Povećanje najamnine: smije li najmodavac i koliko

Prvo: što piše u ugovoru

Ugovor o najmu stanaUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sklapa se pisano i osobito sadržava visinu najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, način plaćanja i trajanje najma (Zakon o najmu stanova, čl. 4. i 5.). Za tržišni najam to je slobodno ugovorena najamnina (čl. 6. i 9.), a uvjete koje zakon ne uređuje stranke ugovaraju slobodno (čl. 3.). Vrhovni sud potvrdio je da početna najamnina za stan u privatnom vlasništvu ovisi o dogovoru stranaka, a da se čl. 10. i 11. odnose samo na povećanje već ugovorene najamnine u najmu na neodređeno vrijeme (Rev 12/2014-8, 7. 2. 2023.).

Pravila o povećanju ovise o tome ima li ugovor datum završetka (najam na određeno vrijeme) ili ga nema (na neodređeno). Što još provjeriti u ugovoru, opisuje popis za ugovor o najmu. Je li Vaša ili predložena najamnina u rasponu za slične stanove, provjerite u alatu Je li moja najamnina u rasponu?

Nacrt novog Zakona o najmu stanova, koji bi povećanje najamnine ograničio, 19. 10. 2026. nije donesen, pa ovaj vodič opisuje važeći zakon. Što nacrt predlaže, opisujemo na kraju i u vodiču o novom zakonu o najmu.

Najam na određeno vrijeme: nova najamnina uz produljenje

Za najam na određeno vrijeme Zakon o najmu stanova promjenu najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku tijekom trajanja ugovora ne uređuje, pa odlučuje ugovor (čl. 3.). Po našem čitanju, ako ugovor nema odredbu o promjeni, na primjer indeksnu klauzulu, do isteka vrijedi ugovorena najamnina, a višu najamninu najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku može tražiti tek za produljenje:

• Ako nijedna strana najmanje 30 dana prije isteka pisano ne javi da ne želi novi ugovor, najam se prešutno obnavlja za isto razdoblje (čl. 25. st. 1.), po našem čitanju uz istu najamninu.
• Ako najmodavac želi produljiti najam uz višu najamninu, mora Vam to pisano javiti najmanje 30 dana prije isteka (čl. 25. st. 2.).
• Ako ponudu ne prihvatite u roku od 15 dana od primitka, smatra se da ne želite novi ugovor (čl. 25. st. 3.), pa najam završava istekom.

Gornju granicu za najamninu ponuđenu za produljenje zakon po našem čitanju ne propisuje, jer se ograničenje od 20 % iz čl. 10. odnosi na najam na neodređeno vrijeme.

Najam na neodređeno vrijeme: nakon godine dana i do gornje granice

Kod najma na neodređeno vrijeme slobodno ugovorena najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ne može se mijenjati prije isteka godine dana. Nakon toga svaka strana, dakle i najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, može pisano predložiti izmjenu (čl. 10. st. 1.). Za daljnje razdoblje najamnina se smije ugovoriti najviše do 20 % iznad prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji, za stan usporediv po površini, opremljenosti i položaju (čl. 10. st. 2.).

Podatke o prosječnoj najamnini daje upravni odjel lokalne samouprave nadležan za stanovanje (čl. 11. st. 1.). Ako novopredložena najamnina prelazi „iznos iz stavka 1.”, najmoprimac u roku od 30 dana može putem suda tražiti da se utvrdi njezina visina, a do odluke suda plaća ugovorenu najamninu kao predujam (čl. 11. st. 2.). Točan tekst tog stavka donosi popis za ugovor o najmu.

Zakon ne kaže je li „iznos iz stavka 1.” sam prosjek ili prosjek uvećan za 20 %, ni što se događa ako najmoprimac prijedlog ne prihvati, a ne ode ni na sud. Objavljeni podatak Grada Zagreba o prosječnoj najamnini prema čl. 11. nismo pronašli, pa ga zatražite od Grada. U spornom slučaju potražite pravni savjet.

Odbijanje više najamnine po našem čitanju nije razlog za otkaz. Zakon kao razloge za otkaz ili raskid navodi korištenje stana suprotno zakonu ili ugovoru, na primjer neplaćanje ugovorene najamnine (čl. 19.), štetu i preinake (čl. 20.) te useljenje najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili uže obitelji, uz drugi odgovarajući stan za najmoprimca (čl. 21.). Rokove opisuje vodič o otkazu.

Indeksacija: najamnina vezana uz inflaciju ili tečaj

Bez posebne odredbe vrijedi iznos iz ugovora: dužnik plaća onoliko novčanih jedinica na koliko obveza glasi (Zakon o obveznim odnosima, čl. 21.). Ugovor smije vezati najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku uz indeks cijena koji utvrđuje ovlaštena osoba (indeksna klauzula, čl. 23.), na primjer uz indeks potrošačkih cijena DZS-a, za koji DZS navodi da se koristi i kod ugovora s indeksnim klauzulama. Dopuštena je i valutna klauzula, kojom se iznos veže uz tečaj strane valute (čl. 22.).

Kod najma na određeno vrijeme takva je odredba stvar dogovora (Zakon o najmu stanova, čl. 3.). Kod najma na neodređeno vrijeme po našem čitanju vrijedi i pravilo da se najamnina prve godine ne mijenja (čl. 10.). Može li godišnja indeksacija nakon toga zamijeniti postupak iz čl. 10. i 11., zakon izravno ne kaže, a sudsku praksu o tome nismo pronašli.

Naš savjet: ako indeksaciju ugovarate, neka odredba navede:

• koji se indeks primjenjuje (DZS-ov indeks potrošačkih cijena ili harmonizirani indeks, HIPC) i koja se razdoblja uspoređuju
• koliko često i od kojeg datuma se najamnina usklađuje
• može li se najamnina i smanjiti te postoji li gornja granica
• kako najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku javlja novi iznos

Promijenjene okolnosti: o izmjeni odlučuje sud

Ako bi zbog izvanrednih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora, koje se nisu mogle predvidjeti, ispunjenje za jednu stranu postalo pretjerano otežano ili bi joj nanijelo pretjerano velik gubitak, ona može zahtijevati izmjenu ili raskid ugovora (Zakon o obveznim odnosima, čl. 369.). To ne može strana koja je te okolnosti morala uzeti u obzir ili ih je mogla izbjeći ili savladati, a o svojoj namjeri mora odmah obavijestiti drugu stranu (čl. 369. i 370.). Odlučuje sud, vodeći računa o svrsi ugovora, podjeli rizika i interesima obiju strana (čl. 371.), a stranke se pozivanja na određene okolnosti mogu unaprijed odreći, osim ako je to protivno načelu savjesnosti i poštenja (čl. 372.).

Po našem čitanju, uobičajen rast tržišnih najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili inflacija teško će biti izvanredna i nepredvidiva okolnost, pa to nije put do više najamnine bez dogovora.

Ako se dogovorite: pisani aneks i prijava u 8 dana

1. 1Novu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku upišite u pisani aneks ugovora koji potpisuju obje strane: koliko iznosi, od kojeg datuma vrijedi i koji ugovor mijenja. Ugovor o najmu stanaUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sklapa se pisano (Zakon o najmu stanova, čl. 4.), a zahtjev pisanog oblika vrijedi i za kasnije izmjene ugovora (Zakon o obveznim odnosima, čl. 286.). Kako sud gleda na usmeno dogovorenu višu najamninu koja se mjesecima plaća, ovisi o okolnostima (čl. 290. i 294.).
2. 2NajmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku aneks dostavlja Poreznoj upravi u roku od 8 dana. Zakon o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku rok računa od dana nastanka ili promjene činjenica bitnih za oporezivanje (čl. 62. st. 7.), pa je po našem čitanju najsigurnije aneks predati u 8 dana od sklapanja, a ako nova najamnina vrijedi od ranijeg dana, od tog dana. Ako je javni bilježnik ovjerio potpis najmodavca, aneks solemniziraoSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili ga sastavio kao javnobilježnički akt, Poreznoj upravi šalje ga bilježnik (čl. 62. st. 8.).
3. 3Svaku promjenu najamnine najmodavac dostavlja i Gradu Zagrebu (Zakon o najmu stanova, čl. 26.), po našem čitanju i promjenu po indeksnoj klauzuli. Za propust zakon propisuje novčanu kaznu (čl. 29.).
4. 4Porez na dohodak od najma plaća se prema rješenju Porezne uprave (Zakon o porezu na dohodak, čl. 62. st. 1.), pa viša najamnina znači i viši porez. Koliko, izračunajte u kalkulatoru poreza na najam.

Kako se ugovor prijavljuje korak po korak, opisuje popis za prijavu ugovora o najmu.

Ako se ne slažete s povećanjem

Naš savjet najmoprimcimaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku:

• Odgovorite pisano i pitajte na čemu se nova najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku temelji. Za usporedbu pogledajte koliko se traži za slične stanove u procjeni najamnine i službeni medijan prijavljenih ugovora (niže).
• Do dogovora plaćajte ugovorenu najamninu. Njezino neplaćanje razlog je za otkaz, nakon pisane opomene s rokom od 30 dana (Zakon o najmu stanova, čl. 19.).
• Kod najma na neodređeno vrijeme, ako nova najamnina prelazi iznos iz čl. 11., imate 30 dana da putem suda tražite utvrđivanje njezine visine (čl. 11.), a najam možete i otkazati najmanje tri mjeseca prije iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 23.).
• Kod najma na određeno vrijeme ponudu za produljenje uz višu najamninu možete odbiti, ali tada najam završava istekom (čl. 25.), pa novi stan tražite na vrijeme.

Naš savjet najmodavcimaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: kod najma na neodređeno vrijeme prijedlog dajte pisano, tek nakon prve godine, i potkrijepite ga najamninama za usporedive stanove (čl. 10.). Kod najma na određeno vrijeme nove uvjete ponudite pisano najmanje 30 dana prije isteka (čl. 25.).

Nijedna strana ne smije uzeti stvar u svoje ruke. Po našem čitanju najmodavac koji bez sudske odluke mijenja bravu ili iznosi stvari najmoprimca samovlasno mu smeta posjed, a najmoprimac tada može tražiti hitnu sudsku zaštitu u roku od 30 dana otkad je saznao za čin i počinitelja, a najkasnije godinu dana nakon čina (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 10., 21. i 22.). Je li i isključivanje režijaRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku smetanje posjeda, ovisi o okolnostima. Najmoprimac koji samovoljno plaća manje riskira otkaz. Gdje u Zagrebu dobiti besplatnu pravnu pomoć, opisuje vodič o pravima podstanara.

Dug za najamninu, po našem čitanju i za razliku do valjano ugovorene više najamnine, zastarijeva tri godine nakon dospijeća svake rate (Zakon o obveznim odnosima, čl. 229. i 215.).

Koliko rastu najamnine: službeni podaci

Prema Eurostatovu harmoniziranom indeksu potrošačkih cijena (HIPC), najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koje najmoprimciNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaćaju u Hrvatskoj u rujnu 2026. bile su 3,5 % više nego godinu prije (u kolovozu 2026. 4,3 %), a sve potrošačke cijene u HIPC-u u rujnu 2026. 4,3 %. To je prosjek za cijelu Hrvatsku, a ne podatak za Zagreb.

Isti indeks najamnina u kolovozu 2025. porastao je 35,0 % u jednom mjesecu, pa godišnje stope od kolovoza 2025. do srpnja 2026. (od 34,6 do 40,8 %) odražavaju taj jednokratni skok. Uzrok u podacima nije naveden i nismo ga pronašli. Neovisno o tome, DZS u metodologiji navodi da cijene tržišnog najma, uz klasično snimanje, prikuplja i automatski s internetskih stranica (web scraping), što je radio i prije kolovoza 2025.

Za Zagreb postoje podaci iz prijavljenih ugovora. Prema Pregledu tržišta nekretnina 2025., medijan najamnine u ugovorima o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku stana u Zagrebu unesenima u Zbirku kupoprodajnih cijena (njih 3.341) bio je 2025. 12,8 €/m² mjesečno, 12,0 % više nego 2024. U Zbirku je uneseno samo oko 11,2 % svih ugovora o najmu evidentiranih u Zagrebu 2025., a rast medijana ugovora prijavljenih u jednoj godini nije isto što i povećanje u postojećem najmu.

Tražene cijene iz oglasa nisu ugovorene najamnine. Koliko se danas traži za stanove poput Vašeg, po kvartu, kvadraturi i broju soba, pokazuje procjena najamnine.

Cijelu priču o skoku iz kolovoza 2025. donosi Jesu li najamnine porasle 22 %?.

Što predlaže nacrt novog zakona (nije donesen)

Stanje 19. 10. 2026.: javno savjetovanje o nacrtu završilo je 2. 9. 2026., izvješća o savjetovanju na stranici savjetovanja još nema, a u Saboru zakona nema. Do donošenja vrijedi sve opisano iznad.

Prema nacrtu na e-Savjetovanjima početna tržišna najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i dalje bi se ugovarala slobodno, ali bi se mogla povećati najviše jednom godišnje, uz najavu 30 dana unaprijed, i to najviše za postotak za koji su u prethodnoj godini porasle cijene stambenih objekata prema podacima DZS-a. Odredba ugovora koja dopušta više bila bi ništetna, a povećanje bi bilo opravdan razlog da najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku otkaže ugovor uz rok od najmanje 30 dana (čl. 31.). Zakon bi se primjenjivao i na ugovore sklopljene prije njegova stupanja na snagu (čl. 58.), pa po našem čitanju i ovo ograničenje, a na snagu bi stupio 1. 1. 2027. (čl. 61.).

Dvije stvari nisu jasne. Obrazloženje nacrta uz čl. 31. govori o povećanju „najviše do stope inflacije u prethodnoj godini”, a sam članak o cijenama stambenih objekata. Nacrt ne kaže ni koji bi se podatak DZS-a primjenjivao. Za usporedbu: prema podacima DZS-a u Eurostatovoj bazi, cijene stambenih objekata u drugom tromjesečju 2026. bile su 12,7 % više nego godinu prije (privremeni podatak), a najamnine u HIPC-u u rujnu 2026. 3,5 %. Ostale prijedloge opisuje vodič o novom zakonu o najmu.

Česta pitanja