Zaštićeni najmoprimac 2026.: što se mijenja

Što se mijenja: datumi ukratko

Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (NN 36/2024, dalje: Zakon) uređuje zaštićene najmoprimceZaštićeni najmoprimacpojednostavljenoNajmoprimac koji u stanu živi na temelju bivšeg stanarskog prava i plaćao je zaštićenu najamninu. Za privatne stanove od 1. 1. 2025. vrijedi prijelazni zaštićeni najam.Izvor: Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo (NN 36/2024), čl. 4., 17., 18. i 20., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u stanovima u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba (čl. 2.). Od donošenja nije mijenjan. Glavni datumi:

• 2. 4. 2024.: Zakon stupa na snagu (čl. 62.).
• 15. 7. 2024.: istekao je rok za prijavu stana u Registar, a 31. 8. 2024. dopunski rok (čl. 12. i 13.).
• 1. 1. 2025.: prestaje važiti glava XIII. Zakona o najmu stanova (prijelazne odredbe, čl. 30.–49., koje su uređivale zaštićeni najam). Za stanove upisane u Registar umjesto zaštićenog najma počinje prijelazni zaštićeni najam, u kojem najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i država plaćaju vlasniku po 50 % prosječne najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 18. i 58.).
• 15. 3. 2025.: rok za izjavu o odabiru mjere, s potpisom ovjerenim kod javnog bilježnika; dopunski rok bio je 30. 4. 2025. (čl. 42. i 43.).
• 15. 4. 2025.: rok za zahtjev vlasnika za solidarnu naknadu (čl. 53.).
• 1. 1. 2026.: početna prosječna najamnina usklađena je s inflacijom sa 7,50 na 7,725 €/m², a najamnina u državnom stanu sa 2,00 na 2,06 €/m² (NN 4/2026).
• 1. 9. 2026.: rok do kojega je Ministarstvo trebalo riješiti zahtjeve za solidarnu naknadu (čl. 54.).
• Do kraja 2026.: ministar donosi odluku o usklađenju početne prosječne najamnine i najamnine u državnim stanovima s inflacijom za 2027. (čl. 18. st. 3. i čl. 30. st. 3.). Odluka za 2026. potpisana je 16. 12. 2025., a u Narodnim novinama objavljena 14. 1. 2026.

Rokovi iz 2024. i 2025. su prošli. Ovaj vodič opisuje što iz njih proizlazi i što vrijedi u listopadu 2026.

Nacrt novog Zakona o najmu stanova još nije donesen. Na prijelazni zaštićeni najam iz ovog Zakona ne bi se primjenjivao (čl. 1. st. 2. nacrta), ali bi uredio zaštićene najmoprimce u stanovima u javnom vlasništvu (niže). Ostalo opisuje vodič o novom zakonu o najmu.

Tko je zaštićeni najmoprimac

Zaštićeni najmoprimacZaštićeni najmoprimacpojednostavljenoNajmoprimac koji u stanu živi na temelju bivšeg stanarskog prava i plaćao je zaštićenu najamninu. Za privatne stanove od 1. 1. 2025. vrijedi prijelazni zaštićeni najam.Izvor: Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo (NN 36/2024), čl. 4., 17., 18. i 20., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je bivši nositelj stanarskog prava. Kad je 5. 11. 1996. stupio na snagu Zakon o najmu stanova, stanarsko pravo na stanovima koji nisu otkupljeni zamijenjeno je zaštićenim najmom sa zaštićenom najamninomNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a stanove u privatnom vlasništvu stanari nisu ni mogli otkupiti (Program mjera, obrazloženje). Grad Zagreb zaštićene najmoprimce opisuje kao korisnike stanova koji su 1996. imali status nositelja stanarskog prava „u stanovima koji su bili u vlasništvu Grada Zagreba, Republike Hrvatske te drugih pravnih i fizičkih osoba”.

Zakon obuhvaća osobe kojima je status priznat Zakonom o najmu stanova ili presudom te osobe na koje su ta prava prešla, ako su 2. 4. 2024. živjele u stanu u vlasništvu fizičke ili pravne osobe (čl. 4. st. 1. t. 27.).

Zaštićeni podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku posebna je kategorija: osoba koja je status zaštićenog podstanara stekla prema propisima koji su vrijedili do 5. 11. 1996., a plaća zaštićenu najamninu razmjerno dijelu stana koji koristi. Njezina prava nisu prenosiva (čl. 4. st. 1. t. 29.). Na nju se primjenjuju pravila za zaštićene najmoprimce, ali može dobiti samo isplatu ili preseljenje u državni stan, osim ako se s vlasnikom drukčije nagodi (čl. 2. st. 4. i čl. 17. st. 3.).

Običan podstanar s tržišnim ugovorom nije zaštićeni najmoprimac. Njegova prava uređuju čl. 1.–29. Zakona o najmu stanova, koje Zakon iz 2024. nije mijenjao (prava podstanara).

Može li se danas postati zaštićeni najmoprimac? Prema našem čitanju, ne. Status proizlazi iz stanarskog prava koje je postojalo 1996., Zakon obuhvaća samo one koji su u stanu živjeli 2. 4. 2024., a prava mogu prijeći samo na upisane članove kućanstva, kako je opisano niže (čl. 4. st. 1. t. 27.).

Zašto se zakon promijenio: Statileo i Ustavni sud

Europski sud za ljudska prava presudio je 10. 7. 2014. u predmetu Statileo protiv Hrvatske (br. 12027/10) da je vlasniku stana u Splitu povrijeđeno pravo na mirno uživanje vlasništva iz čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju, jer nije mogao naplatiti primjerenu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ni vratiti stan u posjed (§§ 3, 8, 143 i 145). Sud je naveo da socijalni i financijski teret reforme ne može snositi samo jedna skupina (§ 142).

Izmjene Zakona o najmu stanova iz 2018. (NN 68/18) predviđale su da zaštićena najamninaZaštićeni najmoprimacpojednostavljenoNajmoprimac koji u stanu živi na temelju bivšeg stanarskog prava i plaćao je zaštićenu najamninu. Za privatne stanove od 1. 1. 2025. vrijedi prijelazni zaštićeni najam.Izvor: Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo (NN 36/2024), čl. 4., 17., 18. i 20., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u privatnim stanovima raste svakih 12 mjeseci od 1. 9. 2018. i da prava zaštićenih najmoprimaca prestanu 1. 9. 2023. Ustavni sud ukinuo je te odredbe (čl. 28.a–28.n) odlukom U-I-3242/2018 od 14. 9. 2020. (NN 105/2020).

Zakon iz 2024. provodi obje odluke. Prema Ministarstvu, Ustavni sud 8. 10. i 12. 11. 2024. nije prihvatio prijedloge za pokretanje postupka za ocjenu suglasnosti Zakona s Ustavom.

Koliko se plaća 2026.

Za stan upisan u Registar od 1. 1. 2025. teče prijelazni zaštićeni najam: najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaća vlasniku 50 % prosječne najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a država preostalih 50 % (čl. 18. st. 1.). Prosječna najamnina računa se ovako (čl. 18. st. 2.–5.):

• početna najamnina: 7,50 €/m² u 2025., 7,725 €/m² od 1. 1. 2026. (usklađenje s inflacijom od 3,0 %, NN 4/2026)
• × koeficijent položaja: 1 za tipske i etažne stanove, 0,90 za suterenske i tavanske, 0,80 za podrumske
• × koeficijent geografske lokacije: 1,25 za Grad Zagreb, Zagrebačku županiju i gradove i općine uz more, 1,00 drugdje

Primjer za Zagreb (naš izračun): za stan od 50 m² na običnoj etaži prosječna najamnina 2026. iznosi 50 × 7,725 × 1,25 = 482,81 € mjesečno. Najmoprimac i država plaćaju po oko 241,41 €. U 2025. ista je najamnina iznosila 468,75 €. Za usporedbu, u stanovima kojima upravlja Grad Zagreb, na koje se Program mjera ne primjenjuje, zaštićena najamninaZaštićeni najmoprimacpojednostavljenoNajmoprimac koji u stanu živi na temelju bivšeg stanarskog prava i plaćao je zaštićenu najamninu. Za privatne stanove od 1. 1. 2025. vrijedi prijelazni zaštićeni najam.Izvor: Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo (NN 36/2024), čl. 4., 17., 18. i 20., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku iznosila je u lipnju 2024. 0,36 €/m² (Grad Zagreb, 26. 6. 2024.), za 50 m² 18 € mjesečno.

Iznos za svaki stan određuje Ministarstvo rješenjem (čl. 19.). Obje polovice uplaćuju se izravno na račun vlasnika, svaki mjesec do posljednjeg dana u mjesecu za sljedeći mjesec, a za kašnjenje se plaćaju zatezne kamate (čl. 20. st. 1., 2. i 8.). Vlasnik je broj računa najmoprimcu i Ministarstvu trebao dostaviti u roku od 15 dana od primitka rješenja (letak MPGI-ja).

Ako polovica prosječne najamnine prelazi 25 % ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva, a kućanstvo nema drugu imovinu veće vrijednosti, razliku plaća država (čl. 20. st. 3.). Prema Programu mjera, najmoprimac tada u roku od 30 dana od primitka rješenja podnosi prigovor, uz potvrde Porezne uprave o dohotku i izjavu ovjerenu kod javnog bilježnika (Obrazac H). Imovinom veće vrijednosti smatraju se nekretnine vrjednije od 25.000 € i pokretnine, uključujući ušteđevinu, vrjednije od 15.000 €. Najmoprimac tada mjesečno plaća 2,083 % ukupnih godišnjih prihoda kućanstva iz prethodne godine, odnosno dvanaestinu od 25 % (Program mjera, čl. 12.).

Ako najmoprimac tri mjeseca zaredom ne plati svoj dio, prijelazni zaštićeni najam prestaje po sili Zakona. Na zahtjev vlasnika Ministarstvo to utvrđuje rješenjem, a najmoprimac mora iseliti u roku od 30 dana od njegove pravomoćnosti (čl. 20. st. 5.–7.).

Koliko se traži za slične stanove na tržištu, pokazuje procjena najamnine. To su tražene cijene iz oglasa i ne utječu na iznos iz rješenja.

Pet programskih mjera i tko odlučuje

Svaki predmet završava jednom od pet mjera (čl. 17.):

1. 1Nagodba: najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ostaje u stanu kao običan najmoprimac na neodređeno vrijeme, uz slobodno ugovorenu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Nagodba se sklapa pred službenom osobom Ministarstva i ima snagu izvršnog rješenja (čl. 21.).
2. 2Isplata: država najmoprimcu isplaćuje neoporezivi iznos, a on iseljava i predaje stan vlasniku (čl. 22.–25.).
3. 3Državni stan: najmoprimac predaje stan vlasniku i seli u odgovarajući stan koji mu u najam daje država, s pravom otkupa (čl. 27.–31.).
4. 4Zamjena: vlasnik mijenja stan za nekretninu u vlasništvu države, a najmoprimac stan može otkupiti od države (čl. 34.–38.).
5. 5Kupnja: država kupuje stan od vlasnika po cijeni koju procjenjuje stalni sudski vještak, a najmoprimac ga može otkupiti od države (čl. 34.–38.).

Vlasnik je u izjavi birao između nagodbe, povrata stana slobodnog od osoba i stvari te prodaje ili zamjene s državom, a najmoprimac između nagodbe, isplate, preseljenja u državni stan i kupnje stana u kojem živi (čl. 42.). Zamjena i kupnja moguće su samo ako ih izabere vlasnik (čl. 17. st. 2.).

Ako se stranke nisu složile ili dogovor nije uspio, po sili Zakona primjenjuje se treća mjera, preseljenje u državni stan, osim ako najmoprimac izričito zatraži isplatu (čl. 21. st. 8. i 9. i čl. 48.). Ako je izjavu poslala samo jedna strana, za vlasnika koji je propustio i dopunski rok smatra se da je izabrao povrat stana, a za takvog najmoprimca da je izabrao isplatu, uz mogućnost da se naknadno izjasni za preseljenje u državni stan. Ako nijedna strana nije poslala izjavu ni do 30. 4. 2025., najam se po sili Zakona pretvara u najam na neodređeno vrijeme uz prosječnu slobodno ugovorenu najamninu (čl. 43. i čl. 13. st. 4.). Najmoprimac koji, ili čiji bračni ili izvanbračni drug ili životni partner, ima drugu useljivu nekretninu u istom gradu ili općini može dobiti samo isplatu (čl. 22. st. 3.).

Protiv rješenja Ministarstva žalba nije dopuštena, ali se može pokrenuti upravni spor (čl. 5. st. 2.). Stranci koja sprječava ili odugovlači postupak Ministarstvo može izreći opomenu, a uz treću opomenu novčanu sankciju od 500 do 2.500 € (čl. 55.–57.). Za neopravdani izostanak sa sastanka novčana se sankcija izriče odmah, bez prethodnih opomena (čl. 45. st. 8.).

Isplata, državni stan ili otkup: mogućnosti najmoprimca

Država jamči stalan i siguran smještaj zaštićenom najmoprimcuZaštićeni najmoprimacpojednostavljenoNajmoprimac koji u stanu živi na temelju bivšeg stanarskog prava i plaćao je zaštićenu najamninu. Za privatne stanove od 1. 1. 2025. vrijedi prijelazni zaštićeni najam.Izvor: Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo (NN 36/2024), čl. 4., 17., 18. i 20., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koji, kao ni njegov bračni ili izvanbračni drug ili životni partner, nema drugu useljivu nekretninu u istom gradu ili općini (čl. 3. st. 2.).

Isplata je etalonska cijena građenjaEtalonska cijena građenjapojednostavljenoCijena građenja po m² koju Ministarstvo objavljuje u Narodnim novinama. Na njoj se temelje minimalna pričuva i neki iznosi za zaštićene najmoprimce.Izvor: Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 106/2025), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku pomnožena s najvećom površinom odgovarajućeg stana: 35 m² za jednu osobu i 10 m² za svakog daljnjeg člana kućanstva koji je u stanu živio od 5. 11. 1994. do 5. 11. 1996. ili je poslije rođen te ondje ima prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku zadnje tri godine, uz do 7,5 m² više ako se tako postiže mjerilo „jedna osoba – jedna soba”. Za Grad Zagreb, Zagrebačku županiju i obalu iznos se množi s 1,2, a ne oporezuje se (čl. 4. st. 1. t. 11. i čl. 22.). Etalonska cijena od 25. 7. 2025. iznosi 1.315 €/m² (NN 106/2025), pa Ministarstvo navodi oko 55.887,50 do 67.065 € za samca i dodatnih 13.150 do 15.780 € za svakog člana kućanstva, ovisno o lokaciji. To je posljednja etalonska cijena objavljena prema Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji, koji je prestao važiti 7. 5. 2026. (NN 45/2026, čl. 100.). Nova odluka o etalonskoj cijeni prema Zakonu o priuštivom stanovanju (čl. 19.) mogla bi promijeniti iznose.

Za Zagreb to znači (naš izračun, ako svi članovi ispunjavaju uvjete): 67.065 € za samca, 82.845 € za dvočlano, 98.625 € za tročlano i 114.405 € za četveročlano kućanstvo. Dan iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sam određuje, između 15 dana i tri mjeseca od ovlaštenja javnog bilježnika (čl. 24. st. 2.). Država plaća najkasnije osam dana nakon što javni bilježnik dostavi zapisnik o iseljenju, a na zahtjev se iznos može isplatiti i prije iseljenja, na posebni namjenski račun, ako se novac koristi za kupnju druge nekretnine (čl. 25.).

Državni stan: država daje u najam odgovarajući stan što bliže dosadašnjem, a na pisani prijedlog najmoprimca stan može biti i manji ili u drugom mjestu (čl. 28. st. 1. i 2.). NajamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku od 1. 1. 2026. iznosi 2,06 €/m² (NN 4/2026), uz koeficijent položaja, ali bez koeficijenta lokacije (čl. 30.), za stan od 45 m² 92,70 € mjesečno (naš izračun). Ako država ne može osigurati stan u razumnom roku, subvencionira najam stana na tržištu (čl. 28. st. 3.–5.).

Otkup: zaštićeni najmoprimac u državnom stanu, kao i nakon zamjene ili kupnje, stan može otkupiti po povlaštenoj cijeni, etalonskoj cijeni pomnoženoj s koeficijentom položaja i s 1,20 za Zagreb i obalu (čl. 31. i 38.). Ministarstvo navodi 1.315 do 1.578 €/m², ovisno o lokaciji. Uvjeti (čl. 31. i 38.):

• 20 % popusta ako se cijena plaća odjednom
• 10 % popusta za svakog člana kućanstva koji je hrvatski branitelj ili član obitelji smrtno stradalog ili nestalog branitelja, za svakog umirovljenika i za svako maloljetno dijete s prebivalištem na adresi zadnje tri godine
• ukupno najviše 30 % popusta
• ili otplata bez kamata u najviše 240 mjesečnih rata, uz založno pravo države na stanu

Primjer (naš izračun): državni stan od 40 m² u Zagrebu stoji 40 × 1.578 = 63.120 €, a uz najveći popust od 30 % 44.184 €. Kod zamjene ili kupnje stana od vlasnika povlaštena cijena vrijedi do 65 m², ili više za veće kućanstvo, a ostatak površine plaća se po tržišnoj vrijednosti koju procjenjuje sudski vještak (čl. 38. st. 4. i 5.).

Samac stariji od 65 godina može umjesto mjera tražiti besplatan smještaj u domu za starije osobe čiji je osnivač država, Grad Zagreb ili jedinica lokalne samouprave. Ako su ti domovi popunjeni, smješta se u dom drugog osnivača, a država plaća trošak iznad zaštićene najamnine koju je plaćao 2. 4. 2024. (čl. 32.). Osobe starije od 65 godina, slabog imovnog stanja ili teškog zdravstvenog stanja odnosno s invaliditetom imaju pravo na jednokratnu pomoć za preseljenje od 1.000 € po osobi (čl. 4. st. 1. t. 14. i čl. 40.).

Prema ministru Branku Bačiću (23. 9. 2026.), uređen je 121 državni stan, od toga 56 u Zagrebu, a oko 240 se obnavlja ili projektira. Na zagrebačkom Blatu, kod Fiolićeve i Rastočke ulice, država gradi zgradu sa 152 stana za zaštićene najmoprimce. Ugovor vrijedan 20 milijuna eura potpisan je 19. 1. 2026., uz rok gradnje od 16 mjeseci, a najamnina će se plaćati po stopi za državne stanove, koja 2026. iznosi 2,06 €/m² i svake se godine usklađuje s inflacijom (čl. 30. st. 3.).

Kada vlasnik dobiva stan natrag

Vlasnik dobiva stan slobodan od osoba i stvari kad najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku izabere isplatu ili ode u državni stan:

• Isplata: na dan koji najmoprimac sam odredi, između 15 dana i tri mjeseca od ovlaštenja javnog bilježnika. Primopredaju zapisnikom potvrđuje javni bilježnik, a vlasnik joj smije prisustvovati (čl. 24.).
• Državni stan: u roku od devet mjeseci od pisane obavijesti ako je najmoprimac sam izabrao preseljenje, odnosno četiri mjeseca od pravomoćnosti rješenja kad se mjera primjenjuje jer dogovora nije bilo ili nakon što je najmoprimac odustao od isplate (čl. 27. st. 1.).
• Ako vlasnik nije dostupan, stan preuzima država i predaje mu ga u roku od 30 dana od njegova pisanog zahtjeva (čl. 24. st. 6. i 7.).

Ti rokovi teku tek od ponude, obavijesti odnosno rješenja Ministarstva, koje predmete rješava prema redu prvenstva (čl. 44.).

Najmoprimčeva izjava solemniziranaSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku kod javnog bilježnika ovršna je isprava, pa vlasnik ili država mogu izravno predložiti ovrhuOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ako najmoprimac ne iseli u roku (čl. 23. st. 5. i čl. 27. st. 3.). Tko ne iseli, gubi status, nakon jedne opomene dobiva najvišu novčanu sankciju od 2.500 € i do iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku plaća vlasniku cijelu prosječnu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 26. i 57.).

Kod kupnje država plaća cijenu jednokratno u roku od 30 dana od sklapanja ugovora, a kod zamjene se razlika u vrijednosti stanova može izravnati doplatom u bilo kojem smjeru (čl. 34. st. 6. i 7.). Ugovor se sklapa najkasnije šest mjeseci od prvog sastanka (čl. 36.). Vlasnik smije odustati ako nije zadovoljan ponudom temeljenom na procjeni sudskog vještaka. Ako odustane iz drugog razloga, ima pravo samo na najmoprimčevu polovicu prosječne najamnine. U oba slučaja država pet godina ima pravo prvokupa stana (čl. 39.).

Solidarna naknada: za razdoblje u kojem je vlasništvo bilo ograničeno zaštićenim najmom, od 5. 11. 1996. ili od kasnijeg stjecanja ili povrata stana do 1. 1. 2025., država vlasniku plaća 1 eurocent po m² dnevno, neoporezivo (čl. 50. i 52.). Za stan od 50 m² u vlasništvu od prije 1996. to je oko 5.142 € (naš izračun, 10.284 dana). Pravo nema vlasnik koji stan nije prijavio u Registar, vlasnik koji ga je stekao naplatnim pravnim poslom, primjerice kupnjom, nakon 5. 11. 1996., i njegov pravni sljednik, ni vlasnik kojem je sud već dosudio veću naknadu štete (čl. 13. st. 4. i čl. 51.). Prema našem čitanju, nasljeđivanje od vlasnika koji je stan imao prije 1996. nije naplatni pravni posao. Za nasljednika koji je stan stekao nakon 1996. Zakon razdoblje računa od dana stjecanja (čl. 50. st. 2. t. 3.), a preuzima li nasljednik i razdoblje ostavitelja, Zakon ne kaže. Zahtjev se podnosio do 15. 4. 2025., a Ministarstvo ga je trebalo riješiti do 1. 9. 2026. (čl. 53. i 54.).

Kad stan bude slobodan, korake za najam opisuje vodič za vlasnike, a tražene najamnine sličnih stanova procjena najamnine. Prazan stan u Zagrebu od 2027. plaća porez na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku od 8 €/m² godišnje, a stan u dugoročnom najmuDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najmanje 10 mjeseci u godini je oslobođen (vodič o porezu na prazne stanove).

Smrt najmoprimca: tko nastavlja najam

Ako zaštićeni najmoprimacZaštićeni najmoprimacpojednostavljenoNajmoprimac koji u stanu živi na temelju bivšeg stanarskog prava i plaćao je zaštićenu najamninu. Za privatne stanove od 1. 1. 2025. vrijedi prijelazni zaštićeni najam.Izvor: Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo (NN 36/2024), čl. 4., 17., 18. i 20., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku tijekom provedbe Programa mjera umre ili napusti stan, njegova prava i dužnosti prelaze na drugog člana kućanstva upisanog u Registar koji ostaje živjeti u stanu i na dan smrti ondje ima prijavljeno prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Program mjera, čl. 6.):

• Kućanstvo smrt prijavljuje Ministarstvu u roku od 30 dana.
• Ako je upisano više članova, u roku od 60 dana od smrti moraju se sporazumjeti tko preuzima mjesto najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ovjeriti potpise i sporazum u roku od 30 dana od potpisivanja dostaviti Ministarstvu. Novog najmoprimca utvrđuje službena osoba rješenjem.
• Ako se ne sporazumiju ili sporazum ne dostave, Ministarstvo donosi novo rješenje po kojem su obveznici plaćanja prosječne najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku svi članovi kućanstva, solidarno, dok ne odrede najmoprimca (Program mjera, odjeljak o rješenju o prosječnoj najamnini).
• Za svaku preminulu osobu površina odgovarajućeg stana, o kojoj ovise isplata i veličina državnog stana, umanjuje se za 10 m².

Ako najmoprimac umre nakon potpisa ugovora o otkupu na rate, na njegovo mjesto dužnika posebnim ugovorom može stupiti nasljednik ili treća osoba (Program mjera).

Na strani vlasnika prava iz Zakona imaju i njegovi pravni sljednici, primjerice nasljednici (čl. 4. st. 1. t. 25.). Prema našem čitanju, tko je naslijedio stan sa zaštićenim najmoprimcem, nastavlja postupak umjesto ostavitelja.

Registar stanova: posljedice i što je javno

Registar stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimciZaštićeni najmoprimacpojednostavljenoNajmoprimac koji u stanu živi na temelju bivšeg stanarskog prava i plaćao je zaštićenu najamninu. Za privatne stanove od 1. 1. 2025. vrijedi prijelazni zaštićeni najam.Izvor: Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo (NN 36/2024), čl. 4., 17., 18. i 20., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i zaštićeni podstanariPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku Ministarstvo vodi u elektroničkom obliku (čl. 4. st. 1. t. 19. i čl. 8.). Prijave su se podnosile do 15. 7. 2024., uz dopunski rok do 31. 8. 2024. (čl. 12. i 13.).

Ako stan nisu prijavili ni vlasnik ni najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ni u dopunskom roku, zaštićeni najam po sili Zakona postao je najam na neodređeno vrijeme uz prosječnu slobodno ugovorenu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, koju najmoprimac plaća sam, a vlasnik je izgubio pravo na solidarnu naknadu. Iznos te najamnine za pojedini stan na zahtjev daje Porezna uprava (čl. 13. st. 4.). Ako je stan i nakon dopunskog roka prijavila samo jedna strana, u Registar su uneseni njezini podaci, a za drugu se smatra da se odrekla prigovora na njih (čl. 13. st. 7.).

Ako je o statusu stana u tijeku sudski ili upravni postupak, stan dobiva privremeni registarski broj, a stranke ga mogu prijaviti u roku od šest mjeseci od pravomoćnosti odluke (čl. 15. st. 3. i 4.).

Javno se objavljuju registarski broj stana, županija, površina, inicijali stranaka, broj članova kućanstva i odabrane mjere (čl. 10. st. 3.). Ostale podatke smiju vidjeti vlasnik, zaštićeni najmoprimac, osobe s pravnim interesom i tijela javne vlasti (čl. 10. st. 1.).

U statistici registra na stranici Ministarstva (pregledano 19. 10. 2026., stranica nema datum) navedeno je 959 nekretnina, 2.529 vlasnika te 1.841 najmoprimac i član kućanstva, a od toga u Gradu Zagrebu 429 nekretnina, 987 vlasnika te 810 najmoprimaca i članova kućanstava. U pregledu provedenih iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku i isplata navedene su 373 nekretnine, od toga 201 u Zagrebu, a u pregledu po mjerama 22 po trećoj te 3 po četvrtoj i petoj mjeri. Ministar je 23. 9. 2026. rekao da je od oko 1.300 zahtjeva dotad riješen 391 te da bi svi trebali biti riješeni do kraja desetljeća.

Stanovi u javnom i bivšem društvenom vlasništvu

Zakon se ne primjenjuje na stanove u vlasništvu ustanova kojima je osnivač država ili jedinica lokalne samouprave (čl. 2. st. 2.), a Program mjera ni na stanove države i jedinica lokalne samouprave ni na stanove čiji najmoprimciNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nisu iskoristili pravo otkupa koje su imali. Vlada u obrazloženju Programa navodi da oni i dalje ostaju uređeni Zakonom o najmu stanova.

Prema Ministarstvu (31. 7. 2026.), zaštićenih najmoprimacaZaštićeni najmoprimacpojednostavljenoNajmoprimac koji u stanu živi na temelju bivšeg stanarskog prava i plaćao je zaštićenu najamninu. Za privatne stanove od 1. 1. 2025. vrijedi prijelazni zaštićeni najam.Izvor: Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo (NN 36/2024), čl. 4., 17., 18. i 20., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u stanovima bivšeg društvenog vlasništva, danas u vlasništvu države, jedinica lokalne samouprave, ustanova i privatiziranih trgovačkih društava, ima otprilike 4.000. Grad Zagreb u odgovoru Odboru za prostorno uređenje Gradske skupštine od 26. 6. 2024. navodi da prema ručno vođenoj evidenciji 456 stanova kojima upravlja Grad koriste zaštićeni najmoprimci te da je zaštićena najamnina tada iznosila 0,36 €/m².

Članak 58. st. 1. Zakona, prema kojem 1. 1. 2025. prestaje status zaštićenog najmoprimca stečen na temelju Zakona o najmu stanova, napisan je općenito i ukida cijelu glavu XIII. Zakona o najmu stanova, koja je uređivala zaštićeni najam svih bivših nositelja stanarskog prava, a Zakon se odnosi na privatne stanove. Kako to djeluje na najmoprimce u javnim stanovima, ne objašnjavamo. Vlada ih u Programu mjera i u nacrtu novog zakona i dalje naziva zaštićenim najmoprimcima.

Nacrt novog Zakona o najmu stanova, koji 19. 10. 2026. još nije donesen, za njih predlaže (čl. 48.–52., 54. i 57. nacrta):

• poseban registar s rokom za prijavu do 31. 12. 2027.; tko se ne bi upisao, izgubio bi status i postao običan najmoprimac na neodređeno vrijeme
• vlasnik bi stan mogao ponuditi na prodaju najmoprimcu ili državi, a država bi ga morala kupiti, osim kad je vlasnik jedinica lokalne ili područne samouprave ili njezina pravna osoba, po cijeni najmanje 30 % nižoj od tržišne cijene takvog stana bez tereta zaštićenog najma, u pet godišnjih rata
• država bi svoje stanove morala prodati najmoprimcu koji to zatraži, po cijeni 30 % nižoj od tržišne cijene takvog stana bez tereta zaštićenog najma, odjednom ili u najviše 240 mjesečnih rata; popusta ne bi bilo ako najmoprimac ili član kućanstva ima nekretninu vrjedniju od 50.000 €
• nakon smrti najmoprimca najam bi nastavio član kućanstva upisan u registar koji je u stanu živio od 5. 11. 1994. do 5. 11. 1996. i ondje ima prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku zadnjih pet godina

Prema prezentaciji Ministarstva od 31. 7. 2026., najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku za njih ne bi smjela biti niža od dvostrukog iznosa minimalne zajedničke pričuvePričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ni viša od najamnine za državne stanove, a bila bi ograničena prema prihodima i imovini kućanstva, do 30 % prihoda. Tekst se nakon savjetovanja još može promijeniti.

Gdje pitati

Postupke vodi Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI): provedba.statileo@mpgi.hr i tel. 01 6383 988, a informacije o predmetima telefonom daje ponedjeljkom od 12:30 do 14:30 i petkom od 9:00 do 11:00. Na stranici Ministarstva su Program mjera, obrasci, kalkulatori za informativni izračun i statistika registra.

Besplatnu pravnu pomoć u Zagrebu daju Sektor za besplatnu pravnu pomoć Grada Zagreba i Pravna klinika Pravnog fakulteta, a adrese su u vodiču o pravima podstanara.

Česta pitanja