Kvadratura stana: koja površina vrijedi za koji račun

Kratki odgovor: Isti stan može imati više kvadratura (stanje 23. 10. 2026.): onu iz oglasa, koju nijedan propis ne određuje; neto korisnu površinu za komunalnu naknadu i porez na nekretnine, u kojoj se lođa računa sa 75 %, natkrivena terasa s 50 %, a balkon s 25 %; vrijednosnu površinu ili suvlasničke dijelove za pričuvu; od 1. 9. 2028. grijanu površinu za raspodjelu grijanja i korisnu površinu grijanog dijela u energetskom certifikatu.

Zašto isti stan ima više kvadratura

Svaki račun vezan uz stan koristi svoju površinu, i nisu sve iste:

kvadratura iz oglasa: nijedan propis ne određuje kako se navodi
Korisna površinapojednostavljenoNeto površina stana mjerena unutar zidova, s lođom i balkonom računatim samo djelomično. Po njoj se računaju porez na nekretnine i komunalna naknada.Izvor: Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz POS-a (NN 106/04, 25/06, 121/11), čl. 19., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku: za Komunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i Porez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku
Vrijednosna površinapojednostavljenoNeto podna površina stana s koeficijentima korisne vrijednosti njegovih dijelova. Po njoj ili po suvlasničkim dijelovima računaju se pričuva i većine suvlasnika zgrade.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 4., 28. i 29., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku ili suvlasnički dijelovi: za PričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku zgrade
površina stana u obračunu grijanja, a od 1. 9. 2028. grijana površina iz projekta grijanja
korisna površina grijanog dijela: za Energetski razredpojednostavljenoOznaka od A+ (najbolje) do G (najlošije) iz energetskog certifikata, prema godišnjoj energiji potrebnoj za grijanje i primarnoj energiji po m².Izvor: Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju (NN 88/17 … 40/25), čl. 17. i Prilog 1., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku u certifikatu

Kvadratura u oglasu: što ne znamo

Propis ne određuje kako se kvadratura navodi u oglasu. Zato ne znamo je li to neto ili bruto površina ni jesu li Balkon i terasaBalkon je vanjski dio zgrade istaknut izvan pročelja, a terasa ravna površina uz zgradu ili na njoj, natkrivena ili ne. U obračunu površine računaju se samo djelomično.Izvor: Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (NN 90/10), čl. 4.–5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, LođaVanjski prostor stana uvučen u tijelo zgrade i otvoren s jedne strane. Za razliku od balkona, ne strši izvan pročelja.Izvor: Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (NN 90/10), čl. 4.–6., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i spremište uračunati, i ne možemo reći koja je „prava”. Pitajte oglašivača, a ako Vam je važno, zatražite rješenje o Komunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku, u kojem piše obračunska površina.

Kad uspoređujete cijenu po kvadratu, imajte to na umu: dva stana iste površine u oglasu mogu se razlikovati za cijeli balkon. Kolike su NajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku po kvartovima i po m², prikazuje Koliko košta najam po kvartovima.

Neto korisna površina: balkon, lođa i terasa

Uredba o zaštićenoj NajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku upućuje na pravilnik za stanove iz programa POS (čl. 19.), koji neto Korisna površinapojednostavljenoNeto površina stana mjerena unutar zidova, s lođom i balkonom računatim samo djelomično. Po njoj se računaju porez na nekretnine i komunalna naknada.Izvor: Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz POS-a (NN 106/04, 25/06, 121/11), čl. 19., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku računa ovako:

sve unutarnje prostorije: u cijelosti
LođaVanjski prostor stana uvučen u tijelo zgrade i otvoren s jedne strane. Za razliku od balkona, ne strši izvan pročelja.Izvor: Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (NN 90/10), čl. 4.–6., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku: 75 %
Balkon i terasaBalkon je vanjski dio zgrade istaknut izvan pročelja, a terasa ravna površina uz zgradu ili na njoj, natkrivena ili ne. U obračunu površine računaju se samo djelomično.Izvor: Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (NN 90/10), čl. 4.–5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i spremište izvan stana: 50 %
balkon i otvorena terasa: 25 %

Površine se mjere od završno obrađenih zidova i podova. Pravilnik o obračunu površine u projektima zgrada (NN 90/10) ima iste koeficijente za lođu, terasu i balkon, ali on uređuje bruto površinu u projektu zgrade, ne korisnu površinu stana.

Pravilnik POS-a donesen je po zakonu koji je prestao važiti 7. 5. 2026. Zakon o priuštivom stanovanju (čl. 98.) ostavlja ga na snazi do novog pravilnika (čl. 16.), koji do 23. 10. 2026. nije objavljen. Kad izađe, ovaj odlomak ćemo ponovno provjeriti.

Potkrovlje i kosi strop

U potkrovnom stanu ili stanu s kosim stropom dio poda iznad kojeg je visina do 1 m ne računa se, dio s visinom od 1 do 2 m računa se s 50 %, a viši od 2 m u cijelosti (Uredba, čl. 4. st. 2.). U projektu zgrade (bruto površina) dijelovi potkrovlja niži od 2 m ne računaju se uopće (NN 90/10, čl. 7.).

Komunalna naknada i porez na nekretnine

Komunalna naknadapojednostavljenoJavno davanje Gradu za održavanje komunalne infrastrukture, po m² korisne površine. Plaća ga vlasnik, osim ako je pisanim ugovorom preneseno na najmoprimca.Izvor: Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 … 145/24), čl. 93. i 94., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku plaća se po m² Korisna površinapojednostavljenoNeto površina stana mjerena unutar zidova, s lođom i balkonom računatim samo djelomično. Po njoj se računaju porez na nekretnine i komunalna naknada.Izvor: Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz POS-a (NN 106/04, 25/06, 121/11), čl. 19., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku određene prema Uredbi o zaštićenoj NajamninapojednostavljenoIznos koji najmoprimac plaća najmodavcu za korištenje stana. Kod tržišnog najma slobodno se ugovara, a promjene tijekom najma ograničavaju ugovor i zakon.Izvor: Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 105/20), čl. 3., 6., 9. i 10., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku (Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 99.), a Porez na nekretninepojednostavljenoGodišnji lokalni porez po m² korisne površine na stan koji se ne koristi za stalno stanovanje. U Zagrebu od 1. 1. 2027. iznosi 8 € po m² (u 2026.: 5 €).Izvor: Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16 … 152/24), čl. 26., 27. i 49., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku po m² korisne površine određene istim propisom (Zakon o lokalnim porezima, čl. 26.). Grad poreznom tijelu šalje podatke iz evidencije komunalne naknade (čl. 49.b st. 3.), pa se za isti stan oba računaju na istu površinu.

Površina piše u rješenju o komunalnoj naknadi. Promjenu obračunske površine obveznik poreza na nekretnine prijavljuje poreznom tijelu do 31. ožujka (čl. 49.a). Kako se porez na prazne stanove računa od 2027., opisuje vodič Porez na prazne stanove, a tko plaća naknadu u najmu vodič Tko što plaća.

Pričuva

PričuvapojednostavljenoNovac koji suvlasnici zgrade mjesečno uplaćuju za održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom. Zgradi je duguje vlasnik stana, ne najmoprimac.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 28. i 29., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku se obračunava po Vrijednosna površinapojednostavljenoNeto podna površina stana s koeficijentima korisne vrijednosti njegovih dijelova. Po njoj ili po suvlasničkim dijelovima računaju se pričuva i većine suvlasnika zgrade.Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, 47/26), čl. 4., 28. i 29., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku posebnih dijelova zgrade ili po suvlasničkim dijelovima upisanima u zemljišnu knjigu, a suvlasnici mogu dogovoriti i drukčiji ključ (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 28.). Vrijednosna površina je neto podna površina prema normi HRN ISO 9836 uz koeficijente korisne vrijednosti (čl. 4. t. 19.); te koeficijente zakon ne navodi, a normu nismo čitali, pa ih ne navodimo.

Razdjelnici topline i grijanje po površini

Dio troška grijanja u zgradi s Razdjelnik toplineUređaj na radijatoru koji bilježi koliko topline troši stan, kako bi se račun zgrade za centralno grijanje podijelio među stanovima. Nije obračunsko brojilo.Izvor: Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o tržištu toplinske energije (NN 67/2025), čl. 2. i 31., provjereno 21. 10. 2026.Više u pojmovniku dijeli se po površini stana. Pravila koja vrijede danas ne određuju o kojoj je površini riječ. Od 1. 9. 2028. to je grijana površina: ukupna površina poda grijanog dijela prema projektu Centralno grijanjeGrijanje toplinom iz toplane koja kroz toplinsku mrežu grije mnogo zgrada. U Zagrebu račun šalje HEP Toplinarstvo, a trošak se dijeli među stanovima u zgradi.Izvor: Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o tržištu toplinske energije (NN 67/2025), čl. 2., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku ili elaboratu o tehničkom sustavu zgrade (NN 140/25, čl. 2.; početak primjene NN 84/26). Više u vodiču Razdjelnici topline.

Energetski certifikat

Energetski razredpojednostavljenoOznaka od A+ (najbolje) do G (najlošije) iz energetskog certifikata, prema godišnjoj energiji potrebnoj za grijanje i primarnoj energiji po m².Izvor: Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju (NN 88/17 … 40/25), čl. 17. i Prilog 1., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku računa se po m² Korisna površinapojednostavljenoNeto površina stana mjerena unutar zidova, s lođom i balkonom računatim samo djelomično. Po njoj se računaju porez na nekretnine i komunalna naknada.Izvor: Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz POS-a (NN 106/04, 25/06, 121/11), čl. 19., provjereno 23. 10. 2026.Više u pojmovniku grijanog dijela zgrade, a to je neto podna površina grijanog dijela, bez negrijanih prostorija poput spremišta i stubišta (Pravilnik o energetskom certificiranju, čl. 3. t. 19., NN 40/25). Balkon i terasaBalkon je vanjski dio zgrade istaknut izvan pročelja, a terasa ravna površina uz zgradu ili na njoj, natkrivena ili ne. U obračunu površine računaju se samo djelomično.Izvor: Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (NN 90/10), čl. 4.–5., provjereno 19. 10. 2026.Više u pojmovniku i negrijane prostorije zato nisu u tom broju. Više u vodiču Energetski certifikat.

Česta pitanja

Kako se računa kvadratura stana s balkonom?

Za neto korisnu površinu, koju koriste komunalna naknada i porez na nekretnine, unutarnje prostorije računaju se u cijelosti, lođa sa 75 %, natkrivena terasa i spremište izvan stana s 50 %, a balkon i otvorena terasa s 25 %. Kako je balkon uračunat u kvadraturu iz oglasa, propis ne određuje; pitajte oglašivača.

Što je neto korisna površina stana?

To je površina stana mjerena od završno obrađenih zidova i podova, s lođom, terasom, balkonom i spremištem izvan stana uračunatima djelomično. Po njoj se plaćaju komunalna naknada i porez na nekretnine, a piše u rješenju o komunalnoj naknadi.

Kako se računa kvadratura u potkrovlju?

Dio poda iznad kojeg je visina do 1 m ne računa se, od 1 do 2 m računa se s 50 %, a viši od 2 m u cijelosti (Uredba o zaštićenoj najamnini, čl. 4. st. 2.).

Je li kvadratura iz oglasa neto površina?

Ne znamo: nijedan propis ne određuje kako se kvadratura navodi u oglasu. Pitajte oglašivača je li to neto površina i jesu li balkon ili lođa uračunati.

Tražite stan?

Dugoročni najam od zagrebačkih agencija i vlasnika na jednom mjestu, s kvadraturom i cijenom po m² kad ih oglas navodi.

Pretraži stanove u Zagrebu

Podijeli

Facebook

Izvori

Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97, 117/05), čl. 4. · provjereno 23. 10. 2026.
Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje, čl. 19. · provjereno 23. 10. 2026.
Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 99. · provjereno 23. 10. 2026.
Zakon o lokalnim porezima, čl. 26., 49.a i 49.b · provjereno 23. 10. 2026.
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čl. 4. t. 19. i čl. 28. · provjereno 23. 10. 2026.
Pravilnik o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju (NN 99/14), čl. 8. i 10., na snazi do 31. 8. 2028. · provjereno 23. 10. 2026.
Pravilnik o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju (NN 140/25), čl. 2. i 19. · provjereno 23. 10. 2026.
Pravilnik o izmjeni Pravilnika o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju (NN 84/26): početak primjene 1. 9. 2028. · provjereno 23. 10. 2026.
Pravilnik o izmjenama i dopunama Pravilnika o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju (NN 40/25), čl. 3. t. 19. · provjereno 23. 10. 2026.
Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (NN 90/10), čl. 5. i 7. · provjereno 23. 10. 2026.
Zakon o priuštivom stanovanju (NN 45/2026), čl. 16. i 98. · provjereno 23. 10. 2026.

Ovo je pojednostavljen sažetak propisa, a ne pravni ni geodetski savjet. Za svoj stan provjerite rješenje o komunalnoj naknadi, ugovor ili se obratite upravitelju zgrade.