Razdjelnici topline u unajmljenom stanu: tko ugrađuje i tko plaća

Što vrijedi sada, a što od 1. 9. 2028.

Dva su roka i često se miješaju. Prvi je zakonski rok za ugradnju, a drugi je početak novih pravila o tome kako se trošak grijanja dijeli među stanovima.

• Do 1. 1. 2027. vlasnici stanova moraju ugraditi termostatske ventile i razdjelnikeRazdjelnik toplineUređaj na radijatoru koji bilježi koliko topline troši stan, kako bi se račun zgrade za centralno grijanje podijelio među stanovima. Nije obračunsko brojilo.Izvor: Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o tržištu toplinske energije (NN 67/2025), čl. 2. i 31., provjereno 21. 10. 2026.Više u pojmovniku ili zasebna mjerila toplinske energije, kalorimetre (NN 67/2025, čl. 31. st. 8.; Zakon o tržištu toplinske energije, čl. 33. st. 1.). Taj rok nije promijenjen.
• Do 31. 8. 2028. trošak se dijeli po dosadašnjem pravilniku (NN 99/2014, 27/2015 i 124/2015). U zgradi s razdjelnicima stan bez njih plaća potrošnju uvećanu korekcijskim faktorom 2, osim ako suvlasnici (ili, u nekim slučajevima, kupac toplinske energije) odluče drukčije. Posebne naknade nema.
• Od 1. 9. 2028. primjenjuje se novi pravilnik o raspodjeli troškova (NN 140/2025). Njegov početak pravilnikom iz NN 84/2026 pomaknut je s 1. 9. 2026. Tek tada stižu korekcijski faktor 3 i naknada od 0,50 € po m² mjesečno za stan bez razdjelnika.

U medijima se još navodi rujan 2026. ili rujan 2027. Rujan 2027. bio je nacrt Ministarstva; usvojeni tekst kaže 1. 9. 2028. Isto navodi i HEP Toplinarstvo na stranici s propisima.

Tko odlučuje o ugradnji i tko je plaća

Obveza je vlasnikova, ali o ugradnji ne odlučuje svaki vlasnik sam, nego suvlasnici zgrade: za razdjelnikeRazdjelnik toplineUređaj na radijatoru koji bilježi koliko topline troši stan, kako bi se račun zgrade za centralno grijanje podijelio među stanovima. Nije obračunsko brojilo.Izvor: Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o tržištu toplinske energije (NN 67/2025), čl. 2. i 31., provjereno 21. 10. 2026.Više u pojmovniku je potrebna većina po suvlasničkim dijelovima, a za kalorimetre kvalificirana većina (Zakon o tržištu toplinske energije, čl. 33. st. 6.). Tehnički pravilnik propisuje razdjelnike istog proizvođača na svim radijatorima u svim stanovima, a navodi i da bi ih radi funkcionalnosti sustava trebalo imati barem 75 % stanova (NN 140/2025, čl. 17. st. 2. i 7., čl. 18. st. 6.).

Nabavu, ugradnju, održavanje i očitavanje razdjelnika plaća vlasnik stana kao krajnji kupac toplinske energije (NN 140/2025, tehnički pravilnik, čl. 17. st. 6. i čl. 18. st. 4.). Prije ugradnje zgrada možda mora zamijeniti izravnu toplinsku podstanicu neizravnom, ugraditi termostatske setove na sve radijatore i nove pumpe (čl. 3.–6.).

• Zakon ne propisuje novčanu kaznu za to što razdjelnici nisu ugrađeni.
• Za razdjelnike ne postoji izuzeće zbog toga što ugradnja tehnički ili ekonomski nije izvediva.
• NajmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ih ne ugrađuje: o tome odlučuju suvlasnici, a bez pisane suglasnosti najmodavcaNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku najmoprimac ne smije raditi preinake u stanu (Zakon o najmu stanova, čl. 14. st. 2.).

Naknada od 0,50 € po m² od 1. 9. 2028.

Pravilnik je naziva naknadom za poticanje učinkovitosti grijanja. Iznosi 0,50 € po m² grijane površine stana mjesečno i plaća se cijele godine (NN 140/2025, čl. 2. st. 2. t. 8. i čl. 19. st. 1.). Pravilnik predviđa i godišnje usklađivanje s inflacijom (HIPC), prvi put 1. 2. 2027. (čl. 19. st. 2.), ali taj članak vrijedi tek od 1. 9. 2028., pa nije jasno hoće li iznos tada već biti usklađen. Pravilnik ne navodi uključuje li iznos PDV.

• Za stan od 60 m² grijane površine osnovni iznos je 30 € mjesečno, odnosno 360 € godišnje, bez mogućeg usklađivanja s inflacijom i bez navedenog PDV-a (naš izračun). Grijana površina iz projekta grijanja može se razlikovati od kvadrature u oglasu.
• Plaća je vlasnik stana bez razdjelnikaRazdjelnik toplineUređaj na radijatoru koji bilježi koliko topline troši stan, kako bi se račun zgrade za centralno grijanje podijelio među stanovima. Nije obračunsko brojilo.Izvor: Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o tržištu toplinske energije (NN 67/2025), čl. 2. i 31., provjereno 21. 10. 2026.Više u pojmovniku ili kalorimetara, ali i vlasnik stana u kojem se oni ne koriste za raspodjelu, na primjer kad zgrada s razdjelnicima trošak ipak dijeli po površini (čl. 15. i 18.).
• Ne plaćaju je stanovi koji su zakonito izdvojeni, a i dalje priključeni, ili zakonito isključeni iz toplinskog sustava (čl. 18. st. 11.).
• Račun šalje kupac toplinske energije zgrade, u Zagrebu u pravilu HEP Toplinarstvo, izravno vlasniku stana, uz trošak topline (čl. 17. st. 1.).
• Novac ne ide u pričuvuPričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: vodi se na posebnom računu za zajednicu suvlasnika i može se potrošiti samo na razdjelnike, kalorimetre ili energetsku učinkovitost te zgrade, kako odluči većina suvlasnika (čl. 18.).

Korekcijski faktor: 2 sada, u pravilu 3 od 2028.

Kad zgrada trošak dijeli po razdjelnicimaRazdjelnik toplineUređaj na radijatoru koji bilježi koliko topline troši stan, kako bi se račun zgrade za centralno grijanje podijelio među stanovima. Nije obračunsko brojilo.Izvor: Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o tržištu toplinske energije (NN 67/2025), čl. 2. i 31., provjereno 21. 10. 2026.Više u pojmovniku, stan bez razdjelnika nema očitanje. Pravilnik mu zato potrošnju računa iz udjela i množi je korekcijskim faktorom.

• Do 31. 8. 2028. faktor je 2, osim ako suvlasnici (ili, u nekim slučajevima, kupac toplinske energije) odrede drukčije (NN 99/2014, čl. 11., izmijenjen NN 27/2015 i 124/2015).
• Od 1. 9. 2028. faktor je u pravilu 3, a suvlasnici ga mogu odrediti između 2,5 i 3,5 (NN 140/2025, čl. 8. st. 4.–5.). Uz faktor stan plaća i naknadu od 0,50 € po m².
• U zgradi u kojoj nijedan stan nema razdjelnike svi plaćaju po površini, pa faktora nema, ali od 1. 9. 2028. svi plaćaju naknadu (čl. 15. st. 2.).

HEP Toplinarstvo navodi da razdjelnici u većini zgrada smanjuju ukupnu potrošnju za 15–30 %, ali i da neki stanovi nakon ugradnje plaćaju više. Čime se griju stanovi za najam po četvrtima pokazuje priča o grijanju.

Što to znači za najmoprimca i najmodavca

Zakon o najmu stanova i Zakon o obveznim odnosima o razdjelnicimaRazdjelnik toplineUređaj na radijatoru koji bilježi koliko topline troši stan, kako bi se račun zgrade za centralno grijanje podijelio među stanovima. Nije obračunsko brojilo.Izvor: Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o tržištu toplinske energije (NN 67/2025), čl. 2. i 31., provjereno 21. 10. 2026.Više u pojmovniku ne govore ništa. Propisi o toplinskoj energiji ugradnju i buduću naknadu stavljaju na vlasnika stana kao krajnjeg kupca. Tko u najmu na kraju snosi trošak grijanja i naknadu, odlučuje ugovor: on mora navesti koje troškove stanovanja plaća najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i kako (Zakon o najmu stanova, čl. 5. t. 4.).

• Račun za toplinu u Zagrebu u pravilu glasi na vlasnika. Može li glasiti na najmoprimca, opisuje vodič o promjeni korisnika režija.
• Zakon o tržištu toplinske energije kažnjava krajnjeg kupca koji ne omogući pristup mjernim uređajima radi očitanja ili održavanja (čl. 50. st. 7.). Najmoprimac zato treba znati kad dolaze očitati razdjelnike.
• Je li naknada od 2028. javni teret koji po Zakonu o obveznim odnosima snosi najmodavacNajmodavacpojednostavljenoOnaj tko stan daje u najam, najčešće vlasnik. Mora predati i održavati stan pogodan za stanovanje i snositi nužne popravke.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 12.–16. i 26., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (čl. 554. st. 5.), nijedan izvor ne odgovara. Zato je najbolje to izričito napisati u ugovoru.

Što dogovoriti u ugovoru o najmu

Ovo je popis pitanja, a ne gotova odredba ugovora:

• Tko plaća račun za grijanje i na koga glasi.
• Plaća li najmoprimacNajmoprimacpojednostavljenoOnaj tko stan uzima u najam i plaća najamninu; u svakodnevnom govoru podstanar. Ugovor se sklapa s jednom osobom, iznimno s oba bračna druga.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 4. i 14.–17., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku od 1. 9. 2028. i naknadu za stan bez razdjelnikaRazdjelnik toplineUređaj na radijatoru koji bilježi koliko topline troši stan, kako bi se račun zgrade za centralno grijanje podijelio među stanovima. Nije obračunsko brojilo.Izvor: Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o tržištu toplinske energije (NN 67/2025), čl. 2. i 31., provjereno 21. 10. 2026.Više u pojmovniku, ako ih stan tada nema.
• Kako se najavljuje pristup stanu za ugradnju, očitanje i održavanje razdjelnika.
• Tko odgovara za oštećen razdjelnik i tko plaća popravak izvan jamstva.
• Da najmoprimac dobije kopiju godišnje raspodjele troška za stan.
• Stanja razdjelnika upisana u zapisnik o primopredaji pri useljenju i iseljenjuIseljenjepojednostavljenoOdlazak najmoprimca iz stana na kraju najma. Ako se ne iseli, najmodavac ga može tužiti, a iseljenje tada provodi sudski ovršitelj, nikad sam najmodavac.Izvor: Ovršni zakon (NN 112/12 … 06/24), čl. 255.–258., provjereno 24. 10. 2026.Više u pojmovniku.

Kako se troškovi dijele općenito, opisuje vodič o režijama.

Ustavni sud: stanje 21. 10. 2026.

Mediji su u lipnju 2026. izvijestili da su podneseni prijedlozi za ocjenu ustavnosti Zakona o tržištu toplinske energije i zakonitosti oba pravilnika iz NN 140/2025. Na mrežnim stranicama Ustavnog suda do 21. 10. 2026. nismo našli odluku o tim prijedlozima ni obustavu primjene propisa. Početak novih pravila pomaknuo je Ministarstvo pravilnikom iz NN 84/2026, a ne Sud.

Česta pitanja