Polog za stan: odbitci, povrat i što ako ga ne vrate

Što o pologu kaže zakon

U Zakonu o najmu stanova nema riječi „pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku”, „jamčevina” ni „depozit”, a polog ne uređuju ni opća pravila o najmu u Zakonu o obveznim odnosima (čl. 550.–578.). Što zakon ne uređuje, stranke ugovaraju slobodno (ZNS čl. 3. st. 3.), pa je polog onoliki i vraća se onako kako piše u ugovoru.

I bez pologa najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku za neplaćenu najamninuNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i štetu ima zakonsko založno pravo na Vašim stvarima u stanu, koje pri iseljenjuIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku smije zadržati dok dug ne podmirite (ZNS čl. 15. st. 2., ZOO čl. 565.). Osnove ugovora navodi popis za ugovor o najmu.

Polog nije kapara

KaparaKaparapojednostavljenoNovac koji se daje pri sklapanju ugovora kao znak da je ugovor sklopljen. Nije isto što i polog, koji osigurava najamninu i štetu tijekom najma.Izvor: Zakon o obveznim odnosima, čl. 303. i 304., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku se daje pri sklapanju ugovora kao znak da je sklopljen, a kad se ugovor ispuni, vraća se ili uračunava (ZOO čl. 303.). Ako je za neispunjenje odgovoran onaj tko ju je dao, primatelj je može zadržati. Ako je odgovoran primatelj, davatelj može tražiti dvostruki iznos (čl. 304.). Odustatnina, naknada za odustanak od ugovora, postoji samo ako je ugovorena (čl. 306. i 307.).

Je li novac nazvan „kapara” u ugovoru o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku kapara ili pologPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, ovisi o tekstu ugovora i okolnostima, a sudsku praksu o tome ne prenosimo. Zato u ugovor upišite „polog” i čemu služi, a kaparu ne dajte prije razgledavanja (prijevare pri najmu).

Prije nego što platite polog

Ovo je naš praktični savjet. Od ovih koraka zakon traži samo zapisnik o stanju stanaZapisnik o primopredajiZapisnik o stanju stana koji najmodavac i najmoprimac zajedno sastavljaju pri predaji stana. Služi kao dokaz ako se na kraju najma raspravlja o šteti i pologu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 12., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.

1. 1U ugovor upišite iznos pologaPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, čemu služi, rok povrata i što se iz njega smije odbiti.
2. 2Platite na račun s opisom „polog” ili uzmite potpisanu potvrdu o primitkuPriznanicapojednostavljenoPisana potvrda da je novac primljen. Tko plati, ima pravo tražiti je od onoga kome je platio.Izvor: Zakon o obveznim odnosima, čl. 180. i 181., provjereno 20. 10. 2026.Više u pojmovniku.
3. 3Pri useljenju potpišite zapisnik o stanju stana (ZNS čl. 12. st. 2.) sa stanjima brojila, popisom inventara i datiranim fotografijama svake prostorije. To je dokaz za svaki kasniji odbitak.
4. 4Čuvajte plaćene račune za režijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku.
5. 5Pri iseljenjuIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku potpišite drugi zapisnik, s novim stanjima brojila i fotografijama, i upišite dan predaje ključeva.

Što najmodavac smije odbiti od pologa

Stan vraćate u stanju u kojem ste ga primili, uz promjene od redovitog korištenja, osim ako je drukčije ugovoreno (ZNS čl. 17.). Za istrošenost od redovite uporabe i za starenje stana najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ne odgovara (ZOO čl. 566. st. 2.). Za štetu koju prouzročite Vi ili osobe koje s Vama stanuju odgovarate, a članovi kućanstva solidarno (ZNS čl. 15.).

Po našem čitanju, odbitak od pologaPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku pravno je prijeboj. NajmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku svoju dospjelu tražbinu, poput neplaćene najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, režijaRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili dokazane štete, prebija s Vašom tražbinom za povrat pologa. Prijeboj je moguć između dviju dospjelih novčanih tražbina i nastaje izjavom o prijeboju (ZOO čl. 195. i 196.). Obično trošenje stana nije tražbina koju bi najmodavac mogao odbiti, osim ako je ugovorom drukčije dogovoreno. Tražite pisani obračun: što je odbijeno, koliko i zašto.

Kada se polog vraća

Rok povrata ne propisuje nijedan zakon. Ako ga ne određuju ni ugovor ni zakon, a narav obveze ne traži drukčije, vjerovnik po općem pravilu ZOO-a može tražiti ispunjenje odmah (čl. 173.). Smije li najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku prvo pričekati posljednje račune ili pregledati stan, nije sigurno. Rok zato upišite u ugovor, na primjer kao broj dana od predaje ključeva.

Najmodavac koji s povratom kasni duguje i zateznu kamatu. Izvan trgovačkih ugovora ona iznosi referentnu stopu uvećanu za tri postotna poena (ZOO čl. 29.). Najmodavac dolazi u zakašnjenje istekom roka iz ugovora ili, ako roka nema, kad ga usmeno ili pisano pozovete na povrat (ZOO čl. 183.).

Ako Vam ne vrate polog: korak po korak

1. 1Skupite dokaze: ugovor, potvrdu o uplati pologaPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, oba zapisnika s fotografijama, plaćene račune i dokaz o predaji ključeva.
2. 2Pošaljite pisani zahtjev s iznosom, brojem računa i rokom za uplatu, preporučenom poštom ili uz potpis, i sačuvajte kopiju. Ako najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku tvrdi da ima pravo na odbitak, zatražite pisani obračun. Prvu, kratku molbu možete složiti u planu iseljenja.
3. 3Predložite medijaciju. Prema Zakonu o medijaciji (NN 27/2026) stranke prije tužbe trebaju pokušati spor riješiti mirno kad je to moguće, a tko tuži nakon neuspjele medijacije, ne plaća sudsku pristojbu na tužbu (čl. 13.). Ako se ne dogovori drukčije, svaka strana snosi svoje troškove, a troškovi medijacije dijele se napola (čl. 33.). Registar medijatora vodi Nacionalni centar za medijaciju (čl. 6. i 8.).
4. 4Ako se ne dogovorite, ostaje tužba općinskom sudu (Zakon o parničnom postupku, čl. 34.), u Zagrebu Općinskom građanskom sudu u Zagrebu (za Novi Zagreb i Brezovicu Općinskom sudu u Novom Zagrebu, za Sesvete Općinskom sudu u Sesvetama). Zahtjev do 1.320 € spor je male vrijednosti i vodi se u pojednostavnjenom postupku (čl. 458.). Opći rok zastare je pet godina (ZOO čl. 225.), a povrat pologa je, po našem čitanju, jednokratna tražbina na koju se taj rok odnosi.

Besplatan savjet prije tužbe daju službe navedene na kraju vodiča.

Koliki je polog uobičajen?

Za privatne najmove u Zagrebu nijedan službeni izvor ne navodi uobičajeni iznos pologaPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku. Javni programi imaju svoja pravila. Za privatni najam ne vrijede, ali pokazuju kako se polog može urediti:

• Grad Zagreb u najmu po priuštivim cijenama (natječaj od 30. 4. 2026.) traži jamčevinu od dvije najamnineNajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, uplaćenu u roku od 8 dana od potpisa. Na kraju se vraća umanjena za neplaćenu najamninu, režijeRežijeTroškovi stanovanja uz najamninu: struja, plin ili grijanje, voda, otpad, pričuva, HRT pristojba i internet. Koje plaća najmoprimac, određuje ugovor o najmu.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i štetu veću od one od redovite uporabe.
• APN-ov ogledni ugovor za državni program priuštivog najmaPriuštivi najampojednostavljenoDržavni program u kojem APN unajmljuje prazne privatne stanove i daje ih u najam kućanstvima po najamnini prema prihodu. Grad Zagreb ima zaseban program za gradske stanove.Izvor: Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), čl. 55.–61., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku traži polog od jedne najamnine i solemniziranuSolemnizacijapojednostavljenoPotvrda ugovora kod javnog bilježnika: provjerava ga, upozorava stranke na posljedice i daje mu snagu javnobilježničkog akta. Uz ovršnu klauzulu ugovor je ovršna isprava.Izvor: Zakon o javnom bilježništvu (NN 78/93 … 57/22), čl. 54. i 59., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku zadužnicu na pet najamnina. Polog se vraća ako su sve obveze ispunjene i nema štete.
• Nacrt novog Zakona o najmu stanova predviđa polog od jedne najamnine, ako ugovor ne kaže drukčije, ali ne i rok povrata (čl. 18. nacrta). Zakon nije donesen (vodič o novom zakonu).

Što zakon ne kaže

Zakon ne određuje gornju granicu pologaPologpojednostavljenoNovac koji najmoprimac daje kao osiguranje za neplaćenu najamninu, režije ili štetu, a na kraju najma mu se vraća. Iznos i rok povrata određuje ugovor.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3. i 17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ni rok povrata. Ne kaže ni je li „kaparaKaparapojednostavljenoNovac koji se daje pri sklapanju ugovora kao znak da je ugovor sklopljen. Nije isto što i polog, koji osigurava najamninu i štetu tijekom najma.Izvor: Zakon o obveznim odnosima, čl. 303. i 304., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku” u ugovoru o najmuUgovor o najmu stanapojednostavljenoUgovor kojim najmodavac predaje stan najmoprimcu na korištenje uz najamninu. Mora biti pisan, a ovjera kod javnog bilježnika danas nije obvezna.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3.–5. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku kapara ili polog, ni smije li najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku čekati posljednje račune.

Ni obvezna medijacija nije posve jasna. Zakon o medijaciji pokušaj propisuje kao obvezan samo prije nekih tužbi, među njima tužbi za naknadu štete u sporovima male vrijednosti, i tek kad se donesu provedbeni propisi (čl. 14. i 38.). Prije tužbe za štetu do 1.320 €, kakvu može podnijeti najmodavac, provjerite jesu li ti propisi doneseni.

Pravila o prijeboju, roku i zastari iznad opća su pravila koja sud primjenjuje na činjenice svakog slučaja, pa ne jamče ishod. Kako najam završava, opisuje vodič o otkazu ugovora o najmu, a prava tijekom najma vodič o pravima podstanara.

Besplatna pravna pomoć u Zagrebu

• Grad Zagreb, Sektor za besplatnu pravnu pomoć, Zapoljska 1; 01 6100-300; ponedjeljkom, srijedom i petkom 8:30–15:30, utorkom i četvrtkom 8:30–18:00. Savjet i pomoć pri izvansudskom rješavanju spora besplatni su ako, među ostalim, stvar ne možete riješiti sami, a plaćanje bi ugrozilo Vaše uzdržavanje. Sektor odlučuje i o odvjetniku na teret države, uz imovinski uvjet i samo u vrstama postupaka koje zakon navodi, a u ostalima iznimno (Zakon o besplatnoj pravnoj pomoći, čl. 9., 10., 13. i 14.).
• Pravna klinika Pravnog fakulteta u Zagrebu, Palmotićeva 30; klinika@pravo.hr ili obrazac na klinika.pravo.hr. Studenti pod nadzorom besplatno daju opće pravne informacije i savjete, ali stranke ne zastupaju na sudu.

Kad podstanarPodstanarSvakodnevni naziv za osobu koja živi u unajmljenom stanu. U zakonu se zove najmoprimac.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ne plaća ili ne iseljava, korake za vlasnika opisuje vodič Podstanar ne plaća ili ne iseljava.

Česta pitanja