Priuštivi najam u Zagrebu: državni (APN) i gradski program

Tri programa pod istim imenom

Pod tim imenom u Zagrebu postoje tri programa:

• Državni program priuštivog najmaPriuštivi najampojednostavljenoDržavni program u kojem APN unajmljuje prazne privatne stanove i daje ih u najam kućanstvima po najamnini prema prihodu. Grad Zagreb ima zaseban program za gradske stanove.Izvor: Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), čl. 55.–61., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku vodi Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). Država unajmljuje prazne privatne stanove i daje ih kućanstvima uz najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku prema prihodu, a razliku do tržišne cijene pokriva sama. Od 7. 5. 2026. program uređuje Zakon o priuštivom stanovanju.
• Grad Zagreb natječajem od 30. 4. 2026. daje u najam stanove u gradskom vlasništvu, uz najamninu kao postotak prihoda.
• Isti zakon (čl. 47.–51.) predviđa i najam u novim javnim zgradama, ali takav poziv za Zagreb do 19. 10. 2026. nismo pronašli.

Gradski socijalni najam (lista prema socioekonomskom statusu) poseban je program: opisuje ga vodič Gradski stanovi za najam u Zagrebu. Novčanu pomoć za najamninu postojećeg stana, odnosno naknadu za troškove stanovanja, i odgovor na pitanje postoji li subvencija najamnine daje vodič Pomoć za najamninu u Zagrebu.

Status poziva i rokova

• Grad Zagreb: prijedlog liste reda prvenstva objavljen je 13. 10. 2026. i na njemu je 514 podnositelja. Rok za elektroničku predaju primjedbi kroz „Moje prijave” na natjecaji.zagreb.hr istekao je 21. 10. 2026. (rok ponovno provjeren 22. 10. 2026.). Za daljnje objave o konačnoj listi pratite Grad Zagreb. Upiti: upravljanje-imovinom@zagreb.hr.
• APN: prema provjeri od 19. 10. 2026. nije bilo otvorenog poziva. Poziv najmoprimcimaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku trajao je od 15. 4. do 15. 5. 2026., a konačne liste objavljene su 15. 7. 2026.
• Nacrt novog Programa priuštivog najmaPriuštivi najampojednostavljenoDržavni program u kojem APN unajmljuje prazne privatne stanove i daje ih u najam kućanstvima po najamnini prema prihodu. Grad Zagreb ima zaseban program za gradske stanove.Izvor: Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), čl. 55.–61., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bio je na javnom savjetovanju od 3. 8. do 2. 9. 2026. Do 19. 10. 2026. nismo pronašli da je donesen, pa vrijedi program iz studenoga 2025.

Sljedeći poziv APN objavljuje na stranici javnih poziva.

Državni program: tko se mogao prijaviti 2026.

Na poziv od 15. 4. 2026. mogli su se prijaviti hrvatski državljani koji, kao ni njihov bračni ili izvanbračni drug, partner ni djeca, nemaju stan ili kuću u Hrvatskoj ni u inozemstvu, osim neodgovarajuće, i nemaju prihoda osim onih iz potvrde Porezne uprave. Odgovarajuća je useljiva nekretnina od oko 35 m² za jednu osobu i 10 m² više za svakog sljedećeg člana. Prijava je bila samo online (prijava.apn.hr), uz izbor do tri grada ili općine.

Redoslijed određuju bodovi, među ostalim za neto prihod kućanstva (od 10 bodova za 1 do 1,5 minimalne plaće do 1 boda za 4 do 5), veličinu obitelji i djecu, dob (najviše za 25 do 45 godina), invaliditet i godine prebivanja u odabranom mjestu (0,5 boda po godini, najviše 10). Izričitu gornju granicu prihoda program ne navodi, a jesu li se odbijale prijave iznad pet minimalnih plaća, nismo mogli potvrditi.

Od 1.315 prijava (745 sa Zagrebom kao prvim izborom) na konačnim listama od 15. 7. 2026. odobrene su 1.103. Tko nije dobio stan, ostaje na listi za sljedeći krug. Broj potpisanih ugovora nakon toga nismo pronašli.

Koliko plaća najmoprimac u državnom programu

NajamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je 30 % neto mjesečnog prihoda kućanstva umanjeno za 2,50 € po m² za režijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i održavanje (Program priuštivog najmaPriuštivi najampojednostavljenoDržavni program u kojem APN unajmljuje prazne privatne stanove i daje ih u najam kućanstvima po najamnini prema prihodu. Grad Zagreb ima zaseban program za gradske stanove.Izvor: Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), čl. 55.–61., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, t. 6.), a najmanje 2 € po m² (Zakon o priuštivom stanovanju, čl. 61.). Formula je ista u cijeloj Hrvatskoj.

• Samac s 1.300 € u 40 m²: 390 € − 100 € = 290 € mjesečno (APN).
• Četveročlana obitelj s 2.000 € u 65 m²: 600 € − 162,50 € = 437,50 € (APN).
• Samac s 1.500 € u 35 m² u Novom Zagrebu: 362,50 €, a razliku od 146,75 € pokriva država (ministar, 20. 5. 2026.).

Stan se nudi u odabranom mjestu ako ondje ima slobodnog, a inače što bliže Vašem prebivalištuPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Porast prihoda veći od 15 % morate javiti u roku od 30 dana, a najamnina se tada preračunava.

Prema oglednom ugovoru APN-a (lipanj 2026.) plaćate pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku od jedne najamnine i dajete solemniziranuSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku zadužnicu na pet najamnina. Vi ugovor možete otkazati uz najmanje tri mjeseca najave, a APN ga može otkazati zbog povreda navedenih u ugovoru, poput veće štete ili kršenja kućnog redaKućni redpojednostavljenoPravila ponašanja u zgradi: vrijeme odmora, radovi, zajednički prostori. Opća propisuje državni pravilnik, a posebna donose suvlasnici zgrade.Izvor: Pravilnik o kućnom redu u zgradama (NN 86/2025), provjereno 20. 10. 2026.Više u pojmovniku, uz rok od 30 dana. Stan je nenamještenNamješten stanStan koji se iznajmljuje s namještajem. Zakon ne određuje što namješten ili djelomično namješten stan mora imati, pa to piše u oglasu i ugovoru.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5. i 12., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, osim kuhinje i bijele tehnike, a podnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nije dopušten.

Natječaj Grada Zagreba za gradske stanove

Na natječaj od 30. 4. 2026. prijave su se podnosile 30 dana, samo online. Uvjeti su bili:

• državljanstvo Hrvatske ili druge članice EU-a, ili međunarodna zaštita;
• najmanje tri godine neprekidnog prebivalištaPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u Zagrebu;
• ni Vi ni članovi kućanstva nemate useljiv stan ili kuću u Zagrebu ili Zagrebačkoj županiji;
• prihod po članu kućanstva u 2025. od 30 do 80 % prosječne neto plaće u Zagrebu (od 473,40 do 1.262,40 €), a za samce od 50 do 100 % (od 789,00 do 1.578,00 €).

Redoslijed određuju bodovi za prihod, stambeni status, sastav kućanstva, socijalni i zdravstveni status, godine prebivanja i posebne okolnosti poput dobi ispod 35 godina.

NajamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je postotak prihoda kućanstva iz prethodne godine: 12 % za višečlana kućanstva ispod 50 % prosječne plaće po članu, 16 % za 50 do 80 % i 24 % za samce iznad 80 %. Umanjuje se za 20 % ako član kućanstva ima invaliditet III. ili IV. stupnja i za još 20 % za stanove u Sesvetama. Primjer (naš izračun): dvoje s ukupno 2.000 € imaju 1.000 € po članu, oko 63 % prosječne plaće, pa plaćaju 16 %, odnosno 320 € mjesečno.

Ugovor se sklapa na pet godina kao javnobilježnički akt o trošku najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, uz jamčevinuPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku od dvije najamnine. Produljuje se na još pet ako ste ispunjavali obveze, i dalje ispunjavate uvjete i zahtjev podnesete 60 dana prije isteka. Tko odbije odgovarajući stan, briše se s liste. Koliko će stanova Grad dati u najam, natječaj ne navodi.

Za vlasnike: koliko plaća država

U državnom programu ugovor sklapate s APN-om, a APN bira najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i upravlja najmom. Stan je mogao ući u program ako se nije koristio najmanje dvije godine (uz iznimke, npr. za naslijeđen stan ili bivši turistički smještaj), ako je useljiv ili treba samo završne radove i ako nije konstrukcijski oštećen.

Ugovor traje od 3 do 10 godina i može se produljiti. Naknada je medijalna najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku po m² za katastarsku općinu (tablica niže) pomnožena s površinom i brojem mjeseci. Dobivate 60 % u roku od 30 dana od primopredaje i 40 % na polovici razdoblja, uz usklađenje s kretanjem medijalne najamnine. Stan koji treba završne radove morate osposobiti u šest mjeseci ili vratiti isplaćeno.

APN-ov primjer: 52 m² u KO Stenjevec Jug po 13,20 €/m² iznosi 686,40 € mjesečno, odnosno 32.947,20 € za četiri godine, od čega 19.768,32 € unaprijed.

RežijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, komunalnu i vodne naknadeVodne naknadeDržavne naknade koje se plaćaju uz cijenu vode, po m³ potrošnje: naknada za korištenje voda i naknada za zaštitu voda. Na njih se PDV ne plaća.Izvor: Vodoopskrba i odvodnja: cijena vodne usluge za Grad Zagreb od 1. 3. 2026., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku te pričuvuPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku do 1 €/m² tijekom ugovora plaća APN ili najmoprimac, a pričuvu iznad toga vlasnik (APN, pitanja i odgovori). Investicijski radovi na zgradi umanjuju naknadu.

Prema našem čitanju zakona, naknadu plaća APN po tom rasporedu, a ne najmoprimac iz mjesečnih uplata. Ugovor možete raskinuti prije roka samo zbog smrti ili teške bolesti, diobe suvlasništva pri razvodu ili stečaja, uz razmjeran povrat naknade. Najmoprimac Vam ne smije biti srodnik u ravnoj liniji ni u pobočnoj do četvrtog stupnja.

U prvom pozivu, pokrenutom u prosincu 2025., vlasnici su ponudili 958 nekretnina (ministarstvo, 31. 7. 2026.). Ministarstvo vlasnicima najavljuje blaže uvjete u novom programu.

Medijalne najamnine za Zagreb po katastarskim općinama

Za Grad Zagreb u cjelini tablica medijalnih najamnina (EIZ) koju objavljuje APN navodi 12,70 €/m² mjesečno (prosinac 2025.). Po katastarskim općinama, u €/m², zaokruženo na cent:

• 14 € i više: Centar Novi 14,55, Maksimir 14,48, Centar 14,20, Blato 14,20.
• Od 13 do 13,99 €: Trešnjevka 13,90, Jakuševec 13,80, Žitnjak 13,55, Rudeš 13,30, Stenjevec Jug 13,20, Klara Nova 13,10.
• Od 12 do 12,99 €: Trnje 12,90, Donja Dubrava 12,88, Donje Vrapče 12,75, Granešina 12,74, Peščenica 12,70, Gornji Stenjevec 12,66, Črnomerec 12,65, Klara 12,50, Šestine 12,46, Trešnjevka Nova 12,40, Jakuševec Novi 12,39, Zaprudski Otok 12,25, Remete 12,19, Dubrava 12,00.
• Od 11 do 11,99 €: Resnik 11,34, Mikulići 11,18, Lučko 11,00, Demerje 11,00.
• Od 10 do 10,99 €: Stenjevec 10,80; Odra, Vrapče, Gornje Vrapče, Brezovica, Čehi, Odranski Obrež, Odranski Obrež Novi, Dragonožec, Horvati, Kupinečki Kraljevec, Trpuci i Starjak 10,70; Markuševec 10,30; Gračani 10,26; Podsused 10,25.
• Ispod 10 €: Sesvetski Kraljevec 9,90; Čučerje Novo, Goranec, Planina i Vugrovec 9,80; Granešina Nova 9,79; Sesvete Novo 9,43; Đurđekovec 9,20; Sesvete 9,19; Šašinovec 7,92; Adamovec, Blaguša, Glavica, Kašina, Lužan i Vurnovec 7,90.

Mnoge rubne katastarske općine imaju isti iznos (10,70 ili 7,90), a tablica metodu ne objašnjava. Katastarske općine ne poklapaju se s kvartovima, a iznosi nisu tražene cijene iz oglasa.

Kako se oporezuje naknada od APN-a

Prema mišljenju Porezne uprave od 24. 4. 2026. naknada od APN-a je dohodak od imovine: priznaje se 30 % izdataka, a stopa je 12 %. Porez se utvrđuje rješenjem za svaku ratu kad je primite. Tko u godini primi više od 60.000 € (prag za upis u registar PDV-a), dohodak utvrđuje iz poslovnih knjiga. Najam APN-u oslobođen je PDV-a.

Porez je tako 8,4 % primitka, za prvu ratu iz primjera 1.660,54 € (naš izračun). Stopa i odbitak isti su kao kod najma na tržištu, gdje se porez plaća mjesečno (kalkulator poreza na najam).

Računa li se najam APN-u kao dugoročni najamDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku za oslobođenje od poreza na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, nijedan službeni izvor koji smo pronašli ne kaže (vodič o porezu od 2027.).

Država ili tržište: kako usporediti

Tablica programa za Zagreb navodi 12,70 €/m². Što vlasnici traže za sličan stan u Vašem kvartu, pokazuje procjena najamnine, a medijane po broju soba vodič o cijeni najma. To su tražene, a ne ugovorene cijene.

S APN-om 60 % naknade dobivate unaprijed, ali ne birate najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i vezani ste ugovorom na 3 do 10 godina. Poziv vlasnicima trenutačno nije otvoren. Na tržištu sami birate najmoprimca i dogovarate najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i trajanje, a oglas objavljujete besplatno.

Česta pitanja