdržavanih osoba, samo kod najma na neodređeno vrijeme i samo ako Vam osigura drugi odgovarajući stan u najam na neodređeno vrijeme (čl. 21.).

Otkaz je pisan i obrazložen, a predaje se uz potpis ili šalje preporučenom poštom. Otkazni rokOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je tri mjeseca, a za useljenje šest, i teče od prvoga dana mjeseca nakon primitka otkaza. Ako ga odbijete primiti, teče od dana slanja (čl. 22.).

Iseljenje ide preko suda

Ako se najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nakon otkaza ne iseli, najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ga može tužiti radi iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku, a postupak je hitan (ZNS čl. 22.). Sporove iz najma sudi općinski sud (Zakon o parničnom postupku, čl. 34.), u Zagrebu Općinski građanski sud u Zagrebu (za Novi Zagreb i Brezovicu Općinski sud u Novom Zagrebu, za Sesvete Općinski sud u Sesvetama). Presuda određuje rok za iseljenje, u pravilu 15 dana (čl. 328.), a prisilno iseljenje provodi sudski ovršitelj u ovršnom postupku, najranije osam dana nakon dostave rješenja o ovrsiOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Ovršni zakon, čl. 256.). Zimska zabrana iseljenja više ne vrijedi: Ustavni sud ju je ukinuo (U-I-331/2021, NN 6/24). Ako je ugovor solemniziranSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku kod javnog bilježnika s izjavom najmoprimca da se ovrha može neposredno provesti, najmodavac može tražiti ovrhu bez tužbe. Kad iseljenje ovisi o otkazu, za ovrhu treba javnom ispravom ili ispravom s ovjerenim potpisomOvjera potpisapojednostavljenoJavni bilježnik potvrđuje da je potpis na ispravi Vaš, ali ne provjerava njezin sadržaj. Nagrada je 6 € po potpisu, bez PDV-a i pristojbe.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 77., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najmodavca dokazati da je otkazni rokOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku protekao, a ako to nije moguće, pravomoćnom presudom, osim ako ugovor kaže drukčije (Zakon o javnom bilježništvu, čl. 54. i 59.).

Najmoprimac je posjednik stana. Protiv samovlasnog smetanja ili oduzimanja posjeda može tražiti hitnu sudsku zaštitu u roku od 30 dana otkad je saznao za čin i počinitelja, a najkasnije godinu dana nakon čina (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 10., 21. i 22.). Po našem čitanju, mijenjanje brave ili iznošenje stanarovih stvari bez sudske odluke samopomoć je koju zakon najmodavcu ne dopušta.

Kad se stan proda ili netko umre

Ako se stan proda nakon što Vam je predan, kupac preuzima najam i ne može tražiti stan natrag prije isteka ugovorenog trajanja, odnosno otkaznog rokaOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (ZOO čl. 570.). Pri takvoj promjeni najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i Vi možete dati otkaz, uz zakonske otkazne rokove (čl. 573.).

Kad najmodavac umre, najam preuzima nasljednik. Kad najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku umre ili se iseli, najam preuzima bračni drug, a ako ga nema, dijete, pastorak ili posvojenik naveden u ugovoru, prema njihovu dogovoru. Promjenu najmodavcu treba javiti u roku od 30 dana (ZNS čl. 24.).

Što zakon ne kaže

Na ova pitanja odgovor ovisi o ugovoru, okolnostima i sudskoj praksi koju ne prenosimo:

• Raniji izlazak iz najma na određeno vrijeme i što najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku tada smije tražiti.
• Najam bez pisanog ugovora. Zakon traži pisani oblik (ZNS čl. 4., ZOO čl. 552.), a bez njega su izložene obje strane, pa potražite besplatnu pravnu pomoć.
• Vrijede li za stanove i pravila ZOO-a o otkazu bez otkaznog rokaOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, primjerice zbog dviju uzastopnih neplaćenih najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 562. i 564.).
• Je li isključivanje struje ili vode smetanje posjeda.

Nacrt novog Zakona o najmu stanova predviđa drukčija pravila, među ostalim da najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku svaki najam, i na određeno vrijeme, može otkazati bez obrazloženja uz rok od 60 dana, ako nije drukčije ugovoreno. Javno savjetovanje završilo je 2. 9. 2026., a u listopadu 2026. zakon nije donesen (vodič o novom zakonu).

Besplatna pravna pomoć u Zagrebu

• Grad Zagreb, Sektor za besplatnu pravnu pomoć, Zapoljska 1; 01 6100-300; ponedjeljkom, srijedom i petkom 8:30–15:30, utorkom i četvrtkom 8:30–18:00. Savjet je besplatan ako, među ostalim, stvar ne možete riješiti sami, a plaćanje bi ugrozilo Vaše uzdržavanje. Sektor odlučuje i o odvjetniku na teret države, uz imovinski uvjet i samo u vrstama postupaka koje zakon navodi, a u ostalima iznimno (Zakon o besplatnoj pravnoj pomoći, čl. 9., 10., 13. i 14.).
• Pravna klinika Pravnog fakulteta u Zagrebu, Palmotićeva 30; klinika@pravo.hr ili obrazac na klinika.pravo.hr. Studenti pod nadzorom besplatno daju opće pravne informacije i savjete, ali stranke ne zastupaju na sudu.

Česta pitanja