Tko plaća pričuvu, komunalnu naknadu i popravke u najmu (2026.)

Ukratko: tko plaća što

Pojednostavljeni pregled, uz propis za svaku stavku. Pojedinosti i iznimke su u odjeljcima ispod.

Plaća vlasnik, odnosno najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku:

• PričuvuPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku zgradi. Duguju je suvlasnici zgrade (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 28. i 29.).
• Komunalnu naknaduKomunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku Gradu, osim ako je pisanim ugovorom prenesena na najmoprimcaNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 93.).
• Nužne popravke u stanu (Zakon o najmu stanova, čl. 14. st. 3.).
• Porez na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, koji se ne plaća za stan iznajmljen ugovorom o najmu za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci u godini (Zakon o lokalnim porezima, čl. 25. i 27.), i porez na dohodak od najmaPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o porezu na dohodak, čl. 62.).

Plaća najmoprimac:

• Sitne popravke i troškove redovite uporabe stana (Zakon o obveznim odnosima, čl. 554. st. 3.).
• Štetu koju on ili drugi korisnici stana prouzroče u stanu ili na zajedničkim dijelovima zgrade, prema općim pravilima o odgovornosti za štetu (Zakon o najmu stanova, čl. 15.).
• Štetu nastalu jer potrebu popravka nije bez odgađanja javio najmodavcu (Zakon o obveznim odnosima, čl. 554. st. 4.).

Odlučuje ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku:

• RežijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Tko plaća struju, plin ili grijanje, vodu, odvoz otpada i internet, zakon ne određuje. Ugovor navodi koje troškove u vezi sa stanovanjem plaća najmoprimac i kako (Zakon o najmu stanova, čl. 5.).
• Pričuva. Najmoprimac je može plaćati najmodavcu ako je to ugovoreno, ali prema zgradi dug ostaje vlasnikov.
• Komunalna naknada. Ugovor je može prebaciti na najmoprimca, kao povrat najmodavcu ili kao prijenos obveze prema Gradu.

Pravila o najmu iz Zakona o obveznim odnosima na najam stana primjenjuju se podredno, uz Zakon o najmu stanova (čl. 551.), a stranke svoje odnose uređuju slobodno, ali ne protivno Ustavu, prisilnim propisima i moralu društva (čl. 2.). Zato ugovor dio ovih pravila može urediti i drukčije.

Pričuva: što je i tko je duguje zgradi

Zajednička pričuvaPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je novac za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, poput krova, pročelja, stubišta, dizala i zajedničkih instalacija, i za upravljanje zgradom (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 18. i 28. st. 1.). Plaćaju je svi suvlasnici, razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, mjesečno, na poseban račun pričuve i u iznosu iz programa održavanja zgrade (čl. 28. st. 2. i 3. te čl. 29. st. 1. i 2.). O visini pričuve suvlasnici u pravilu odlučuju natpolovičnom većinom, odnosno suvlasnici s više od polovine vrijednosne površineVrijednosna površinapojednostavljenoNeto podna površina stana s koeficijentima korisne vrijednosti njegovih dijelova. Po njoj ili po suvlasničkim dijelovima računaju se pričuva i većine suvlasnika zgrade.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 4., 28. i 29., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku ili suvlasničkih dijelova zgrade (čl. 4. st. 1. t. 8. i čl. 39.).

Upravitelj zgradeUpravitelj zgradepojednostavljenoTvrtka ili obrtnik kojeg suvlasnici biraju da upravlja zgradom. Raspoređuje i naplaćuje pričuvu te organizira održavanje i hitne popravke.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41., 49.–52., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku pričuvu raspoređuje na suvlasnike, naplaćuje je i poduzima korake za ovrhuOvrhapojednostavljenoSudski postupak u kojem se obveza prisilno ostvaruje, npr. naplata duga ili iseljenje. Provodi se na temelju ovršne ili, za novčane tražbine, vjerodostojne isprave.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 13., 23., 31. i 255., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku neplaćenih obroka (čl. 52. st. 1. t. 10. i 11.). Obvezu plaćanja zakon stavlja na suvlasnike (čl. 28. st. 2. i čl. 29. st. 1.), pa zgrada pričuvu traži od vlasnika stana. Registar zajednica suvlasnika doduše vodi „obveznike plaćanja pričuve” odvojeno od vlasnika, prema evidenciji upravitelja (čl. 9. st. 4. i 6.), ali zakon ne kaže da to može biti najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Po našem čitanju ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku to ne mijenja: odredba da pričuvu plaća najmoprimac obvezuje najmoprimca prema najmodavcuNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a ne prema zgradi. Ako najmoprimac ne plati, dug prema zgradi ostaje vlasnikov.

Ugovor o najmu osobito sadržava vrstu troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem i način njihova plaćanja (Zakon o najmu stanova, čl. 5.), a uvjete koje zakon ne propisuje stranke ugovaraju slobodno (čl. 3.). Zato se može ugovoriti da pričuvu snosi najmoprimac. Ako je ne plati u ugovorenom roku, to je razlog za otkaz, nakon pisane opomene s rokom od 30 dana (čl. 19.). Ako ugovor o pričuvi šuti, najmoprimac je po našem čitanju ne duguje, jer je zakon stavlja na vlasnika, a pravila koje bi je prebacilo na najmoprimca nema.

U Zagrebu, za zgrade kojima upravlja GSKG, pričuva stiže na jedinstvenoj uplatnici Zagrebačkog holdinga, zajedno s komunalnom naknadomKomunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i drugim naknadama (prema Zagrebačkom holdingu).

Što vlasnik koji iznajmljuje stan duguje zgradi:

• Promjenu najmoprimca javlja predstavniku suvlasnikaPredstavnik suvlasnikapojednostavljenoSuvlasnik kojeg suvlasnici zgrade biraju da ih zastupa u upravljanju zgradom i surađuje s upraviteljem. Vlasnik mu mora javiti promjenu najmoprimca u roku od 15 dana.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41. i 42., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najkasnije u roku od 15 dana (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 41. st. 1. t. 6.), a predstavniku daje ime, prezime i kontakt svojih najmoprimaca (Pravilnik o kućnom reduKućni redpojednostavljenoPravila ponašanja u zgradi: vrijeme odmora, radovi, zajednički prostori. Opća propisuje državni pravilnik, a posebna donose suvlasnici zgrade.Izvor: Pravilnik o kućnom redu u zgradama (NN 86/2025), provjereno 20. 10. 2026.Više u pojmovniku u zgradama, čl. 2. st. 4.).
• Za pridržavanje kućnog reda svih koji koriste njegov stan odgovara vlasnik (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 31. st. 3.).
• Upravitelju dopušta ulaz u stan kad je to potrebno zbog održavanja zajedničkih dijelova ili kvara koji šteti ili bi mogao naštetiti zgradi ili drugom stanu, i omogućuje hitne popravke (čl. 41. st. 1. t. 8. i 9.). Vlasniku fizičkoj osobi koji to ne omogući odmah, odnosno u najkraćem mogućem roku, zakon propisuje kaznu od 1.000 do 5.500 € (čl. 58. st. 1. i 2.).
• Za najam više od četiri punoljetne osobe koje nisu u srodstvu u uspravnoj liniji ni u pobočnoj liniji do zaključno drugog stupnja treba prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika i svih suvlasnika čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom, a međuvlasnički ugovor za takav stan može odrediti dvostruku pričuvu (čl. 28. st. 4. i čl. 35.).

Minimalna pričuva 2026.: koliko iznosi za Vaš stan

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje najmanji iznos: godišnje 0,54 % etalonske cijene građenjaEtalonska cijena građenjapojednostavljenoCijena građenja po m² koju Ministarstvo objavljuje u Narodnim novinama. Na njoj se temelje minimalna pričuva i neki iznosi za zaštićene najmoprimce.Izvor: Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 106/2025), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku po m² vrijednosne površineVrijednosna površinapojednostavljenoNeto podna površina stana s koeficijentima korisne vrijednosti njegovih dijelova. Po njoj ili po suvlasničkim dijelovima računaju se pričuva i većine suvlasnika zgrade.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 4., 28. i 29., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku stana, a etalonsku cijenu objavljuje Ministarstvo u Narodnim novinama (čl. 29. st. 3.). Mjesečna pričuvaPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku iz programa održavanja ne smije biti manja od 1/12 tog iznosa (čl. 29. st. 4.). Ispravak zakona iz svibnja 2026. (NN 47/2026) ovo pravilo ne mijenja. Po kojoj se površini što računa, opisuje vodič Kvadratura stana.

Posljednja objavljena etalonska cijena „za primjenu u drugim propisima” iznosi 796,34 € po m² (NN 106/2025 od 25. 7. 2025., točka III.). Isti iznos stoji i u ranijim podacima (NN 99/2024 i NN 154/2022, gdje je iskazan kao 6.000 kn), pa je ta cijena ista barem od 28. 12. 2022. S tom cijenom minimum je računalo i Ministarstvo u prezentaciji prijedloga zakona u veljači 2024.: 0,36 € po m² mjesečno.

Izračun (naš izračun):

1. 1796,34 € × 0,54 % = 4,30 € po m² vrijednosne površine godišnje.
2. 24,30 € : 12 = 0,358 €, zaokruženo 0,36 € po m² mjesečno.
3. 3Za stan od 50 m² vrijednosne površine: 50 × 796,34 € × 0,54 % = 215,01 € godišnje, odnosno 17,92 € mjesečno.

Vrijednosna površina nije nužno kvadratura iz oglasa. To je neto podna površina izračunata prema normi HRN ISO 9836, uz koeficijente korisne vrijednosti površina (čl. 4. st. 1. t. 19.). Koju površinu zgrada koristi za Vaš stan, pitajte upravitelja zgradeUpravitelj zgradepojednostavljenoTvrtka ili obrtnik kojeg suvlasnici biraju da upravlja zgradom. Raspoređuje i naplaćuje pričuvu te organizira održavanje i hitne popravke.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41., 49.–52., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

Minimum je samo donja granica. Stvarnu pričuvu određuje program održavanja zgrade i može biti viša. Ako zgrada nema donesen ni godišnji ni višegodišnji program, suvlasnici plaćaju peterostruki iznos zadnje usvojene pričuve, koja ne može biti niža od minimuma (čl. 29. st. 5.).

Koja se etalonska cijena sada primjenjuje, nijedan propis izričito ne kaže. Podatak iz NN 106/2025 objavljen je prema Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji, koji je prestao važiti 7. 5. 2026. (Zakon o priuštivom stanovanju, NN 45/2026, čl. 100.). Odluka o etalonskoj cijeni prema čl. 19. tog zakona do 19. 10. 2026. nije objavljena (pregledali smo sve dokumente službenog dijela Narodnih novina u 2026.). Po našem čitanju i dalje vrijedi 796,34 €/m², jer Zakon o upravljanju i održavanju zgrada upućuje na cijenu koju objavljuje Ministarstvo. Podatak cijenu iskazuje po m² korisne površineKorisna površinapojednostavljenoNeto površina stana mjerena unutar zidova, s lođom i balkonom računatim samo djelomično. Po njoj se računaju porez na nekretnine i komunalna naknada.Izvor: Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz POS-a (NN 106/04, 25/06, 121/11), čl. 19., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku stana, a zakon minimum računa po m² vrijednosne površine; iznos primjenjujemo onako kako zakon glasi. Kad bi se primijenila cijena iz točke I. istog podatka, 1.315 €/m², minimum bi bio oko 0,59 € po m² mjesečno, za 50 m² oko 29,59 € mjesečno (naš izračun).

Komunalna naknada: vlasnik ili najmoprimac

Komunalna naknadaKomunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je novčano javno davanje za održavanje komunalne infrastrukture i prihod je gradskog proračuna (Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 91.). Plaća je vlasnik odnosno korisnik nekretnine. Korisnik, na primjer najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, plaća je ako je obveza na njega prenesena pisanim ugovorom, ako nekretninu koristi bez pravne osnove ili ako se vlasnik ne može utvrditi (čl. 93. st. 1. i 2.). Kad je obveza prenesena ugovorom, vlasnik solidarno jamči za plaćanje (čl. 93. st. 3.). Isto ponavlja zagrebačka Odluka o komunalnoj naknadi (čl. 4.).

Obveznik nastanak obveze ili promjenu obveznika prijavljuje upravnom tijelu Grada nadležnom za komunalne poslove u roku od 15 dana. Ako to ne učini na vrijeme, naknadu plaća od dana nastanka obveze (Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 94. st. 2. i 4.; Odluka o komunalnoj naknadi, čl. 5.).

Ako ugovor o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku o komunalnoj naknadi šuti, Grad je naplaćuje od vlasnika. Između najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i najmoprimca tada po našem čitanju vrijedi pravilo da najmodavac snosi poreze i druge javne terete iznajmljene stvari (Zakon o obveznim odnosima, čl. 554. st. 5.). Ugovor naknadu može prebaciti na najmoprimca na dva načina:

• Najmoprimac najmodavcu vraća iznos naknade, a Grad i dalje rješenje i uplatnicu šalje vlasniku.
• Obveza plaćanja Gradu prenosi se na najmoprimca pisanim ugovorom (Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 93. st. 2. t. 1.). Promjenu obveznika treba prijaviti u roku od 15 dana, a vlasnik i dalje solidarno jamči. Koju formulaciju gradski ured prihvaća kao prijenos, nismo provjerili.

Koliko iznosi u Zagrebu: godišnji iznos po m² korisne površineKorisna površinapojednostavljenoNeto površina stana mjerena unutar zidova, s lođom i balkonom računatim samo djelomično. Po njoj se računaju porez na nekretnine i komunalna naknada.Izvor: Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz POS-a (NN 106/04, 25/06, 121/11), čl. 19., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku stana jednak je umnošku koeficijenta zone, koeficijenta namjene i vrijednosti boda (Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 99. i 101.). Vrijednost boda u Zagrebu je 1,39 € po m² godišnje od 1. 1. 2024. (Službeni glasnik Grada Zagreba 36/2023), koeficijent namjene za stan je 1,00, a koeficijenti zona su (Odluka o komunalnoj naknadi, čl. 7. i 8.):

• I. zona: 1,00 (među ostalima mjesni odbori Gornji grad, Cvjetni trg, Zrinjevac, Maksimir i Peščenica)
• II. zona: 0,95 (među ostalima Trnje, Jarun, Knežija, Špansko – sjever i Špansko – jug)
• III. zona: 0,80, IV. zona: 0,65, V. zona: 0,55
• VI. zona: 0,45, VII. zona: 0,35, VIII. zona: 0,30, IX. zona: 0,20

Za stan od 50 m² korisne površine u I. zoni to je 69,50 € godišnje, oko 5,79 € mjesečno, a u II. zoni 66,03 € godišnje, oko 5,50 € mjesečno (naš izračun). Naknada se plaća mjesečno, do 15. u mjesecu za protekli mjesec, a godišnji iznosi do 15,93 € tromjesečno ili jednom godišnje (Odluka o komunalnoj naknadi, čl. 18.). Vrijednost boda za iduću godinu Gradska skupština određuje do kraja studenoga, a ako je ne odredi, ostaje ista (Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 98.).

Točan iznos za stan piše u rješenju o komunalnoj naknadi, koje navodi iznos po m², obračunsku površinu, godišnji i mjesečni iznos i rok plaćanja (Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 101.). U Zagrebu naknada stiže na jedinstvenoj uplatnici Zagrebačkog holdinga. Kojoj zoni stan pripada, piše po mjesnim odborima u Odluci o komunalnoj naknadi (čl. 6.). Obveznik naknade za stan može za tekuću godinu zatražiti oslobođenje od 50, 75 ili 100 % ako je prosječni prihod po članu njegova kućanstva u prethodnoj godini bio do 50 % prosječne neto plaće ili ako prima zajamčenu minimalnu naknadu (čl. 21.).

Zonu i iznos za svoju ulicu izračunajte u kalkulatoru komunalne naknade.

Popravci: nužni, sitni i šteta

NajmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku predaje stan pogodan za stanovanje i takvim ga održava, u skladu s ugovorom (Zakon o najmu stanova, čl. 12. i 13.). NajmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku je dužan javiti mu nužne popravke u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, a snosi ih najmodavac (čl. 14. st. 3.). Zakon o obveznim odnosima, koji se primjenjuje podredno, dodaje (čl. 554.):

• Potrebne popravke najmodavac obavlja o svom trošku i na vrijeme, a najmoprimac ih je dužan dopustiti.
• Popravak koji je najmoprimac obavio sam, jer nije trpio odgodu ili ga najmodavac nakon obavijesti nije obavio u primjerenom roku, najmodavac mu nadoknađuje. Naš savjet: sačuvajte račune.
• Troškovi sitnih popravaka i redovite uporabe padaju na najmoprimca.
• Potrebu popravka najmoprimac javlja bez odgađanja, inače odgovara za štetu koja zbog toga nastane.

Za štetu koju najmoprimac ili drugi korisnici stana prouzroče u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade odgovara najmoprimac, prema općim pravilima o odgovornosti za štetu (Zakon o najmu stanova, čl. 15.), ali ne za istrošenost od redovite uporabe ni za dotrajalost (Zakon o obveznim odnosima, čl. 566. st. 2.; Zakon o najmu stanova, čl. 17.). Ako štetu koju su svojom krivnjom nanijeli zajedničkim dijelovima ne otklone u roku od 30 dana, najmodavac može raskinuti ugovor (Zakon o najmu stanova, čl. 20.).

Ako se stan bez krivnje najmoprimca ne može koristiti ili mu je uporaba zbog popravaka dulje vrijeme znatno smanjena, najmoprimac ima pravo na sniženje najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, a ako se stan u primjerenom roku ne osposobi, i na raskid ugovora (Zakon o obveznim odnosima, čl. 555.).

Uređaji: ni Zakon o najmu stanova ni pravila o najmu iz Zakona o obveznim odnosima ne spominju posebno perilicu, hladnjak ili bojler. Pojednostavljeno i po našem čitanju, uređaji koji se iznajmljuju sa stanom dio su onoga što se daje u najam, pa vrijedi ista podjela: najmodavac ih održava ispravnima i plaća potrebne popravke, a najmoprimac sitne popravke, redovitu uporabu i štetu koju sam prouzroči. Popišite ih u zapisniku o stanju stana pri predaji (Zakon o najmu stanova, čl. 12. st. 2.), na primjer našim obrascem zapisnika.

Što je „sitni popravak” i do kojeg iznosa, zakon ne određuje, pa je to dobro ugovoriti. Kvarovi na krovu, pročelju, zajedničkim instalacijama i drugim zajedničkim dijelovima stvar su zgrade: za troškove odgovaraju zajednica suvlasnika i suvlasnici, a plaćaju se prije svega iz pričuvePričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 25., 26. i 28. st. 9.). Ulazak najmodavca u stan i druga prava najmoprimca opisuje vodič o pravima podstanara.

Vlaga i plijesan: tko je odgovoran

Za vlagu i plijesan zakon nema posebno pravilo, nego odlučuje uzrok. Vlaga s krova, pročelja ili zajedničkih cijevi stvar je zgrade i plaća se prije svega iz pričuvePričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 25., 26. i 28. st. 9.). Za nedostatak samog stana koji smeta uporabi odgovara najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, i za nedostatke koji nastanu tijekom najma, znao za njih ili ne, osim za one koje je najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku znao pri sklapanju ugovora (Zakon o obveznim odnosima, čl. 557. st. 1., 2. i 5.). Najmoprimac se stanom koristi kao dobar domaćin i čuva ga od oštećenja (Zakon o najmu stanova, čl. 14. st. 1.; Zakon o obveznim odnosima, čl. 561. st. 1.), pa vlaga koja nastaje od uporabe, primjerice od nedovoljnog provjetravanja, po našem čitanju ide na njegov teret.

Vlagu javite vlasniku odmah i pisano, s fotografijama, na primjer prijavom kvara (Zakon o najmu stanova, čl. 14. st. 3.; Zakon o obveznim odnosima, čl. 557. st. 4.). Ako je uporaba stana opasna za zdravlje, najmoprimac može otkazati ugovor bez otkaznog rokaOtkaz ugovora o najmupojednostavljenoIzjava kojom najmodavac ili najmoprimac završava najam. Najmoprimac najam na neodređeno vrijeme otkazuje najmanje tri mjeseca unaprijed, a najmodavac samo iz zakonskih razloga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 19.–25., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, i ako je za to stanje znao pri sklapanju ugovora (Zakon o obveznim odnosima, čl. 576. st. 4.). Je li određena plijesan takva, zakon ne kaže; to ovisi o činjenicama, pa se prije otkaza savjetujte.

Režije, porezi i ostali računi

Zakon o najmu stanova ne određuje tko plaća struju, plin, grijanje, vodu, odvoz otpada ili internet. To uređuje ugovor, koji osobito sadržava vrstu troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem i način plaćanja (čl. 5.). Ako najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ugovorene troškove ne plati u roku, to je razlog za otkaz nakon pisane opomene (čl. 19.).

Koji računi stižu za stan u Zagrebu, tko ih šalje i kako ih prebaciti na najmoprimca, opisuje vodič o režijama u Zagrebu, a mjesečni iznos za Vaš stan procjenjuje kalkulator režija.

Porezi ostaju na vlasniku. Porez na nekretninePorez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaća vlasnik (Zakon o lokalnim porezima, čl. 25.), a ne plaća se za stan iznajmljen ugovorom o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci u godini (čl. 27.). Porez na dohodak od najmaPorez na dohodak od najmapojednostavljenoPorez koji najmodavac fizička osoba plaća na najamninu: 12 % na iznos umanjen za 30 % izdataka, što je 8,4 % najamnine. Plaća se mjesečno, po rješenju Porezne uprave.Izvor: Zakon o porezu na dohodak, čl. 57. i 62., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku fizička osoba plaća prema rješenju Porezne uprave (Zakon o porezu na dohodak, čl. 62. st. 1.). Više u vodiču o porezu na prazne stanove i kalkulatoru poreza na najam.

Što napisati u ugovor o najmu

Naš savjet: što ugovor jasnije kaže tko plaća što, to je manje sporova. Neka navede:

1. 1Koje troškove plaća najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i kome, izravno opskrbljivačima ili najmodavcuNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, i u kojem roku (Zakon o najmu stanova, čl. 5.).
2. 2PričuvuPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: plaća li je najmoprimac, u kojem iznosu ili prema kojoj obavijesti upraviteljaUpravitelj zgradepojednostavljenoTvrtka ili obrtnik kojeg suvlasnici biraju da upravlja zgradom. Raspoređuje i naplaćuje pričuvu te organizira održavanje i hitne popravke.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41., 49.–52., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, i tko snosi povećanje pričuve i peterostruki iznos ako zgrada nema program održavanja (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 29. st. 5.).
3. 3Komunalnu naknaduKomunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: vraća li je najmoprimac najmodavcu ili se obveza prema Gradu prenosi na njega, i tko u roku od 15 dana prijavljuje promjenu obveznika (Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 93. i 94.).
4. 4Popravke: što je sitni popravak i do kojeg iznosa, kako se javljaju kvarovi i u kojem ih roku najmodavac popravlja te s koliko se najave ulazi u stan, jer rok najave zakon ne propisuje (Zakon o najmu stanova, čl. 16.).
5. 5Uređaje i namještaj s njihovim stanjem te stanja brojila, u zapisniku o predaji stana (čl. 12.).
6. 6Da vlasnik predstavniku suvlasnikaPredstavnik suvlasnikapojednostavljenoSuvlasnik kojeg suvlasnici zgrade biraju da ih zastupa u upravljanju zgradom i surađuje s upraviteljem. Vlasnik mu mora javiti promjenu najmoprimca u roku od 15 dana.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41. i 42., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku javlja promjenu najmoprimca u roku od 15 dana (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 41. st. 1. t. 6.) i daje mu ime, prezime i kontakt najmoprimca (Pravilnik o kućnom reduKućni redpojednostavljenoPravila ponašanja u zgradi: vrijeme odmora, radovi, zajednički prostori. Opća propisuje državni pravilnik, a posebna donose suvlasnici zgrade.Izvor: Pravilnik o kućnom redu u zgradama (NN 86/2025), provjereno 20. 10. 2026.Više u pojmovniku u zgradama, čl. 2. st. 4.).

Što još provjeriti prije potpisa, opisuje popis za ugovor o najmu, a pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku vodič o pologu za stan.

Mijenja li nacrt novog zakona o najmu išta (nije donesen)

Stanje 19. 10. 2026.: javno savjetovanje o nacrtu završilo je 2. 9. 2026., izvješća o savjetovanju na stranici savjetovanja još nema (najavljeno je za 1. 10. 2026.), a u Saboru zakona nema. Do donošenja vrijedi sve opisano iznad.

Prema nacrtu na e-Savjetovanjima:

• Režijski troškoviRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku uključivali bi i komunalnu naknaduKomunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 4.). Ako ugovor ne kaže drukčije, sve režije od preuzimanja stana plaćao bi najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bi o novom obvezniku pisano obavijestio pružatelje usluga, a oni bi račune slali na ime najmoprimca (čl. 14. st. 1., 2. i 5.).
• PričuvuPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku bi najmoprimac plaćao samo kad je to izričito navedeno u ugovoru (čl. 14. st. 3.), a ugovor bi morao navesti opseg i način plaćanja troškova izvan najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, uključujući pričuvu (čl. 7. st. 4.).
• Sitni popravci bili bi oni do polovine godišnjeg iznosa minimalne pričuve za taj stan mjesečno i do dvostrukog godišnjeg iznosa godišnje, a „veća šteta” ona iznad peterostrukog godišnjeg iznosa minimalne pričuve (čl. 4.). Za stan od 50 m² vrijednosne površineVrijednosna površinapojednostavljenoNeto podna površina stana s koeficijentima korisne vrijednosti njegovih dijelova. Po njoj ili po suvlasničkim dijelovima računaju se pričuva i većine suvlasnika zgrade.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 4., 28. i 29., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku to je do 107,51 € mjesečno, do 430,02 € godišnje i više od 1.075,06 € (naš izračun, uz minimum iznad). Veća šteta bila bi razlog za otkaz (čl. 22.).
• Ako najmodavac u primjerenom roku ne izvede pisano zatražene radove, najmoprimac bi ih mogao izvesti na njegov trošak preko ovlaštenog izvođača, ali troškove ne bi smio prebiti s najamninom bez pravomoćne odluke suda (čl. 9.).
• Najmodavac bi predstavniku suvlasnikaPredstavnik suvlasnikapojednostavljenoSuvlasnik kojeg suvlasnici zgrade biraju da ih zastupa u upravljanju zgradom i surađuje s upraviteljem. Vlasnik mu mora javiti promjenu najmoprimca u roku od 15 dana.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41. i 42., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i upravitelju zgradeUpravitelj zgradepojednostavljenoTvrtka ili obrtnik kojeg suvlasnici biraju da upravlja zgradom. Raspoređuje i naplaćuje pričuvu te organizira održavanje i hitne popravke.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 41., 49.–52., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku javio ime, prezime, OIBOIBOsobni identifikacijski broj: stalna oznaka svake osobe u službenim evidencijama. Hrvatski državljani dobivaju ga rođenjem, a stranci kad za to nastane povod.Izvor: Porezna uprava: Osobni identifikacijski broj (OIB), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i kontakt najmoprimca i ukućana (čl. 12. st. 1.).

Dvije stvari nisu jasne. Obrazloženje nacrta uz čl. 14. kaže suprotno od samog članka: da pričuvu u pravilu plaća najmoprimac, a najmodavac samo ako je to izričito ugovoreno. Nacrt ne kaže ni kako bi se pravilo o komunalnoj naknadi uskladilo sa Zakonom o komunalnom gospodarstvu, prema kojem korisnik naknadu plaća kad je obveza na njega prenesena pisanim ugovorom.

Nacrt ne mijenja ni minimalnu pričuvu ni Zakon o komunalnom gospodarstvu, a primjenjivao bi se i na ugovore sklopljene prije njegova stupanja na snagu (čl. 58.), od 1. 1. 2027. (čl. 61.). Ostale prijedloge opisuje vodič o novom zakonu o najmu.

Česta pitanja