Podnajam: smije li podstanar dalje iznajmiti stan ili sobu?

Što je podnajam i tko je tko

PodnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je kad najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku unajmljeni stan, cijeli ili dio, primjerice sobu, dalje iznajmljuje drugoj osobi (Zakon o najmu stanova, čl. 28. st. 1.). Nazivi iz zakona:

• najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: vlasnik koji stan daje u najam
• najmoprimac: osoba koja stan unajmljuje od vlasnika, u svakodnevnom govoru podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku
• podnajmoprimac: osoba kojoj najmoprimac stan ili sobu daje u podnajam i koja mu plaća podnajamninu

Ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku veže najmodavca i najmoprimca, a ugovor o podnajmu najmoprimca i podnajmoprimca. Uz Zakon o najmu stanova (čl. 19. i 28.) podnajam uređuje i Zakon o obveznim odnosima (čl. 551. i 567.–569.). Sve riječi najma na jednom mjestu objašnjava vodič Najmodavac, najmoprimac i podstanar. Ostala prava opisuje vodič o pravima podstanara, a prijedlog novog zakona do 20. 10. 2026. nije donesen.

Suglasnost najmodavca i otkaz bez nje

Bez suglasnosti najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku stan ne smije dati u podnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 28. st. 1.), a ni po kojoj drugoj osnovi prepustiti drugome na uporabu (Zakon o obveznim odnosima, čl. 567. st. 1.). Oblik suglasnosti zakon ne propisuje, ali tražite pisanu, s imenom podnajmoprimca, dijelom stana i razdobljem (naš savjet).

Podnajam bez dopuštenja razlog je za otkaz ugovora o najmuOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 19. st. 1. t. 2.):

1. 1Najmodavac najmoprimca pisano opominje da razlog otkloni u roku od 30 dana (čl. 19. st. 2.). Opomena nije potrebna ako je najmoprimac ugovor ili zakon prekršio više od dva puta (čl. 19. st. 3.).
2. 2Zatim otkazuje pisano, s obrazloženjem, uz potpis najmoprimca ili preporučenom poštom. Otkazni rok je tri mjeseca od prvog dana mjeseca nakon primitka otkaza (čl. 22. st. 1. i 2.).
3. 3Ako se najmoprimac ne iseli, najmodavac može tužiti za iseljenjeIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku, a postupak je hitan (čl. 22. st. 4. i 5.).

Zaseban razlog je osoba koja nije u ugovoru, a bez dopuštenja u stanu živi dulje od 30 dana, osim bližnjih i njegovatelja koje zakon navodi (čl. 19. st. 1. t. 4.). Više u vodiču o otkazu ugovora o najmu.

U priuštivom najmuPriuštivi najampojednostavljenoDržavni program u kojem APN unajmljuje prazne privatne stanove i daje ih u najam kućanstvima po najamnini prema prihodu. Grad Zagreb ima zaseban program za gradske stanove.Izvor: Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), čl. 55.–61., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku pravilo je strože: APN može raskinuti ugovor ako najmoprimac stan ili dio stana da u podnajam, a iznimku za suglasnost zakon ne predviđa (Zakon o priuštivom stanovanju, čl. 50. st. 7.). Više u vodiču o priuštivom najmu.

Ugovor o podnajmu, porez i prijave

Ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nekretnine sklapa se pisano (Zakon o obveznim odnosima, čl. 552.), a po našem čitanju to vrijedi i za podnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. NajmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ugovor o podnajmu i svaku promjenu podnajamnine dostavlja Poreznoj upravi, a ugovor i najmodavcuNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o najmu stanova, čl. 28. st. 2.).

Podnajamnina je Vaš dohodak od imovine (Pravilnik o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 67. st. 1.). Po našem čitanju vrijede ista pravila kao za najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku:

• Porez je 12 % na 70 % podnajamnine, jer se izdaci priznaju paušalno u visini 30 %. To je 8,4 % podnajamnine, a plaća se mjesečno prema rješenju Porezne uprave (Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. st. 1. i čl. 62. st. 1.).
• Ugovor i svaku promjenu dostavljate ispostavi Porezne uprave u roku od 8 dana, osim ako ga šalje javni bilježnik koji je ovjerio potpis ili ga potvrdio (čl. 62. st. 7. i 8.).
• Najamninu koju plaćate najmodavcu po našem čitanju ne odbijate posebno, jer su izdaci paušalni. Tako je 2004., po tadašnjem zakonu i na pitanje o podnajmu stana vlastitoj tvrtki, odgovorila i Porezna uprava. Na zahtjev se dohodak može utvrđivati i iz poslovnih knjiga (čl. 55. st. 4.).

Neprijavljenu podnajamninu Porezna uprava može utvrditi prema tržišnim cijenama (čl. 60. st. 1.). Porez procijenite u kalkulatoru poreza na najam, a korake donosi popis za prijavu ugovora o najmu.

Tko stan daje na korištenje drugoj osobi dulje od tri mjeseca, u roku od 15 dana policiji dostavlja podatke o toj osobi i adresu stana, a za propust je propisana kazna od 60 do 660 € (Zakon o prebivalištuPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 10. st. 4. i čl. 16.). Po našem čitanju to vrijedi i za najmoprimca koji daje stan u podnajam.

Cimer: podnajam, popis u ugovoru ili vlastiti ugovor

Ugovor o najmu stanaUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku sklapa se s jednom osobom, a iznimno s oba bračna druga (Zakon o najmu stanova, čl. 4. st. 1.), pa dva cimera zakon ne predviđa kao zajedničke najmoprimceNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Što znači ugovor koji ipak potpišu oboje, zakon ne kaže. Zakon nudi ovo:

• NajmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku cimera upiše u ugovor kao osobu koja se stanom koristi s najmoprimcem (čl. 5. t. 5.).
• Najmodavac svakome posebnim ugovorom iznajmi dio stana, primjerice sobu (čl. 1. i čl. 5. t. 2.). Tada je svatko najmoprimac.
• Najmoprimac cimeru daje sobu u podnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, uz suglasnost najmodavca (čl. 28.).

Po našem čitanju, cimer koji svoj dio najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaća najmoprimcu, a ne najmodavcu, može biti podnajmoprimac i kad je upisan u ugovor, pa je najsigurnije da najmodavac pisano pristane i na podnajam. Podjelu najamnine i režijaRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku izračunava kalkulator podjele najamnine.

U stambenoj zgradi za smještaj više od četiri punoljetne osobe koje nisu srodnici u ravnoj liniji ni braća i sestre treba prethodna pisana suglasnost suvlasnika s više od dvije trećine suvlasničkih dijelova i svih susjeda čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom, i za vlasnika i za svaku treću osobu (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 4. st. 1. t. 2. i čl. 35. st. 1.).

Ako ste podnajmoprimac: što provjeriti

Ugovor sklapate s najmoprimcemNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a ne s vlasnikom, i Vaš položaj ovisi o njegovu najmu. Prije uplate i useljenja (naš savjet):

1. 1Tražite pisanu suglasnost najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i provjerite do kada vrijedi ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. PodnajamPodnajampojednostavljenoKad najmoprimac stan ili dio stana dalje iznajmljuje drugome. Za to mu treba suglasnost najmodavca, a podnajam bez nje razlog je za otkaz.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19. i 28., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u svakom slučaju prestaje kad prestane najam (Zakon o obveznim odnosima, čl. 569.).
2. 2Plaćajte na račun. Najmodavac radi naplate svojih tražbina prema najmoprimcu smije od Vas izravno tražiti ono što dugujete najmoprimcu po ugovoru o podnajmu (čl. 568.).
3. 3U ugovor upišite trajanje, otkazni rokOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i rok povrata. Po našem čitanju polog vraća najmoprimac kojemu ste ga platili, jer najmodavac nije strana ugovora o podnajmu.
4. 4Zapišite stanje sobe pri useljenju, primjerice u zapisniku o primopredaji, a ostalo provjerite po popisu za ugovor o najmu.

Za prijavu adrese treba ovjerena suglasnost stanodavca ili njegova suglasnost dana u policiji (Zakon o prebivalištuPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 10. st. 3.), a gov.hr stanodavca opisuje kao vlasnika. Smije li je za Vas dati najmoprimac, službeni izvori ne kažu, pa je tražite od vlasnika (prijava adrese, vodič za strance).

Poseban položaj ima samo zaštićeni podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, koji je taj status stekao prije 5. 11. 1996. Članak 47. Zakona o najmu stanova, koji mu je jamčio status bez obzira na promjenu najmoprimca ili najmodavca, prestao je važiti 1. 1. 2025., a njegov položaj sada uređuje zakon o izvršenju presuda Statileo (NN 36/2024, čl. 2. st. 4., čl. 4. st. 1. t. 29. i čl. 58. st. 1.). Običan podnajmoprimac takav položaj nema (zaštićeni najmoprimci).

Kratkoročni najam turistima

Zakon o najmu stanova ne primjenjuje se kad stan služi za privremeni smještaj, primjerice turista (čl. 27.). Po Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti rješenje za smještaj u domaćinstvu dobiva vlasnik ili, uz njegovu pisanu suglasnost, bračni ili izvanbračni drug, životni partner, srodnik u ravnoj liniji ili član obitelji (čl. 30. st. 3. t. 1. i čl. 34. st. 2. i 3.). NajmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku kao takav nije među njima.

Kratkoročni najamKratkoročni najampojednostavljenoNajam stana ili dijela stana za privremeni smještaj kraći od 30 dana, npr. turistima. U višestambenoj zgradi traži pisanu suglasnost suvlasnika.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 4., 34. i 58., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je najam kraći od 30 dana (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 4. st. 1. t. 5.). U zgradi za njega treba prethodna pisana suglasnost suvlasnika s više od dvije trećine suvlasničkih dijelova i svih susjeda čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom, i to vlasniku i svakoj trećoj osobi koja stan tako namjerava koristiti (čl. 34. st. 1.).

Vlasnik se prekršajne odgovornosti ne oslobađa time što je stan dao u najam drugome (čl. 34. st. 3.). Suvlasniku fizičkoj osobi za kratkoročni najam bez suglasnosti prijeti kazna od 1.000 do 5.500 € (čl. 58. st. 9.).

Uz to treba suglasnost najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o obveznim odnosima, čl. 567. st. 1.), a korištenje stana za druge namjene umjesto za stanovanje zaseban je razlog za otkaz (Zakon o najmu stanova, čl. 19. st. 1. t. 5.). Troškove uspoređuje vodič o kratkoročnom i dugoročnom najmu.

Česta pitanja