Najam na crno: što znači za podstanara i za vlasnika

Tri različite stvari pod istim imenom

Najam „na crno” nije jedan prekršaj. Svako od tri značenja krši drugo pravilo, a obveze su između podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i vlasnika podijeljene različito:

• Nema pisanog ugovora. Zakon traži pisani oblik (Zakon o najmu stanova, čl. 4.; Zakon o obveznim odnosima, čl. 552.), ali sam nedostatak pisanog ugovora nije prekršaj za koji je propisana kazna.
• Ugovor nije prijavljen Poreznoj upravi. To je obveza najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: rok je 8 dana, a uz nju ide i porez na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku od najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.
• Podstanar nema prijavljeno boravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku na adresi. Prijava je obveza podstanara, ali uz suglasnost vlasnika, a vlasnik policiji javlja kome je stan dao na više od tri mjeseca.

Kratkoročni turistički najam bez odobrenja uređuju druga pravila i ovaj ih vodič ne opisuje.

Najam bez pisanog ugovora

Ugovor koji nije sklopljen u propisanom obliku u pravilu nema pravni učinak (Zakon o obveznim odnosima, čl. 290.). Ipak se smatra valjanim ako su ga strane izvršile u cijelosti ili u pretežitom dijelu (čl. 294.). Po našem čitanju, podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koji se uselio i plaćao najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, i vlasnik koji ju je primao, mogu se na to pozvati. Kako sudovi to primjenjuju na najam stana, službeni izvori koje smo pregledali ne navode.

Bez ugovora teško je dokazati što je dogovoreno. U sporu svaka strana mora dokazati činjenice na koje se poziva (Zakon o parničnom postupku, čl. 219. i 221.a), pa po našem čitanju tko tvrdi da je dogovorena određena najamnina, pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili otkazni rokOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku to mora dokazati uplatama, potvrdama, porukama ili svjedocima.

• Tko plaća, može tražiti potvrdu o primitkuPriznanicapojednostavljenoPisana potvrda da je novac primljen. Tko plati, ima pravo tražiti je od onoga kome je platio.Izvor: Zakon o obveznim odnosima, čl. 180. i 181., provjereno 20. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o obveznim odnosima, čl. 180.). Sastavite je u našem alatu Potvrda o primitku.
• Po našem čitanju zapis o uplati preko banke sam je dokaz (čl. 180.), a potvrda za kasniju mjesečnu najamninu znači da se pretpostavlja da su plaćene i ranije (čl. 181.).
• Ako se uvjeti kasnije mijenjaju, primjerice najamnina, i to treba biti u pisanom obliku (čl. 286.).

Što ugovor treba sadržavati, piše na popisu za ugovor o najmu.

Ugovor neprijavljen Poreznoj upravi: obveze vlasnika

Porezne obveze su samo vlasnikove. PodstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ne plaća porez na najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a kazne za neprijavljen ugovor i neplaćen porez propisane su vlasniku.

• Ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku vlasnik dostavlja ispostavi Porezne uprave prema svom prebivalištuPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u 8 dana (Zakon o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 62.). Ako je ugovor ovjeren ili sklopljen kod javnog bilježnika, ugovor šalje bilježnik i vlasnik to ne mora.
• U istom roku vlasnik se upisuje u registar poreznih obveznika obrascem RPO, ako to nije učinio javni bilježnik (čl. 87.).
• Smatra se da je najamnina ostvarena i kad je stan predan na korištenje bez ugovora, osim kad stan koriste bliski članovi obitelji ili kućanstva (čl. 62.). Ako najamnina nije prijavljena, Porezna uprava prihod utvrđuje prema tržišnim cijenama (čl. 60.).
• Porez je 12 % od najamnine umanjene za 30 % troškova, dakle 8,4 % najamnine, a plaća se mjesečno prema rješenju Porezne uprave.

Za vlasnika koji je fizička osoba propisane su ove kazne i posljedice:

• 260 do 2.650 € za ugovor koji nije dostavljen u 8 dana, za neupisivanje u registar na vrijeme i za neplaćeni mjesečni porez (Zakon o porezu na dohodak, čl. 92.).
• Zakon o najmu stanova traži i da vlasnik ugovor i svaku promjenu najamnine dostavi gradskom upravnom tijelu i Poreznoj upravi, a kazna je u njemu još u kunama: 1.000 do 5.000 kuna, što je po fiksnom tečaju oko 132,72 do 663,61 € (čl. 26. i 29.; naš preračun).
• Porez i kamate mogu se utvrditi dok ne prođe šest godina od kraja godine u kojoj je porezna obveza nastala (Opći porezni zakon, čl. 108.).
• U težim slučajevima utaja poreza može biti i kazneno djelo (Kazneni zakon, čl. 256.).

Opći porezni zakon propisuje i kaznu od 60 do 3.980 € za neprijavljivanje činjenica bitnih za porez. Primjenjuje li se uz kaznu iz Zakona o porezu na dohodak ili umjesto nje, nismo mogli potvrditi.

Podstanar bez prijavljenog boravišta

PodstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku prijavljuje prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili boravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u 15 dana od useljenja; boravište se prijavljuje ako boravak traje dulje od tri mjeseca (Zakon o prebivalištu, čl. 2. i 4.). Za to ne treba ugovor, nego suglasnost vlasnika: ovjerenu pisanu suglasnost, suglasnost danu osobno u policiji ili online, ili ugovor ovjeren kod javnog bilježnika. Kako se prijavljuje, opisuje vodič o prijavi adrese podstanara.

Vlasnik koji stan da drugoj osobi na korištenje dulje od tri mjeseca to policiji javlja u 15 dana, osim ako je suglasnost dao osobno pred službenikom (čl. 10.).

Za fizičke osobe propisana je kazna od 60 do 660 €: podstanaru ako se ne prijavi na vrijeme, a vlasniku ako policiji ne javi najam dulji od tri mjeseca (čl. 16.). Je li podstanar kažnjiv ako mu vlasnik odbije dati suglasnost, zakon izričito ne uređuje i to nismo mogli potvrditi.

Za strane državljane vrijede pravila Zakona o strancima; opisuje ih vodič Najam stana u Zagrebu za strance.

Što to znači za podstanara, a što za vlasnika

Za podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku:

• Bez pisanog ugovora teže dokazuje najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i otkazni rokOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.
• Za neprijavljeno boravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku propisana mu je kazna, a prijava traži suglasnost vlasnika.
• Porezne obveze nisu njegove, ali ako Porezna uprava od njega zatraži podatke, primjerice koliku je najamninu plaćao, dužan ih je dati (Opći porezni zakon, čl. 79.; naše čitanje).

Za vlasnika:

• Porez na najamninu i kazne iz Zakona o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, uz utvrđivanje unatrag do šest godina.
• Gubitak oslobođenja od poreza na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: od 2027. u Zagrebu je 8 € po m² godišnje, a iznajmljeni stan oslobođen je samo ako je najmanje 10 mjeseci u godini iznajmljen podstanaru s prijavljenim prebivalištem ili boravištem na adresi, uz ugovor prijavljen Poreznoj upravi. Ako podstanar na adresi nema prijavljeno prebivalište ili boravište, piše Porezna uprava, nema osnove za oslobođenje. Detalje ima vodič o porezu na prazne stanove 2027..
• Kazna od 60 do 660 € ako policiji ne javi najam dulji od tri mjeseca (Zakon o prebivalištu, čl. 16.).

Kako najam prebaciti u legalan

1. 1Sklopite pisani ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: što u njemu mora pisati.
2. 2Vlasnik ga u 8 dana dostavlja Poreznoj upravi i upisuje se u registar obrascem RPO, ili ugovor ovjeri kod javnog bilježnika, koji ga šalje sam. Primjerak dostavlja i gradskom upravnom tijelu (Zakon o najmu stanova, čl. 26.). Postupak opisuje vodič o prijavi ugovora o najmu.
3. 3PodstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u 15 dana prijavljuje boravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku uz suglasnost vlasnika. Vlasnik koji suglasnost nije dao osobno u policiji najam dulji od tri mjeseca javlja policiji u 15 dana.
4. 4NajamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaćajte na račun ili uz potvrdu o primitkuPriznanicapojednostavljenoPisana potvrda da je novac primljen. Tko plati, ima pravo tražiti je od onoga kome je platio.Izvor: Zakon o obveznim odnosima, čl. 180. i 181., provjereno 20. 10. 2026.Više u pojmovniku.

Pravila o dobrovoljnoj prijavi za najamninu u Hrvatskoj nema: takvo pravilo Opći porezni zakon ima samo za prihode iz inozemstva (čl. 12.b). Prekršajni zakon kaže da se počinitelja koji je ispunio propisanu obvezu može osloboditi kazne (čl. 38.), ali to nije jamstvo. Službenu objavu o tome kako Porezna uprava postupa s onima koji ugovor prijave kasno nismo pronašli.

Ministar Branko Bačić 31. 7. 2026. predstavio je prijedlog novog Zakona o najmu stanova, po kojem bi svaki ugovor morao biti javnobilježnički akt ili solemniziranSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a bilježnik bi ga slao Poreznoj upravi. To je prijedlog i još nije donesen; stanje opisuje vodič Novi zakon o najmu stanova.

Ako druga strana ne pristaje

Ako vlasnik odbija pisani ugovor ili suglasnost za prijavu boravištaBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku može čuvati dokaze o najmu (uplate, potvrde, poruke) i potražiti besplatnu pravnu pomoć: gradski Sektor za besplatnu pravnu pomoć i Pravnu kliniku navodi vodič o pravima podstanara.

Ako podstanar ne želi prijaviti boravište, vlasnik i dalje mora policiji javiti najam dulji od tri mjeseca, a Poreznoj upravi ugovor u 8 dana.

Tko prima prijave

Porezna uprava na popisu nepravilnosti koje joj se mogu prijaviti navodi i neprijavljivanje najma stambenog prostora. Prijava se podnosi obrascem „Pišite nam”, aplikacijom mPorezna, poštom ili osobno u ispostavi, ili telefonom na 0800 1001 radnim danom od 9 do 15 sati. Može biti anonimna, a OIBOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku prijavljene osobe nije nužan. Putem obrasca „Pišite nam” Porezna uprava ne daje informacije o konkretnim poreznim postupcima ni o predmetima pojedinog obveznika.

Policija po službenoj dužnosti odjavljuje prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku osobe koja na adresi stvarno ne živi; to može utvrditi terenskom provjerom ili nakon obavijesti tijela javne vlasti ili drugih osoba (Zakon o prebivalištu, čl. 12.).

Česta pitanja