Produljenje ugovora o najmu: prešutna obnova, aneks i novi uvjeti

Na isteku: prešutna obnova na isto vrijeme

Zakon o najmu stanova koristi riječ „obnova”. Poglavlje VIII. nosi naslov „Obnova ugovora o najmu stanaUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku na određeno vrijeme”, a čl. 25. st. 1. kaže da se ugovor smatra „prešutno obnovljenim”. Isti izraz koristi i Zakon o obveznim odnosima (čl. 575.). Riječ „produljenje” u čl. 1.–29. Zakona o najmu stanova ne pojavljuje se, iako u svakodnevnom govoru znači isto. Zato pravno pravilo u ovom vodiču zovemo prešutnom obnovom, a „produljenje” koristimo kad govorimo općenito.

Ugovor o najmu stana na određeno vrijeme obnavlja se „za isto vrijeme trajanja” ako nijedna strana najmanje 30 dana prije isteka pisano ne obavijesti drugu da ne namjerava sklopiti ugovor za daljnje razdoblje (Zakon o najmu stanova, čl. 25. st. 1.). Ako nitko ništa ne pošalje, a najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ostane u stanu, ugovor na godinu dana obnavlja se na još godinu dana. Isto pravilo od 30 dana Zakon o obveznim odnosima ima za najam svake nekretnine (čl. 575. st. 1.).

Što to znači u praksi:

• Zakon ne ograničava koliko se puta ugovor može obnoviti i nema pravila po kojem bi nakon nekoliko obnova postao najam na neodređeno vrijeme (Zakon o najmu stanova, čl. 25.).
• Čl. 25. st. 1. govori samo o istom trajanju. Za izmijenjene uvjete najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku mora poslati ponudu iz st. 2., pa po našem čitanju prešutno obnovljen ugovor vrijedi uz istu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i iste ostale uvjete.
• Obavijest da ugovor ne obnavljate mora biti pisana. Kako je napisati i koji rokovi vrijede za otkaz, opisuje vodič o otkazu ugovora o najmu.

Računa li se rok od 30 dana do dana slanja ili do dana primitka obavijesti, nismo mogli potvrditi: čl. 25. st. 1. kaže samo da strana drugu „ne obavijesti”, a rok od 15 dana iz st. 3. računa se „od primitka”. Naš savjet: obavijest pošaljite ranije, predajte je uz potpis druge strane ili preporučenom poštom, kako zakon propisuje za otkaz najmodavca (čl. 22. st. 1.), i sačuvajte dokaz.

Da rok ne propustite, u alatu Je li moja najamnina u rasponu? upišite kad Vam ugovor ističe: dobivate datoteku za kalendar s danom za pisanu obavijest. Datum ostaje u Vašem pregledniku.

Obnova uz nove uvjete: pisana ponuda i 15 dana za odgovor

NajmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koji želi obnoviti ugovor, ali uz izmijenjene uvjete, mora to najmoprimcuNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku javiti pisano najmanje 30 dana prije isteka (Zakon o najmu stanova, čl. 25. st. 2.). Ako najmoprimac ponudu ne prihvati u roku od 15 dana od primitka, „smatrat će se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje” (čl. 25. st. 3.). Po našem čitanju najam tada završava istekom.

Čl. 25. st. 2. uređuje samo ponudu najmodavca. Zakon o obveznim odnosima ima opće pravilo za slučaj kad „jedna strana” želi daljnji najam uz izmjene, s istim rokom od 15 dana (čl. 575. st. 2.), a na najam stanova primjenjuje se podredno (čl. 551.). Po našem čitanju najmoprimac koji za obnovu želi nove uvjete, na primjer nižu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, može se osloniti na to pravilo. Sudsku praksu o tome nismo čitali, pa to nismo mogli potvrditi.

Kod najma na određeno vrijeme Zakon o najmu stanova promjenu najamnine tijekom trajanja ne uređuje, pa po našem čitanju odlučuje ugovor (čl. 3. st. 3.), a nova najamnina dolazi s ponudom za obnovu (čl. 25. st. 2.). Kod najma na neodređeno vrijeme najamnina se ne može mijenjati prve godine, a poslije se smije ugovoriti najviše 20 % iznad prosječne za usporediv stan (čl. 10.). Kada i koliko smije rasti, opisuje vodič o povećanju najamnine, a koliko se traži za slične stanove, procjena najamnine.

Ako ugovor ima indeksnu klauzulu, najamnina prati indeks cijena koji utvrđuje ovlaštena osoba (Zakon o obveznim odnosima, čl. 23.), a dopuštena je i valutna klauzula (čl. 22.). Bez takve odredbe vrijedi ugovoreni iznos (čl. 21.). Po našem čitanju kod prešutne obnove nastavljaju vrijediti sve odredbe ugovora, pa i indeksna klauzula. Također po našem čitanju i svaku promjenu po indeksu treba dostaviti Gradu i Poreznoj upravi (Zakon o najmu stanova, čl. 26.; Zakon o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 62. st. 7.), ali ni to nismo mogli potvrditi.

Ako najmoprimac ostane nakon obavijesti da se ugovor ne obnavlja

Ako je jedna strana na vrijeme pisano javila da ugovor ne obnavlja, a najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nakon isteka ostane u stanu i najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku se tome ne protivi, Zakon o najmu stanova ne kaže što vrijedi. Zakon o obveznim odnosima za najam općenito kaže da se tada „smatra da je trajanje ugovora produljeno na neodređeno vrijeme pod istim uvjetima” (čl. 574. st. 2.). Primjenjuju li sudovi to pravilo na najam stana uz čl. 25. Zakona o najmu stanova, zakon ne rješava, a sudsku praksu o tome nismo čitali.

Naš savjet: ako nakon isteka ostajete ili puštate najmoprimca da ostane, pisano se dogovorite na koliko i pod kojim uvjetima, aneksom ili novim ugovorom.

Može li najam na određeno postati najam na neodređeno?

Ne zbog broja obnova. Izvan prijelaznih odredbi Zakon o najmu stanova najam na neodređeno vrijeme spominje samo u pravilima o najamniniNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i otkazu (čl. 10., 21. i 23.) i nema pravila po kojem bi najam na određeno vrijeme to postao nakon nekoliko obnova. Jedini put u Zakonu o obveznim odnosima je nastavak korištenja stana nakon isteka bez protivljenja najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 574. st. 2.), a vrijedi li to za stanove, nije riješeno (vidi gore).

Ako želite najam na neodređeno vrijeme, dogovorite ga pisano. Trajanje najma obvezan je dio ugovora (Zakon o najmu stanova, čl. 5.), pa je naš savjet da aneks koji mijenja trajanje ili ugovor pretvara u najam na neodređeno vrijeme to izrijekom navede.

Razlike ukratko:

• Najamnina: kod najma na neodređeno vrijeme ne mijenja se prve godine, a poslije se nova pisano predlaže, najviše 20 % iznad prosječne za usporediv stan, a ako nova prelazi „iznos iz stavka 1.” čl. 11., najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u roku od 30 dana može putem suda tražiti utvrđivanje njezine visine (čl. 10. i 11.). Kod najma na određeno vrijeme nova najamnina dolazi s ponudom za obnovu (čl. 25. st. 2.).
• Kraj: najam na neodređeno vrijeme najmoprimac otkazuje najmanje tri mjeseca prije iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku, a najmodavac samo iz zakonskog razloga, pisanim i obrazloženim otkazom, uz rok od tri ili šest mjeseci od prvoga dana sljedećeg mjeseca (čl. 19.–23.). Najam na određeno vrijeme završava istekom ako je jedna strana na vrijeme pisano javila da ga ne obnavlja (čl. 25.).

Pojedinosti su u vodičima o povećanju najamnine i otkazu ugovora o najmu.

Aneks ugovora o najmu: pisano, i što u njega upisati

Ugovor o najmu stanaUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sklapa se u pisanom obliku (Zakon o najmu stanova, čl. 4. st. 2.; Zakon o obveznim odnosima, čl. 552.). Oblik izmjena ugovora Zakon o najmu stanova posebno ne uređuje i ne propisuje obrazac aneksa. Vrijedi opće pravilo: zahtjev zakona o obliku „važi i za sve kasnije izmjene i dopune ugovora” (Zakon o obveznim odnosima, čl. 286. st. 2.). Zato novu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili novo trajanje upišite u pisani aneks koji potpisuju obje strane.

Zakon ima i iznimke. Valjani su kasniji usmeni dodaci o sporednim točkama o kojima ugovor ne govori, ako nisu protivni cilju propisanog oblika (čl. 286. st. 3.), i kasnije usmene pogodbe kojima se obveze umanjuju ili olakšavaju, ako je oblik propisan samo u interesu stranaka (čl. 286. st. 4.). Služi li pisani oblik iz Zakona o najmu stanova samo interesu stranaka, nismo mogli potvrditi. Kako bi sud gledao na usmeno dogovorenu višu najamninu koja se mjesecima plaća, ovisi o okolnostima (čl. 290. i 294.).

Ako se umjesto obnove dogovorite da najam završi, ugovor propisanog oblika može se raskinuti sporazumom „u bilo kojem obliku”, osim ako zakon za taj slučaj predviđa što drugo ili ako cilj zbog kojeg je oblik propisan traži isti oblik (čl. 288.). Naš je savjet da i takav sporazum zapišete i potpišete.

Naš savjet o sadržaju aneksa (ovo nije predložak). Neka aneks navede:

• koji ugovor mijenja: datum ugovora, ugovorne strane i stan
• što se mijenja: nova najamnina i od kojeg datuma vrijedi, novi datum isteka ili „na neodređeno vrijeme”
• da sve ostale odredbe ugovora ostaju na snazi
• datum i potpise obiju strana
• u koliko je primjeraka sastavljen

Prijava nakon obnove ili aneksa: Porezna uprava i Grad

NajmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je dužan ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku „kao i sve promjene glede visine najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku” dostaviti Gradu Zagrebu i nadležnoj poreznoj upravi (Zakon o najmu stanova, čl. 26. st. 1.). Za propust zakon propisuje novčanu kaznu, još izraženu u kunama (čl. 29.).

Za Poreznu upravu vrijedi:

• Ispravu o nastanku ili promjeni činjenica vezanih za najamninu predajete u roku od 8 dana od dana nastanka ili promjene činjenica bitnih za oporezivanje (Zakon o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 62. st. 7.).
• Ako je javni bilježnik ovjerio Vaš potpis na toj ispravi, solemniziraoSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je ili je sastavio kao javnobilježnički akt, u roku od 30 dana šalje je on, a Vi je ne morate predati (čl. 62. st. 8.). Pravilo vrijedi i za ispravu o promjeni, dakle i za aneks.
• Ugovor ili njegov raskid predaje se kao privitak obrascu RPO u sustavu ePorezna (izbornik „ZAHTJEVI”), osobno ili poštom, a na trećoj stranici obrasca upisuje se datum početka ili prestanka najma. Porezna uprava navodi: „E-mailom nije predviđena dostava ugovora ili raskida ugovora o najmu”.
• Poreznim obveznicima s dva ili više ugovora Porezna uprava izdaje po jedno rješenje za svaki prijavljeni ugovor. U obavijesti od 25. 11. 2025. poručila je poreznim obveznicima koji su joj dostavili raskid ugovora „ili aneks/promjenu Ugovora”, a novo rješenje nisu dobili, da će im ga dostaviti naknadno. Anekse, dakle, prima i po njima postupa.

Otvoreno je što vrijedi za obnovu uz istu najamninu. Nijedan izvor Porezne uprave ne kaže treba li prijaviti prešutnu obnovu ili aneks koji samo produljuje trajanje uz istu najamninu, a stranicu Grada o tome kako prima dostave po čl. 26. nismo pronašli. Po našem čitanju čl. 26. st. 1. prešutna obnova ne traži novu dostavu, jer nema ni nove isprave ni promjene najamnine, a izričito sklopljen novi ugovor za daljnje razdoblje treba dostaviti. Aneks koji mijenja najamninu ili datum isteka po našem je čitanju isprava o promjeni činjenica, pa ga Poreznoj upravi predajte u 8 dana. Primjenjuje li Porezna uprava rješenje i nakon datuma isteka koji ima u evidenciji, nismo mogli potvrditi.

Naš savjet za najsigurniji put: izričitu obnovu upišite u pisani aneks, predajte ga Poreznoj upravi u roku od 8 dana od potpisa, a ako promjena vrijedi od ranijeg dana, od tog dana, i primjerak pošaljite Gradu Zagrebu.

Korake prijave opisuje popis za prijavu ugovora o najmu.

Prijava boravišta nakon obnove ugovora

BoravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku se može prijaviti na razdoblje do godinu dana. Tko ostaje dulje, dužan je u roku od 15 dana od isteka tog roka produžiti prijavu, a boravište ne može trajati dulje od dvije godine (Zakon o prebivalištuPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 4. st. 2. i 3.). Iznimno, kod obrazovanja, rada koji nije trajnog karaktera i smještaja u ustanovi boravište traje koliko i oni, uz dokaze (čl. 4. st. 4.), ali i tada se, kako navodi gov.hr, boravište „mora produžavati nakon svakog proteka razdoblja od godinu dana”.

Boravište teče od dana prijave, a ne od ugovora. Po našem čitanju čl. 4. obnova ugovora zato ne produljuje boravište i ne ispravlja propušteno produženje. Za propušteno produženje propisana je kazna od 60 do 660 € (čl. 16.).

Dvije stvari nismo mogli potvrditi. Prvo, koje dokumente traži produženje prijave boravišta: pravilo o suglasnosti najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku govori o „prijavi” (čl. 10. st. 3.), a gov.hr dokumente navodi samo za prijavu, pa ne znamo treba li ponovno ovjerena suglasnost ili ovjeren ugovor. Drugo, što slijedi nakon dvije godine boravišta za običnog podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: zakon to ne kaže. Prije isteka to provjerite u policiji.

Državljaninu treće zemlje koji produljuje privremeni boravak na istoj adresi ne trebaju dokumenti za prijavu iz čl. 77. st. 1. Pravilnika o boravku državljana trećih zemalja, „osim ugovora o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ako ranije sklopljenim ugovorom nije obuhvaćeno razdoblje na koje se prijavljuje boravište” (čl. 77. st. 9.). Takav ugovor mora biti „ovjeren kod javnog bilježnika ili Porezne uprave” (čl. 77. st. 1.).

Pokriva li ugovor prešutno obnovljen po čl. 25. Zakona o najmu stanova novo razdoblje u smislu tog pravila, Pravilnik ne kaže, pa to nismo mogli potvrditi. Naš savjet: prije produljenja boravka potpišite ovjeren aneks ili novi ugovor koji pokriva novo razdoblje.

Digitalnim nomadima MUP kod produljenja privremenog boravka izričito traži ugovor o najmu ovjeren kod javnog bilježnika ili vlasnički list. Treba li državljaninu EU-a, EGP-a ili Švicarske pri obnovi ugovora išta novo za prijavu, nismo mogli potvrditi.

Kako se prijavljuje adresa, opisuje vodič o prijavi adrese podstanara. Što treba strancima, opisuju vodiči Najam stana u Zagrebu za strance i Iznajmljivanje stana strancima.

Ovjeren ili solemniziran ugovor i obnova

Javnobilježnički akt ovršna je isprava ako sadrži određenu obvezu i izjavu obveznika da se, kad obveza dospije, na temelju njega može neposredno provesti ovrhaOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. „Isti učinak … ima i privatna isprava koju je javni bilježnik potvrdio (solemniziraoSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku)” (Zakon o javnom bilježništvu, čl. 54. st. 1. i 6.). Ako obveza ovisi o uvjetu ili roku koji nije određen kalendarski, za ovrhu treba dokaz javnom ispravom, ispravom s ovjerenim potpisomOvjera potpisapojednostavljenoJavni bilježnik potvrđuje da je potpis na ispravi Vaš, ali ne provjerava njezin sadržaj. Nagrada je 6 € po potpisu, bez PDV-a i pristojbe.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 77., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku vjerovnika ili pravomoćnom presudom, osim ako akt određuje drukčije (čl. 54. st. 4.).

Dvije stvari nismo mogli potvrditi. Po našem čitanju ovršnost obuhvaća obvezu utvrđenu u solemniziranoj ispravi, a viša najamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili novi datum isteka iz aneksa koji nije solemniziran u njoj nisu, pa bi za neposrednu ovrhu novih uvjeta trebalo solemnizirati i aneks. To ne kaže nijedan izvor, a sudsku praksu nismo čitali. Za prešutno obnovljen solemniziran ugovor nijedan izvor ne kaže vrijedi li izvorna izjava o neposrednoj ovrsi i za obnovljeno razdoblje ili tada treba dokaz iz čl. 54. st. 4.

Za prijavu prebivalištaPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ugovor ovjeren kod javnog bilježnika zamjenjuje suglasnost najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: „nije potrebna suglasnost stanodavca” (gov.hr). Stranica gov.hr o boravištuBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku tu mogućnost ne navodi. Treba li za produženje boravišta ponovno ovjeren ugovor, nismo mogli potvrditi (vidi gore). Ako je bilježnik ovjerio potpis najmodavca na aneksu, aneks Poreznoj upravi šalje on (Zakon o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 62. st. 8.). Više o ovjeri i solemnizaciji piše u vodiču o ovjeri ugovora o najmu.

Porez na nekretnine 2027.: zašto je obnova važna vlasniku

Od poreza na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku oslobođena je nekretnina iznajmljena „na temelju ugovora o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku za stalno stanovanje”, a to znači „ako je u određenom poreznom razdoblju iznajmljena najmanje deset mjeseci” (Zakon o lokalnim porezima, čl. 27. st. 1. toč. 2. i st. 5.). Porezna uprava dodaje: „Ugovor o najmu mora biti prijavljen Poreznoj upravi”.

Zakon broji mjesece u kojima je stan u godini iznajmljen, a ne jedan ugovor, pa se po našem čitanju zbrajaju mjeseci prije i poslije obnove. Kako Porezna uprava gleda na prešutnu obnovu kad u evidenciji ima samo ugovor s ranijim datumom isteka, nismo mogli potvrditi. Naš savjet: izričitu obnovu ili aneks predajte Poreznoj upravi, kako je opisano gore.

Oslobođenje traži i da najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku za to razdoblje ima prijavljeno prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili boravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku na adresi stana (mišljenje Porezne uprave od 26. 5. 2026.). Po našem čitanju boravište koje nakon godine dana istekne, a ne produži se, može značiti da za ostatak godine taj uvjet nije ispunjen.

Koliko bi porez iznosio za Vaš stan, izračunajte u vodiču o porezu na prazne stanove 2027.

Gradski stanovi: novi ugovor na pet godina, na zahtjev

Stanove Grada Zagreba uređuje Odluka o najmu stanova. Ugovor se sklapa pisano, na određeno vrijeme od pet godina. Na isteku se s dosadašnjim najmoprimcemNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku „sklopit će se novi ugovor na određeno vrijeme od 5 godina” ako je u potpunosti ispunio sve obveze iz ugovora i 60 dana prije isteka podnio zahtjev za produljenje najma te dokazao da kućanstvo i dalje ispunjava uvjete (iz čl. 5. i 18. za socijalne, odnosno čl. 5. i 22. za priuštive stanove; Odluka, čl. 34. st. 1. i 2.).

Po Odluci se gradski ugovor, dakle, ne obnavlja prešutno: novi se sklapa na zahtjev podnesen na vrijeme.

Uvjet prihoda iz čl. 22. ne primjenjuje se na umirovljenike u jednočlanim i dvočlanim kućanstvima ni kad je najmoprimac ili član kućanstva osoba s težim ili teškim invaliditetom (III. ili IV. stupanj) ili s tjelesnim oštećenjem od 90 do 100 %. Najmoprimcu koji ne ispunjava uvjet iz čl. 22. al. 3. Grad šest mjeseci od isteka ugovora neće pokretati postupak iseljenjaIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 34. st. 3. i 4.). Ugovori sklopljeni po ranijim gradskim pravilima mogu se produljiti na pet godina ako su uvjeti ispunjeni i plaćena sva dugovanja prema Gradu iz korištenja stana (čl. 38. st. 1.).

Grad objavljuje popis dokumentacije za zahtjev. Na njemu su, među ostalim, potvrde o prebivalištuPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i prihodima, ovjerena izjava da Vi i članovi kućanstva nemate u vlasništvu useljiv stan ili kuću u Zagrebu ni Zagrebačkoj županiji, dokazi o plaćenim režijamaRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i najamniniNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, potvrda o servisu plinskog bojlera ne starija od dvije godine (za stan grijan na plin) i preslika zadnjeg ugovora. Zahtjev se predaje u pisarnici, Trg Stjepana Radića 1. Popis je iz 2025. i traži prihode „za 2024. godinu”, pa prije predaje provjerite vrijedi li još.

Sve o gradskim stanovima opisuje vodič o gradskim stanovima za najam.

Što predlaže nacrt novog zakona (nije donesen)

Nacrt novog Zakona o najmu stanova samo je prijedlog, nije donesen (stanje 20. 10. 2026.). Važeći zakon na zakon.hr nije mijenjan, a u Saboru prijedloga iz 2026. nema. Javno savjetovanje trajalo je od 3. 8. do 2. 9. 2026. Izvješće o savjetovanju bilo je najavljeno za 1. 10. 2026., a 19. 10. 2026. ga nismo vidjeli. Ima li ga danas, nismo mogli potvrditi. Do donošenja vrijedi sve opisano iznad.

Ovo je naš sažetak nacrta kako smo ga pročitali 19. 10. 2026., a ne doslovni tekst:

• Najam na određeno vrijeme završio bi istekom, ako se ne ugovori drukčije. NajmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bi produljenje tražio najmanje 60 dana prije isteka, a najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bi odgovarao u roku od 30 dana. To bi zamijenilo prešutnu obnovu (čl. 17.).
• Najam na određeno vrijeme dulji od pet godina smatrao bi se najmom na neodređeno vrijeme, osim u pogledu datuma završetka (čl. 5. st. 3.).
• NajamninaNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bi se smjela povećati najviše jednom godišnje, uz najavu 30 dana, a granicu bi određivale cijene stambenih objekata prema DZS-u (čl. 31.). Pojedinosti su u vodiču o povećanju najamnine.
• Novi ugovori morali bi biti javnobilježnički akt ili solemniziraniSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, inače ne bi bili valjani (čl. 7. st. 1. i 2.).

Što bi bilo ako najmodavac u 30 dana ne odgovori, mora li odbijanje obrazložiti i bi li aneks ili obnova nakon stupanja zakona na snagu trebali javnobilježnički oblik, nismo mogli potvrditi. Po našem čitanju zakon bi se primjenjivao i na postojeće ugovore (čl. 56. st. 1. i 58. st. 1.). Ostale prijedloge opisuje vodič o novom zakonu o najmu.

Česta pitanja