Iznajmljivanje stana strancima: ugovor, prijava boravka i porez

Što ovisi o državljanstvu podstanara, a što ne

Zakon o najmu stanova ne postavlja uvjet državljanstva ni boravka za najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Strani podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku dobiva isti pisani ugovor, isti sadržaj ugovora i ista pravila o otkazu i primopredaji kao bilo tko drugi (čl. 4. i 5.). Ne razlikuju se ni porez na najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ni pravila o porezu na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (hoće li Porezna uprava priznati prijavu stranca, vidi niže).

O državljanstvu ovise dvije stvari: što podstanar od Vas treba za prijavu adrese i jedna prijava koju zakon stavlja na onoga tko pruža smještaj. Obveze su podijeljene ovako:

• Vi kao najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: sklapate pisani ugovor, u 8 dana ga prijavljujete Poreznoj upravi i podstanaru dajete dokument koji mu treba za prijavu adrese. Ako kod Vas boravi državljanin treće zemlje na kratkom boravku, njegov smještaj prijavljujete u roku od jednog dana (zakon tu obvezu stavlja na onoga tko pruža smještaj; primjenjuje li je MUP na zaseban stan, nismo mogli potvrditi, vidi niže).
• Podstanar: sam prijavljuje boravak i adresu policiji i odgovara za svoj zakonit boravak.
• Poslodavac: odgovara za uvjete smještaja koji osigurava svojim radnicima iz trećih zemalja.

Vodič opisuje dugoročni najamDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Na privremeni smještaj („turisti, đaci i sl.”) Zakon o najmu stanova se ne primjenjuje (čl. 27.); kratki boravak u pravilu je turistički najam, s drugim pravilima.

Ugovor sa strancem: isti zakon, bilo koji jezik

Poseban ugovor za stranca ne treba, a jezik ugovora nije propisan. Zakon o najmu stanova jezik ne spominje, a Zakon o hrvatskom jeziku privatnu komunikaciju ne uređuje (čl. 6.). Uvjete koje zakon ne propisuje strane ugovaraju slobodno (Zakon o najmu stanova, čl. 3.).

Nijedno pravilo ne kaže koja verzija dvojezičnog ugovora ima prednost. Naš je savjet da to upišete u ugovor.

Za javnog bilježnika, Poreznu upravu i policiju jezik ipak nešto mijenja:

• Javni bilježnik smije ovjeriti potpise i na ugovoru koji nije na hrvatskom jeziku, a za njegov sadržaj ne odgovara. Ovjera stoji 6 € po potpisu. Za javnobilježnički akt, a po našem čitanju i za solemnizacijuSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, potreban je sudski tumač ako strana ne zna hrvatski, a bilježnik ne govori njezin jezik (Zakon o javnom bilježništvu, čl. 68. i 77.).
• Ako je javni bilježnik ovjerio Vaš potpis ili solemnizirao ugovor, on ga u 30 dana šalje Poreznoj upravi, a Vaša obveza prijave u 8 dana otpada (Zakon o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 62.).
• Porezna uprava za ispravu na stranom jeziku određuje rok za ovjereni prijevod na hrvatski, a ako ga ne dostavite, prevodi ispravu na Vaš trošak (Opći porezni zakon, čl. 6.).
• Policija za strane isprave traži ovjereni prijevod na hrvatski (Pravilnik o boravku državljana trećih zemalja, čl. 3.). Smatra li se stranom ispravom i ugovor na engleskom potpisan u Hrvatskoj, nismo mogli potvrditi. Zato je naš savjet dvojezični ugovor.

PodstanaruPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku iz treće zemlje za prijavu adrese treba ugovor ovjeren kod javnog bilježnika ili Porezne uprave (opisano niže). Što ovjera kod Porezne uprave znači u praksi, u kojem se uredu radi, koliko stoji i je li to isto što i prijava ugovora u 8 dana, nismo mogli potvrditi: Porezna uprava o tome na svojim stranicama ne piše.

Više o jeziku piše u vodiču Ugovor o najmu na engleskom, a o ovjeri u vodiču Ovjera ugovora o najmu.

Što podstanar treba od Vas za prijavu adrese

Boravak i adresu prijavljuje podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a ne Vi. Bez dokumenta koji mu date prijava ipak ne prolazi. Što mu treba, ovisi o tome je li državljanin EU-a, državljanin treće zemlje ili osoba pod privremenom zaštitom.

Državljanin EU-a, EGP-a ili Švicarske:

• Do tri mjeseca boravi bez obveze prijave. Ako ostaje dulje, privremeni boravak prijavljuje najkasnije osam dana nakon isteka tri mjeseca, a adresu u roku od 15 dana od dolaska na nju (Zakon o državljanima država članica EGP-a, čl. 11., 15. i 41.).
• Od Vas treba ugovor ovjeren kod javnog bilježnika ili Ministarstva financija, ili da osobno u policiji potpišete Obrazac 6b (Pravilnik za državljane EGP-a, čl. 29.).
• Za zakašnjelu prijavu adrese podstanaru je propisana kazna od 60 €, a za zakašnjelu prijavu privremenog boravka 20 € (čl. 73.).
• NajmodavcuNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ni onome tko pruža smještaj taj zakon ne propisuje obvezu prijave. Član obitelji koji nije državljanin EGP-a, a putuje sam, adresu smještaja prijavljuje po Zakonu o strancima (čl. 12.).

Državljanin treće zemlje (izvan EU-a, EGP-a i Švicarske) na privremenom, dugotrajnom ili stalnom boravku:

• BoravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i adresu prijavljuje u roku od 15 dana od ulaska u Hrvatsku ili od preseljenja. Za propust mu je propisana kazna od 50 do 700 € (Zakon o strancima, čl. 178. i 251.).
• Od 30. 4. 2026. od Vas treba ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ovjeren kod javnog bilježnika ili Porezne uprave. Pravilnik umjesto toga prihvaća i vlasnički list, suglasnost člana obitelji koji je vlasnik ili izjavu poslodavca koji je vlasnik stana (Pravilnik o boravku državljana trećih zemalja, čl. 77.).
• Kad se boravak produljuje na istoj adresi, novi ugovor treba samo ako stari ne pokriva novo razdoblje.
• Adresa je upisana u biometrijsku dozvolu boravka, pa podstanar nakon promjene podataka zahtjev za zamjenu dozvole podnosi u roku od 8 dana (Zakon o strancima, čl. 171.).
• Policija odbija prijavu na adresi na kojoj je već prijavljeno više osoba nego što površina dopušta (za radnike s određenim dozvolama za boravak i rad) i na adresi koje nema u registru prostornih jedinica (čl. 178. i 179.).

PU zagrebačka u obavijesti od 31. 8. 2026. kao mogućnost navodi i „suglasnost i os. iskaznica stanodavca”. Pravilnik to ne navodi, pa vrijedi li još obična suglasnost vlasnika koji podstanaru nije član obitelji, nismo mogli potvrditi. Računajte na ovjereni ugovor.

Ako bi u stanu u zgradi s najmanje četiri stana živjelo više od četiri punoljetna državljanina trećih zemalja koji nisu u srodstvu, za prijavu treba i pisana suglasnost suvlasnika (Pravilnik, čl. 77.). Isto pravilo o suglasnosti vrijedi za sve podstanare, bez obzira na državljanstvo, a vlasniku je za najam bez suglasnosti propisana kazna od 1.000 do 5.500 € (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 35. i 58.).

Osoba pod privremenom zaštitom (raseljeni iz Ukrajine):

• Iskaznica privremene zaštite vrijedi kao dozvola boravka, a s njom se radi bez dozvole za rad (Zakon o međunarodnoj i privremenoj zaštiti, čl. 85. i 86.).
• Promjenu adrese prijavljuje u roku od 2 dana na Obrascu 11, uz dokaz o smještaju: „ugovor o najmu stana, izjava stanodavca”. Ovjera se pritom ne spominje. Koji članak zakona propisuje rok od 2 dana, nismo mogli potvrditi.

Kako prijava izgleda sa strane podstanara, opisuju vodiči Najam stana u Zagrebu za strance i Prijava adrese podstanara.

Kratki boravak: smještaj se prijavljuje u roku od jednog dana

Za razliku od prijave adrese, ovu prijavu zakon stavlja na onoga tko pruža smještaj. Riječ je o državljaninu treće zemlje na kratkom boravku: bez vize ili s vizom C, do 90 dana u razdoblju od 180 dana. Zakon o strancima kaže: „Smještaj … dužna je prijaviti pravna i fizička osoba koja je … pružila smještaj u roku od jednog dana”, računajući od dolaska (čl. 176. i 177.).

• Ako onaj tko pruža smještaj boravi u inozemstvu ili prijavu ne može podnijeti, stranac se prijavljuje sam, u roku od 2 dana.
• U prijavi se navodi datum odlaska. Ako ga nema, prijava vrijedi 90 dana. Promjene se javljaju u roku od jednog dana.
• Prema MVEP-u prijava se podnosi sustavom eVisitor ili u policiji.
• Privatna osoba koja nije registrirani pružatelj smještaja prijavljuje „elektronički sukladno posebnom propisu”, u turističkoj zajednici ili osobno u policiji na Obrascu 16a, ali osobno po Pravilniku samo za članove obitelji („samo prijava članova obitelji uz dokaz o srodstvu”). Prilaže izjavu pod odgovornošću da je vlasnik stana ili da vlasnik pristaje (Pravilnik o boravku državljana trećih zemalja, čl. 76.). Kojim se elektroničkim putem služi najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koji nije registriran, nismo mogli potvrditi.

Fizičkoj osobi koja stranca na kratkom boravku ne prijavi u roku od jednog dana, ne navede datum odlaska ili da nepotpune podatke propisana je kazna od 30 do 260 € (Zakon o strancima, čl. 252.).

Koga to pogađa u dugoročnom najmuDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, naše je čitanje: državljanina treće zemlje koji se useli prije nego što mu je odobren privremeni boravak, primjerice digitalnog nomada bez vize koji zahtjev podnosi iz Hrvatske, i to dok se ne prijavi kao stranac na privremenom boravku. Primjenjuje li MUP tu obvezu i na najmodavca zasebnog stana, nismo mogli potvrditi: u Pravilniku stoji „fizička osoba kod koje boravi”.

Registrirani pružatelji smještaja vode evidenciju o gostima iz trećih zemalja i prijavljuju i strance na privremenom boravku (čl. 177. i 180.). Po našem čitanju privatni najmodavac u dugoročnom najmu nije takav pružatelj.

Naš savjet: ako se useljava podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku iz treće zemlje koji još nema odobren privremeni boravak, prijavite smještaj u roku od jednog dana ili to prije useljenja provjerite s policijom.

Prijava najma policiji u 15 dana: vrijedi li za strane podstanare?

Tko stan da drugome na korištenje dulje od tri mjeseca to javlja policiji u roku od 15 dana (Zakon o prebivalištuPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 10.). Za propust mu je propisana kazna od 60 do 660 € (čl. 16.).

Taj zakon uređuje „prebivališta i boravištaBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku hrvatskih državljana” (čl. 1.). Ni Zakon o strancima ni Zakon o državljanima država članica EGP-a nemaju sličnu obvezu za najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u dugoročnom najmuDugoročni najampojednostavljenoNajam stana za stalno stanovanje po Zakonu o najmu stanova. O njemu ovisi i oslobođenje od poreza na nekretnine: stan mora biti iznajmljen najmanje deset mjeseci u godini.Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 27., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, osim prijave kratkog boravka opisane gore. Odnosi li se obveza iz Zakona o prebivalištu i na stranog podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, nismo mogli potvrditi. Ako želite biti sigurni, pitajte policijsku upravu prije useljenja.

Kad podstanar iz treće zemlje iseli, policija mu boravište odjavljuje po službenoj dužnosti nakon terenske provjere, pa i kad je o tome obavijeste „druge pravne ili fizičke osobe” (Zakon o strancima, čl. 179.). Po našem čitanju policiji to možete javiti i Vi.

Smijete li tražiti na uvid dozvolu boravka?

Državljanin treće zemlje putovnicu ili dozvolu boravka mora pokazati „na zahtjev službene osobe” (Zakon o strancima, čl. 167.). Pravilo koje privatnom najmodavcuNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku daje pravo da je pregleda nismo pronašli. Po našem čitanju smijete je zatražiti, a podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku to može odbiti.

Zakon zabranjuje pomaganje strancu „u nezakonitom boravku”, osim humanitarne pomoći (čl. 53.). Fizičkoj osobi za to je propisana kazna zatvora do 60 dana ili novčana kazna od 3.000 € za svakog stranca (čl. 249.). Tko to čini „iz koristoljublja”, čini kazneno djelo za koje je propisana kazna zatvora od jedne do osam godina (Kazneni zakon, čl. 326.).

Je li najam stana nekome kome je boravak istekao takvo pomaganje, nismo mogli potvrditi. Po našem čitanju upravo je to opravdan razlog da vidite valjanu dozvolu boravka, iskaznicu privremene zaštite ili osobnu iskaznicu države EU-a.

Zakonit boravak obveza je podstanara i njegova poslodavca, ne Vaša. Podstanar sam prijavljuje adresu. Poslodavac policiji javlja prestanak zaposlenja (čl. 95.), a kad radnika uputi na rad drugdje, novu adresu može prijaviti i sam (čl. 178.).

Zakon od najmodavca ne traži opću „izjavu o osiguranom smještaju”: smještaj nije među uvjetima za privremeni boravak (čl. 59.). Dokaz o primjerenom smještaju traži se za sezonsku dozvolu (čl. 104.), za dozvolu na temelju mišljenja HZZ-a kad smještaj osigurava poslodavac ili u tome posreduje (čl. 97.) te za razmjenu učenika. Jamstveno pismo pitanje je vize (čl. 18.).

Pučka pravobraniteljica zabilježila je poslodavce koji su radnicima uzimali putovnice ili dozvole boravka i prijetili im gubitkom smještaja. Naš savjet: ispravu pogledajte, ali je ne zadržavajte.

Najam poslodavcu za strane radnike

Kad stan unajmljuje poslodavac i u njemu smješta radnike iz trećih zemalja, za uvjete smještaja odgovara poslodavac. Pravila traže najmanje 14 m² za jednog radnika i 6 m² za svakog sljedećeg, najviše osam radnika u stanu i najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku od najviše 30 % neto plaće, koja se ne smije automatski odbijati od plaće. Poslodavcu pravnoj osobi za neprimjeren smještaj propisana je kazna od 1.500 do 3.000 € (Zakon o strancima, čl. 103.f i 251.; Pravilnik, čl. 48. i 49.).

Uz zahtjev za dozvolu na temelju mišljenja HZZ-a ili sezonsku dozvolu, kad smještaj osigurava poslodavac ili u tome posreduje, prilaže se ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ovjeren kod javnog bilježnika ili Porezne uprave, s najamninom, površinom i brojem osoba u stanu, te Obrazac 17a.

Na Vama kao vlasniku ostaju ugovor, njegova prijava Poreznoj upravi u 8 dana i suglasnost suvlasnika ako bi u stanu živjelo više od četiri odrasle osobe koje nisu u srodstvu.

Porez na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: prema mišljenju Porezne uprave od 26. 5. 2026. najam pravnoj osobi kraći od 10 mjeseci nikad ne oslobađa. Najam od najmanje 10 mjeseci oslobađa samo ako u stanu cijelo vrijeme stanuju iste fizičke osobe s prijavljenim prebivalištemPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili boravištemBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

Sve pojedinosti su u vodiču Smještaj za radnike u Zagrebu.

Podstanari iz Ukrajine pod privremenom zaštitom

Privremena zaštita za raseljene osobe iz Ukrajine odlukom Vlade produljena je do 4. 3. 2027., automatski. Iskaznice su se ponovno ovjeravale od 26. 2. do 30. 5. 2026. Traje li zaštita i nakon 4. 3. 2027., nismo mogli potvrditi.

Država i dalje plaća dio takvih najmova. U programu pojedinačnog smještaja ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku s vlasnikom kao najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku potpisuje Ravnateljstvo civilne zaštite MUP-a, a država vlasniku jednom mjesečno podmiruje „trošak najma prostora i trošak režijaRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku”. Ugovori traju 6 mjeseci i mogu se produljivati, od odluke od 17. 9. 2026. (NN 105/2026) najdulje do 4. 3. 2028.

Iznosi prema izmjenama iz 2025. (NN 35/2025):

• za jednu osobu 6,64 € dnevno
• za kućanstvo 5,31 € za prvog člana, 3,98 € za drugog, 2,66 € za trećeg te 1,33 € za četvrtog i svakog sljedećeg, dnevno
• najviše 477,80 € mjesečno

Stan mora imati najmanje 30 m² za jednu osobu i 5 m² za svaku sljedeću, kuhinju i kupaonicu, i biti namještenNamješten stanStan koji se iznajmljuje s namještajem. Zakon ne određuje što namješten ili djelomično namješten stan mora imati, pa to piše u oglasu i ugovoru.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5. i 12., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

Ponude se šalju na javni poziv MUP-a: obrazac i dokumenti na adresu Nehajska 5, Zagreb, ili na pojedinacni.smjestaj@mup.hr. Prima li MUP 2026. nove vlasnike, nismo mogli potvrditi: stranica poziva nije datirana i još navodi iznose u kunama.

Na dan 1. 1. 2026. u takvim je stanovima živjelo 3.506 raseljenih osoba, a 2.134 u skupnom smještaju. Prema MUP-u trošak pojedinačnog smještaja višestruko je manji od troška skupnog.

Službeno mišljenje Porezne uprave o porezu na te primitke nismo pronašli. Po našem čitanju riječ je o najamniniNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku prema Zakonu o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 56. i 57.) u kojoj je najmoprimac MUP, pa vrijedi i prijava ugovora u 8 dana (čl. 62.). Je li najamnina i dio za režije, nismo mogli potvrditi.

Porez na najamninu, polog i uplate iz inozemstva

Porez je isti kao za svakog podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: 12 % na najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku umanjenu za 30 %, odnosno 8,4 % najamnine, a plaća se mjesečno prema rješenju Porezne uprave. Ugovor u 8 dana predajete ispostavi prema svom prebivalištuPrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Nijedan od tih članaka ne razlikuje podstanare po državljanstvu ili boravištuBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o porezu na dohodakPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čl. 57. i 62.). Korake opisuje vodič o prijavi ugovora o najmu, a iznos izračunajte u kalkulatoru poreza na najam.

Najamnina u stranoj valuti preračunava se u eure po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate (čl. 12.). Posebno pravilo za najamninu uplaćenu s inozemnog računa nismo pronašli.

Najam stambenog prostora za stanovanje oslobođen je PDV-a (Zakon o porezu na dodanu vrijednost, čl. 40.). Kad primici prijeđu 60.000 € godišnje, dohodak od najma utvrđuje se iz poslovnih knjiga (mišljenje Porezne uprave od 24. 4. 2026.).

PologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku nijedan zakon ne uređuje: iznos i povrat ugovarate slobodno, bez obzira na državljanstvo podstanara.

Uplata preko banke sama je dokaz: nakon nje potvrda o primitkuPriznanicapojednostavljenoPisana potvrda da je novac primljen. Tko plati, ima pravo tražiti je od onoga kome je platio.Izvor: Zakon o obveznim odnosima, čl. 180. i 181., provjereno 20. 10. 2026.Više u pojmovniku može se tražiti samo „ako za to ima opravdan razlog” (Zakon o obveznim odnosima, čl. 180.). Ograničenje plaćanja gotovinom od 10.000 € vrijedi samo za osobe s registriranom djelatnošću (Zakon o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma, čl. 55.), a podstanar tvrtka najamninu uplaćuje na Vaš račun (Zakon o porezu na dohodak, čl. 86.). Više u vodiču o plaćanju najamnine.

Porez na nekretnine 2027. kad je podstanar stranac

Od 2027. u Zagrebu porez na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku iznosi 8 €/m² godišnje. Plaća ga vlasnik, domaći ili strani, a obveza se ugovorom ne može prenijeti na podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Stan iznajmljen „na temelju ugovora o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku za stalno stanovanje” najmanje 10 mjeseci u godini oslobođen je poreza. Uvjet je i prijavljen ugovor: „Ugovor o najmu mora biti prijavljen Poreznoj upravi”.

Porezna uprava dodaje da oslobođenja nema ako osoba u stanu „nema prijavljeno prebivalištePrebivalištepojednostavljenoAdresa na kojoj ste se trajno nastanili radi svojih životnih interesa. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana od useljenja.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2.–4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili boravišteBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku na adresi”. U mišljenju od 26. 5. 2026. to temelji samo na Zakonu o prebivalištu. O strancima prijavljenima prema Zakonu o strancima, Zakonu o državljanima država članica EGP-a ili Zakonu o međunarodnoj i privremenoj zaštiti ne kaže ništa.

Po našem čitanju boravište koje je stranac prijavio na adresi stana jest boravište na adresi, ali dok to Porezna uprava ne potvrdi, ostaje otvoreno. Sačuvajte potvrdu policije o prijavi.

Također po našem čitanju, podstanar koji se nikad ne prijavi ne ostavlja prijavljeno boravište, pa takav najam ne bi ispunio uvjet Porezne uprave. To su primjerice državljanin EGP-a koji ostaje do tri mjeseca ili državljanin treće zemlje na kratkom boravku koji ima samo prijavu smještaja.

Koliko bi porez iznosio za Vaš stan, izračunajte u vodiču o porezu na prazne stanove 2027.

Oglas i odabir podstanara: iste provjere za svakoga

Zakon o suzbijanju diskriminacije obvezuje sve pravne i fizičke osobe, izrijekom i u području stanovanja (čl. 1. i 8.). Zaštićene osnove su, među ostalim, rasa ili etnička pripadnost, boja kože, jezik, vjera, nacionalno ili socijalno podrijetlo, imovno stanje, obiteljski status i dob. Državljanstvo nije navedeno kao osnova, a razlikovanje „na temelju državljanstva prema posebnim propisima” izrijekom je iznimka (čl. 9.).

Pučka pravobraniteljica u slučaju iz Dubrave utvrdila je da oglas za najam „ima značaj ponude za sklapanjem ugovora o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku”, pa se zakon na njega primjenjuje. Biranje podstanaraPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku prema vjeri ocijenila je diskriminacijom i upozorila da se diskriminirati može i pri odabiru među zainteresiranima, i nakon neutralnog oglasa.

Pravobraniteljica je pokrenula i postupak po vlastitoj inicijativi zbog javnih izjava najmodavacaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku da smještaj ovisi o tome „iznajmljuje li se europskim ili radnicima iz Azije”, a izvještava i da strani radnici teško dolaze do primjerenog smještaja.

Po našem čitanju „ne strancima” ili „samo domaći” u oglasu u praksi razvrstava ljude po nacionalnom podrijetlu, etničkoj pripadnosti ili jeziku, pa nosi rizik izravne ili neizravne diskriminacije. Kako bi sud ocijenio čisti uvjet državljanstva, nismo mogli potvrditi, a izjavu pravobraniteljice o oglasima „ne strancima” nismo pronašli.

Naša preporuka: oglas bez uvjeta o državljanstvu i bez „poželjnih podstanara”, a za svakoga iste provjere.

Neutralan kriterij dopušten je ako se može „objektivno opravdati legitimnim ciljem”, a sredstva su primjerena i nužna (čl. 2.). Po našem čitanju zato su obranjive iste provjere za svakog podstanara:

• identitet
• zakonit boravak: osobna iskaznica, dozvola boravka ili iskaznica privremene zaštite
• mogućnost plaćanja
• preporuke

Imovno stanje i samo je zaštićena osnova, pa dokaz o prihodima tražite razmjerno i od svakoga jednako.

Ako odbijeni podstanar učini vjerojatnim da je diskriminiran, na Vama je da dokažete da nije (čl. 20.). Tužbom može tražiti utvrđenje diskriminacije, zabranu, naknadu štete i objavu presude (čl. 17.). Pritužbe prima pučka pravobraniteljica, koja može i posredovati (čl. 12.).

Popis za vlasnika: od oglasa do useljenja

1. 1Objavite oglas bez uvjeta o državljanstvu, a od svakog zainteresiranog tražite iste provjere: identitet, zakonit boravak, mogućnost plaćanja i preporuke.
2. 2Dogovorite s podstanaromPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku koji mu dokument treba za prijavu adrese: ugovor ovjeren kod javnog bilježnika ili Porezne uprave, Obrazac 6b koji potpisujete u policiji ili izjava stanodavca.
3. 3Sklopite pisani ugovor, po mogućnosti dvojezični, i upišite koja verzija ima prednost.
4. 4Ako se useljava državljanin treće zemlje koji još nema odobren privremeni boravak, prijavite smještaj u roku od jednog dana ili to prije useljenja provjerite s policijom.
5. 5U 8 dana predajte ugovor Poreznoj upravi, osim ako ga šalje javni bilježnik.
6. 6NajamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku primajte na bankovni račun.
7. 7Sačuvajte potvrdu policije o podstanarovoj prijavi boravištaBoravištepojednostavljenoAdresa na kojoj privremeno živite, a niste se ondje trajno nastanili. Prijavljuje se policiji u roku od 15 dana ako ćete ondje živjeti dulje od tri mjeseca.Izvor: Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13, 114/22), čl. 2., 4. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, zbog oslobođenja od poreza na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

Ostale korake najma opisuje vodič Kako iznajmiti stan.

Česta pitanja